Tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam — điều kiện và thủ tục

Đối tượng tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023 và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (theo Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024 đã đưa thời điểm có hiệu lực sớm hơn so với quy định ban đầu), thay thế Luật Nhà ở năm 2014. Tại khoản 1 Điều 17, Luật quy định các đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó có hai nhóm tổ chức:

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản;
• Tổ chức nước ngoài bao gồm chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và các tổ chức nước ngoài khác theo quy định.

Điều kiện đối với tổ chức nước ngoài

Theo khoản 2 Điều 18 Luật Nhà ở 2023, tổ chức nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư), do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.

Nói cách khác, điều kiện cốt lõi là tổ chức nước ngoài phải đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam với giấy phép còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch. Một chi nhánh công ty nước ngoài đã hết hạn giấy phép thành lập, hoặc văn phòng đại diện đã chấm dứt hoạt động, sẽ không đủ điều kiện đứng tên sở hữu nhà ở.

Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 1 Điều 18), điều kiện là phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định — tức gắn với hoạt động đầu tư dự án nhà ở cụ thể.

Phạm vi và giới hạn quyền sở hữu

Tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các giới hạn tại Điều 20 Luật Nhà ở 2023:

Số lượng nhà ở được sở hữu

Tổ chức nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở theo đúng số lượng quy định tại Điều 19 của Luật và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh

Tổ chức nước ngoài không được sở hữu nhà ở tại khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật. Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở thuộc khu vực này hoặc vượt quá số lượng quy định thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở (không được đứng tên sở hữu).

Thời hạn sở hữu gắn với giấy chứng nhận đầu tư

Điểm khác biệt quan trọng so với cá nhân nước ngoài: tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn. Thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này. (Trong khi cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần không quá 50 năm.)

Xử lý khi hết thời hạn sở hữu

Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định, chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu quá thời hạn được sở hữu mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.

Thủ tục sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài

1. Ký kết giao dịch về nhà ở: mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở với bên bán/tặng cho. Tại thời điểm ký kết, giấy chứng nhận đầu tư (hoặc giấy phép hoạt động) của tổ chức phải còn hiệu lực.
2. Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận: thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời hạn sở hữu được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
3. Nghĩa vụ sau khi sở hữu: theo Điều 21 Luật Nhà ở 2023, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở theo quy định chung (bảo trì, đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với nhà chung cư, tuân thủ quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư…).

Khuyến nghị

• Kiểm tra hiệu lực của giấy chứng nhận đầu tư/giấy phép hoạt động trước khi ký giao dịch — giấy phép hết hạn đồng nghĩa với mất điều kiện sở hữu.
• Xác minh nhà ở không thuộc khu vực quốc phòng, an ninh và nằm trong hạn mức số lượng cho phép.
• Tính toán thời hạn sở hữu gắn với thời hạn giấy chứng nhận đầu tư để có kế hoạch gia hạn hoặc chuyển nhượng kịp thời, tránh để nhà ở rơi vào tài sản công.

Bài viết được soạn thảo với sự soát xét của FLAW AI Legal Council và đang chờ Hội đồng QA rà soát trước khi trình chủ sở hữu phê duyệt. Đây không phải ý kiến của luật sư người thật và không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể.