一家FDI企业在工业园区租地建设食品工厂，钻探勘察时却发现表层土壤有化学物质和重金属超标迹象，并带有明显的工业油气味。基础设施公司坚称交付的土地按旧档案是“洁净土地”；多年前已离开园区的前手企业认为污染可能来自隔壁的电镀厂；邻厂则全盘否认。项目停滞不前，而核心问题无人回答：这块地的污染治理费用究竟由谁承担。
法律框架：2020年《环境保护法》的污染者修复与赔偿原则
第72/2020/QH14号《环境保护法》为一切土地污染争议确立了贯穿始终的原则：造成环境污染的组织和个人，必须依法承担治理、恢复环境和赔偿损失的责任；过去生产活动积累的污染，仍然追溯到造成它的主体，不会自动转移给现在的土地使用者。该法还规定了工业园区基础设施投资方对园区公共环境管理的责任，包括集中污水收集处理设施，以及审查其管理范围内土地环境状况的职责。在此基础上，第91/2015/QH13号《民法典》为受污染行为损害的一方提供了合同外损害赔偿机制，包括为防止、限制和消除损害而支出的合理费用。
在土地关系方面，第31/2024/QH15号《土地法》第202条规范工业园区、产业集群和出口加工区用地：基础设施公司向国家承租土地，再转租给二级投资者，争议爆发时，转租合同是第一份要读的风险分配文件。许多合同都含有土地现状保证条款、遗留污染责任条款，以及租赁结束时交还洁净土地的义务。合同保持沉默时，责任分配回归法定原则：谁造成污染，谁承担修复和赔偿责任；现在的土地持有人可能需要配合，并在某些情况下先行垫付治理费用以免项目停滞，然后再向污染者或依合同负责的一方追偿。
适用分析：证明污染来源是一场科学证据之战
与普通金钱争议不同，土地污染案件的胜负取决于科学证据。企业首先要做的，是聘请具备资质、实验室获得认可的监测单位，按规范程序采集土壤和地下水样本，按深度绘制污染分布图，并与各个使用时期的土地利用历史相对照。监测结果不仅能说明土地是否被污染，还能提示来源：电镀区域附近呈点状分布的重金属污染，与沿地下水流向扩散的油类污染，形态完全不同。如果缺少接收土地交付时点的基线数据，现在的企业很容易被推入要自证清白的境地——证明污染不是自己造成的，尽管它在企业入园之前就已经存在。
在程序上，企业应同时启动三条渠道。合同渠道：向基础设施公司正式通报污染状况，要求按转租合同的保证条款和园区环保基础设施竣工档案协同处理。行政渠道：向地方环境管理机关报告，由其检查、确定污染来源，并责令污染者依2020年《环境保护法》进行修复；主管机关的正式结论对后续每一步都具有重要分量。赔偿渠道：一旦确定污染者是邻厂或前手企业，即依《民法典》要求其赔偿治理费用、工期延误费用和衍生损失，先协商，协商不成再起诉。需要特别注意，在没有经批准的方案时擅自平整或把可疑土壤运走，可能使企业变成新的违法者，因为受污染土壤必须按专门的管控程序管理和处理。
发现园区土地污染后的处理清单
勘察显示租用的园区土地有污染迹象时，企业应按以下顺序处理：
- 停止在可疑区域的开挖和平整作业，聘请合格的监测单位按标准程序采集土壤和地下水样本，留存对照样本和全部分析报告。
- 对照土地接收档案：交付笔录、依2024年《土地法》第202条与基础设施公司签订的转租合同中的现状保证，以及签约时园区的全部环保文件。
- 将监测结果正式通知基础设施公司和地方环境管理机关，请求检查确定污染来源和负有修复责任的主体。
- 按项目逐项编制污染治理费用和工期延误损失预算并附凭证，作为向污染者或依合同负责一方索赔的依据。
- 不要自行将可疑土壤运出场外；一切土壤处理和修复方案都必须按主管环境机关的指导和批准执行。
常见问题
工业园区土地被污染由谁负责？
根据第72/2020/QH14号《环境保护法》的原则，造成污染的主体必须承担治理、恢复环境和赔偿损失的责任。在工业园区内，需要查明污染来源属于前手企业、邻厂还是公共基础设施；基础设施公司还承担园区层面的环境管理责任，以及转租合同中作出的土地现状保证。未造成污染的现承租人不是主要责任主体，尽管在某些情况下可能需要配合并先行垫付费用，然后再行追偿。
污染来自邻厂应向谁索赔？
向运营造成污染来源工厂的那家企业索赔，依据是《民法典》的合同外损害赔偿机制。胜诉需要证明三个要素：该工厂的行为和排放源、污染经科学监测证明迁移到了自己的土地上，以及实际损失，包括土壤治理费用和工期延误损失。向环境管理机关报告并取得正式检查结论，通常是协商或起诉之前的重要一步。
污染土壤治理费用由谁承担？
原则是污染者承担修复和治理费用。如果污染者是已经离开的前手企业，现企业和基础设施公司沿责任链追溯：转租合同和土地交付档案说明谁保证了土地洁净，环境机关确定负有修复义务的污染者，有争议时由法院分配费用。实务中，急需洁净土地施工的承租人有时会按批准的方案先行垫付治理费用，同时保留并行使向责任方追偿该款项的权利。
取得园区土地后才发现污染怎么办？
首先在发现污染后立即通过独立监测固定证据，证明污染在接收土地之前就已存在，并与交付笔录和转租方的保证相对照。随后，企业要求基础设施公司履行合同责任，向环境机关报告以确定污染来源，并重新协商经济条款，例如治理期间减免租金或延长项目进度。如果污染由第三方造成，则按《民法典》关于其他合同外损害的规则主张赔偿。
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