Rà soát hợp đồng xây dựng tại Việt Nam

Một hợp đồng xây dựng trị giá lớn thường được ký sau vài vòng đàm phán thương mại — và nhiều chủ đầu tư chỉ phát hiện những “lỗ hổng” pháp lý khi tranh chấp đã xảy ra. Rà soát hợp đồng xây dựng (contract review) là quá trình kiểm tra có hệ thống toàn bộ điều khoản trước khi ký, nhằm phát hiện rủi ro, sự thiếu nhất quán và những nghĩa vụ ngầm mà bên ký có thể chưa nhận ra. Bài viết trình bày những gì một cuộc rà soát bài bản cần bao quát, từ tư cách nhà thầu đến cơ chế giải quyết tranh chấp.

Rà soát hợp đồng là gì — và vì sao khác với “đọc qua”?

Đọc qua hợp đồng là kiểm tra xem các điều khoản thương mại đã thỏa thuận có được ghi đúng không. Rà soát pháp lý đi xa hơn: kiểm tra tính đầy đủ (có điều khoản nào quan trọng bị thiếu không), tính nhất quán (các điều khoản có mâu thuẫn nhau không, phụ lục có khớp với thân hợp đồng không), tính khả thi (điều khoản có thực thi được trong thực tế không), và phân bổ rủi ro (rủi ro đang dồn về phía nào, có cân bằng không).

Với hợp đồng xây dựng, rà soát còn bao gồm việc đối chiếu với khung pháp luật bắt buộc: Luật Xây dựng, Nghị định 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng (sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP), Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo hành công trình. Một số điều khoản dù các bên thỏa thuận cũng không có hiệu lực nếu trái quy định bắt buộc — ví dụ thời hạn bảo hành ngắn hơn mức tối thiểu pháp luật quy định. Rà soát giúp phát hiện những điều khoản như vậy trước khi chúng trở thành vấn đề.

Kiểm tra tư cách pháp lý của nhà thầu

Trước khi bàn về điều khoản, cần xác minh bên ký hợp đồng có đủ năng lực pháp lý để thực hiện không. Với nhà thầu xây dựng, các nội dung cần kiểm tra gồm: giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và ngành nghề kinh doanh; chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với loại, cấp công trình; chứng chỉ hành nghề của các cá nhân chủ chốt (chỉ huy trưởng, giám sát trưởng); và tình trạng tài chính, lịch sử tranh chấp, các dự án đã thực hiện.

Với nhà thầu nước ngoài hoặc liên danh có yếu tố nước ngoài, cần kiểm tra thêm giấy phép hoạt động xây dựng tại Việt Nam và cơ chế chịu trách nhiệm của các thành viên liên danh — liên đới hay theo phần việc được phân chia. Nhiều tranh chấp phát sinh khi một thành viên liên danh rút lui giữa chừng mà hợp đồng không quy định rõ cơ chế thay thế.

Phạm vi và ranh giới trách nhiệm: có “lỗ hổng” không?

Điểm kiểm tra đầu tiên trong thân hợp đồng là phạm vi công việc: nó có mô tả đủ chi tiết để xác định nhà thầu phải làm gì không? Ranh giới giữa các gói thầu, giữa nhà thầu và chủ đầu tư, có rõ ràng không? Các hạng mục “mờ” như thí nghiệm vật liệu, vệ sinh công trường, bảo vệ công trình trong quá trình thi công, có được gán cho một bên cụ thể không?

Kỹ thuật rà soát hiệu quả là lập “bản đồ trách nhiệm”: liệt kê mọi công việc cần thiết và đánh dấu bên chịu trách nhiệm cho từng việc. Những việc không được gán cho bên nào chính là lỗ hổng — và trong thực tế, lỗ hổng luôn được lấp bằng tranh chấp. Đặc biệt chú ý các điều khoản loại trừ trong phạm vi của nhà thầu: chúng có hợp lý không, và phần việc bị loại trừ sẽ do ai thực hiện, với chi phí nào?

Giá, thanh toán, điều chỉnh: dòng tiền có an toàn?

Rà soát điều khoản giá cần trả lời: hình thức giá là gì (trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh) và có phù hợp với mức độ rõ ràng của thiết kế không? Cơ chế điều chỉnh giá được kích hoạt trong những trường hợp nào, theo công thức nào, và ai có quyền quyết định? Quy trình phê duyệt phát sinh có yêu cầu văn bản trước khi thi công không?

Về thanh toán, kiểm tra: điều kiện tạm ứng và bảo lãnh tương ứng; chu kỳ thanh toán và thời hạn thanh toán sau khi nghiệm thu khối lượng; tỷ lệ giữ lại (retention) và điều kiện giải tỏa; và chế tài chậm thanh toán của chủ đầu tư — một hợp đồng công bằng phải có phạt chậm thanh toán tương xứng với phạt chậm tiến độ của nhà thầu. Dòng tiền của dự án phụ thuộc vào các điều khoản này; một lịch thanh toán bất lợi có thể khiến nhà thầu thiếu vốn thi công, và cuối cùng chính chủ đầu tư là người chịu thiệt về tiến độ.

Tiến độ và chế tài: có cân bằng hai chiều?

Điều khoản tiến độ cần có: ngày khởi công, các mốc then chốt và ngày hoàn thành rõ ràng; định nghĩa thế nào là “chậm tiến độ” (chậm so với mốc nào, đo bằng cách nào); mức phạt chậm và mức trần phạt; và cơ chế gia hạn tiến độ cho các trường hợp chính đáng.

Điểm rà soát quan trọng nhất là tính hai chiều: hợp đồng có quy định gia hạn khi chậm do nguyên nhân từ phía chủ đầu tư (chậm bàn giao mặt bằng, chậm phê duyệt, chậm thanh toán) không? Một hợp đồng chỉ phạt nhà thầu mà không có cơ chế gia hạn tương ứng không chỉ thiếu công bằng mà còn khó thực thi khi tranh chấp xảy ra.

Bảo hành, bảo trì và trách nhiệm sau bàn giao

Nhiều người rà soát hợp đồng xây dựng mà bỏ qua hoặc đọc lướt phần bảo hành — trong khi đây là giai đoạn phát sinh tranh chấp nhiều thứ hai sau giai đoạn thanh toán. Cần kiểm tra: thời hạn bảo hành có đáp ứng mức tối thiểu theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP không; thời hạn được tính từ mốc nào (nghiệm thu hoàn thành); quy trình thông báo khiếm khuyết và thời hạn nhà thầu phải khắc phục; và cơ chế xử lý khi nhà thầu không thực hiện — chủ đầu tư có quyền tự khắc phục và khấu trừ chi phí không?

Cũng cần phân biệt bảo hành với bảo trì: bảo hành là nghĩa vụ khắc phục khiếm khuyết do lỗi của nhà thầu; bảo trì là công việc duy trì, vận hành công trình thuộc về chủ sở hữu sau bàn giao. Hợp đồng không nên để hai khái niệm này lẫn lộn, và nên quy định rõ thời điểm bàn giao trách nhiệm bảo trì từ nhà thầu sang chủ đầu tư. Chi tiết xem tại bài viết bảo hành trong hợp đồng xây dựng.

Thay đổi phạm vi và lệnh thay đổi

Trong hầu hết các dự án xây dựng, phạm vi công việc sẽ thay đổi so với hợp đồng ban đầu: chủ đầu tư muốn thêm hạng mục, điều kiện thực tế khác với khảo sát, hoặc thiết kế phải điều chỉnh. Điều khoản về thay đổi (variation/change order) là một trong những điều khoản bị tranh chấp nhiều nhất, vì nó trực tiếp liên quan đến tiền.

Khi rà soát, kiểm tra: ai có quyền yêu cầu thay đổi và theo thủ tục nào; nhà thầu có nghĩa vụ thực hiện thay đổi trong giới hạn nào trước khi được điều chỉnh giá; giá của phần thay đổi được xác định theo phương pháp nào (đơn giá hợp đồng hiện có, đơn giá thị trường, hay thỏa thuận); và quan trọng nhất — có yêu cầu phê duyệt bằng văn bản trước khi thi công phần thay đổi không. Thiếu quy trình này, mọi phần phát sinh đều có nguy cơ trở thành tranh chấp “đã làm nhưng chưa duyệt giá”.

Bất khả kháng, tạm dừng và chấm dứt

Điều khoản bất khả kháng (force majeure) cần định nghĩa rõ những sự kiện nào được coi là bất khả kháng — thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh, thay đổi chính sách — và thủ tục thông báo, chứng minh, cũng như hậu quả pháp lý: gia hạn tiến độ, miễn trừ trách nhiệm, hay chấm dứt hợp đồng nếu sự kiện kéo dài quá một thời hạn nhất định. Sau những biến động những năm gần đây, các bên ngày càng chú trọng định nghĩa bất khả kháng chi tiết thay vì liệt kê chung chung.

Về tạm dừng và chấm dứt, kiểm tra: mỗi bên có quyền tạm dừng thi công trong những trường hợp nào (ví dụ chủ đầu tư chậm thanh toán quá một thời hạn nhất định, nhà thầu vi phạm nghiêm trọng); thủ tục thông báo trước khi chấm dứt; và hậu quả tài chính khi chấm dứt — thanh toán khối lượng đã thực hiện, bồi thường thiệt hại, xử lý vật tư, thiết bị còn trên công trường. Một hợp đồng thiếu cơ chế chấm dứt rõ ràng sẽ khiến bên muốn rút lui rơi vào thế bị động và tốn kém.

Bảo hiểm, bồi thường thiệt hại và giới hạn trách nhiệm

Rà soát điều khoản bảo hiểm: bên nào có nghĩa vụ mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng, phạm vi bảo hiểm bao gồm những rủi ro nào, và nghĩa vụ thông báo, phối hợp khi xảy ra sự cố. Với công trình lớn, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của đơn vị thiết kế, tư vấn giám sát cũng đáng được quan tâm.

Về bồi thường thiệt hại, kiểm tra: nguyên tắc bồi thường (thiệt hại thực tế, có lỗi mới bồi thường); các loại thiệt hại được bồi thường và loại bị loại trừ (nhiều hợp đồng loại trừ thiệt hại gián tiếp như lợi nhuận bị mất); và giới hạn trách nhiệm tối đa của mỗi bên, thường được đặt ở một tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng. Giới hạn trách nhiệm là điều khoản hai lưỡi: nó bảo vệ bên có thể gây thiệt hại, nhưng cũng giới hạn khả năng thu hồi của bên bị thiệt hại — cần cân nhắc kỹ trước khi chấp nhận.

Giải quyết tranh chấp: tòa án hay trọng tài?

Điều khoản giải quyết tranh chấp thường nằm ở cuối hợp đồng và hay bị xem nhẹ. Cần kiểm tra: có quy định cơ chế thương lượng, hòa giải trước không; lựa chọn tòa án hay trọng tài; nếu trọng tài thì trung tâm nào, số lượng trọng tài viên, ngôn ngữ và địa điểm tố tụng; và luật áp dụng cho hợp đồng.

Với hợp đồng có yếu tố nước ngoài, trọng tài (như VIAC, SIAC) với ngôn ngữ tiếng Anh thường được các nhà đầu tư FDI ưa chuộng vì tính trung lập và khả năng thi hành phán quyết xuyên biên giới theo Công ước New York. Ngược lại, với dự án thuần trong nước, tòa án Việt Nam có thể nhanh và tiết kiệm chi phí hơn. Không có lựa chọn nào đúng cho mọi trường hợp — quan trọng là lựa chọn có chủ ý, phù hợp với tính chất dự án, thay vì để mặc định.

Quy trình rà soát và khi nào cần luật sư

Một cuộc rà soát hợp đồng xây dựng bài bản thường gồm các bước: thu thập đầy đủ hồ sơ (hợp đồng, phụ lục, bản vẽ, yêu cầu kỹ thuật, các văn bản trao đổi đã thống nhất); kiểm tra tư cách pháp lý các bên; rà soát từng nhóm điều khoản theo checklist rủi ro; đối chiếu với quy định pháp luật bắt buộc; lập báo cáo phát hiện với mức độ rủi ro và đề xuất sửa đổi cụ thể; và đàm phán lại các điều khoản có rủi ro cao trước khi ký.

FLAT LAW FIRM thực hiện rà soát và đàm phán hợp đồng xây dựng cho chủ đầu tư trong các dự án bất động sản công nghiệp: từ kiểm tra tư cách nhà thầu, phân tích phân bổ rủi ro, đến đề xuất điều khoản sửa đổi và trực tiếp đàm phán với bên đối tác. Nếu doanh nghiệp đang chuẩn bị ký hợp đồng xây dựng hoặc cần đánh giá lại một hợp đồng đã ký, liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời — chi phí của một cuộc rà soát luôn rẻ hơn chi phí của một tranh chấp.

Câu hỏi thường gặp