一家位于工业园区的第一代FDI工厂，其土地租赁即将进入第三十年，而生产线两年前刚完成升级，出口订单还排了好几年。管理层感到不安，因为三个时间并不一致：与基础设施公司合同中的转租期限、投资登记证中的项目经营期限，以及土地使用权证书上记载的期限。问题在于，土地使用期限届满时企业还拥有哪些权利，又应当提前多久开始准备。
法律框架：2024年《土地法》第172条将土地期限与项目期限挂钩
第31/2024/QH15号《土地法》自2024年8月1日起施行，其第172条规定，组织实施投资项目的交地、出租期限，应根据投资项目的经营期限审议决定，一般不超过五十年；对投资规模大但回收资金慢的项目，或位于经济社会条件困难、特别困难地区且需要更长期限的项目，期限可达七十年。期限届满而土地使用者需要继续使用的，国家可审议延期，但延期不得超过该类项目相应的最高期限。因此，土地期限并非固定不变的数字，而是与投资项目法律生命周期紧密绑定的机制。
在投资层面，第143/2025/QH15号《投资法》自2026年3月1日起施行，取代第61/2020/QH14号《投资法》，规范项目经营期限以及投资登记证中经营期限的调整和延期手续。实务表明，两项手续必须同步推进：只有在投资项目仍然有效或其经营期限相应延期的情况下，土地才会被审议延期；而经营期限的延期本身并不自动延长土地使用权，企业仍须单独办理土地延期手续。对于在工业园区转租土地的情形，还多一层关系：承租企业的转租期限，不能超过基础设施公司就整个园区向国家承租土地的期限。
适用分析：为什么争议常在期末爆发
期末争议通常源于三个落差。第一个落差在预期与条文之间：许多企业想当然地认为工厂运转良好，土地就会按原条件续期，然而延期是国家根据项目实施情况、现行规划以及租赁期内土地法和财政义务的遵守情况进行“审议”的事项。曾经进度迟延、拖欠土地租金或存在未整改环境违规的项目，在申请延期时会被审查得严格得多。第二个落差在园区整体土地期限与单个转租期限之间：如果整个园区的土地期限临近届满，而基础设施公司尚未办完自身延期，每一家承租企业无论多守时也只能等待。第三个落差在地上资产：不予延期时，厂房、固定设备如何处理以及能否索赔，取决于土地使用权终止的依据和租赁、转租合同的约定，而不是像第91条、第95条公益收回那样自动产生补偿权。
从策略上看，企业应在届满前至少两到三年开始准备延期档案，而不是等主管机关发来通知。最有说服力的档案是一条连续的证据链：经营稳定、土地财政义务全部履行、无进度违规、有持续投资计划且确有继续用地需求。同时，法务部门应重新审查租赁或转租合同中关于延期、优先权和期末资产处理的条款；如果旧合同对这些问题保持沉默，现在正是谈判补充协议的时机，趁剩余期限尚未削弱谈判筹码。若投资登记证中的项目经营期限也即将届满，投资调整档案和土地延期档案应同时提交，并确保申请的时间相互衔接。
准备土地使用期限延期的清单
项目用地期限临近届满的FDI企业，应尽早开展以下工作：
- 对齐三个时间：土地使用权证书上的期限、租赁或转租合同中的期限、项目经营期限，并制作倒计时日历，为每项手续设定办理节点。
- 审查整个租赁期的守法情况：土地租金、进度、环境、建设；在提交延期申请前整改所有未结事项并保存完成凭证。
- 依2024年《土地法》第172条准备土地延期申请，附项目实施情况报告、继续用地计划和下一阶段投资方案。
- 如果项目经营期限也即将届满，依第143/2025/QH15号《投资法》同步办理经营期限的调整和延期，确保两项申请在时间上一致。
- 审查租赁、转租合同中期末资产处理条款；就拆除权、资产转让或在面积未全部获延期时的优先续租权，谈判补充协议。
常见问题
项目土地使用期限届满应怎么办？
企业在已按程序提交延期申请并处于审议期间时，可以继续使用土地；但原则上，证书上的期限一旦结束而尚未取得延期决定，继续长期经营就失去了依据。应当做的，是在届满前依2024年《土地法》第172条提出土地延期申请，同时核查项目经营期限，因为两者相互关联。等到届满后才开始咨询手续，企业将完全丧失主动权。
土地使用期限可以延期吗？
法律允许国家在土地使用者需要继续使用时审议延期，依据是2024年《土地法》第172条，延期不得超过该类项目五十年或七十年的上限。延期不是自动权利：主管机关会权衡项目实施情况、财政和土地法义务的履行情况，以及现行土地利用规划。经营良好、无违规记录的项目，在申请延期时处境要有利得多。
延期手续如何办理？
企业准备延期档案，提交土地所在地自然资源与环境主管部门或地方一站式服务窗口，材料包括申请书、土地使用权证书、投资登记证和项目实施情况报告。如果项目经营期限也即将届满，须依第143/2025/QH15号《投资法》同步办理延期。获批后，企业签订或变更土地租赁合同，履行新一期财政义务，并在证书上办理变更登记。
不予延期时，地上资产如何处理？
不予延期且土地使用权终止时，企业应按决定和通知的期限将土地交还国家。地上资产按终止依据以及租赁、转租合同的约定处理：通常企业可在规定期限内拆除、搬走厂房和设备，或在双方达成一致时将资产转让给下一位土地受让人。普通届满并不适用第91条、第95条公益收回的补偿机制，因此合同中的期末资产条款是最需要提前审查的文本。
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