同一块地，国家可以用三种不同方式配置：拍卖（谁出地价最高）、投资者选择招标（谁的档案和方案在评分表上最好）、或在法定情形直接批准投资者。对外资项目而言，确定自己属于哪条路线是第一个战略决定——因为准备投标档案与准备拍卖资金是完全不同的两场战役。本文按2024年第31/2024/QH15号《土地法》第126条、第22/2023/QH15号《招标法》和第115/2024/ND-CP号法令，确定属于招标范围的项目。
1. 分线逻辑：为什么有些项目招标而不是拍卖
核心边界在土地资源的状态和决定的性质。土地使用权拍卖（第125条）适用于国家已创设成“净地”的土地——此时价格是唯一的剩余变量。投资者选择招标（第126条）适用于土地资源尚未由国家事先清理的项目，或对能力、方案和效率有超出地价的综合要求的项目：国家预先选定一个承诺垫付补偿、场地清理资金并按获批方案实施项目的投资者。实务识别方法是：若地方的通知是带获批项目目录的“邀请关注/邀请投标选择项目投资者”，投资者就在招标路线上；若是带起拍价的“地块/土地土地使用权拍卖通知”，那是拍卖路线。混淆路线会使企业准备错全部档案、预算，甚至对所获土地权利的预期。
2. 第126条和第115/2024号法令下的招标范围项目
2024年《土地法》第126条第1款确定必须按招标法招标选择投资者的使用土地投资项目，核心组包括：城市区建设投资项目；农村居民区建设投资项目；以及住房建设项目（按住房/招标目录的商业住房和住房项目）——当这些项目使用尚未由国家收回、补偿的土地资源时。第115/2024/ND-CP号法令（第4条）把投资者选择项目目录系统化为两大组：土地法项目组（第4条第1款——以用地效率评审的城市区、住房和类似项目），和其他行业项目组（第4条第2款——综合商业服务、教育、医疗、体育、环境、能源、工业园区/产业集群和其他法定领域），前提是项目在强制投资者选择目录内并经有权机关批准招标。对外资而言，这条路线上常见的项目有：外商投资新城区、大型商业住房项目、未清理土地上的混合商业服务综合体、以及地方投资者选择目录中的能源/基础设施项目。最终决定因素不是项目名称，而是目录批准文件和有权机关的关注邀请。
3. 招标路线的特殊财务：垫付补偿款
《土地法》第126条第2款规定中标投资者的标志性义务：投资者垫付补偿、扶持、安置资金，供地方清理项目场地；省级人民委员会负责在与中标投资者供地/租地决定绑定的法定节点起36个月内完成补偿和场地清理。垫付款按土地财务规定抵入应缴的土地使用费/租金。对外资投资者的后果是：招标项目的资本算式有三层——补偿垫付款（非常大，在净地存在之前就支出）、正式土地款（扣除抵入的垫付部分）、和建设资本——外加投资者无法直接控制的场地清理进度风险。这是与拍卖路线（土地已干净、价格是唯一变量）的根本财务区别，也是财务能力在投标档案中权重很高的原因。
4. 不属于招标范围的外资项目和确认项目路线的方法
许多外资项目不走招标路线：工业园区内的生产项目（按第202条从基础设施投资者转租）；通过第127条土地使用权协议用地的项目；在净地上按第125条拍卖的项目；以及满足条件时按投资法直接批准投资者的情形（如投资者已合法持有项目土地使用权，或其他法定情形）。确认具体项目的路线要三步：(i) 在国家招标网络系统和省门户上核查获批的项目目录和关注/投标邀请——招标范围项目必须在已公布的目录内；(ii) 对照土地资源状态（是否已清理）和地方的规划/初步批准文件；(iii) 当档案处于灰色地带时——如同时有城市区组成部分和独立商业组成部分的综合体——向有权机关（计划投资厅/受托投资者选择的机关）征求书面意见/确认。及早确认路线，是项目整个土地战略中最便宜的投资。
常见问题
外商投资工业园区项目属于投资者选择招标范围吗？
可能属于：工业园区基础设施建设和经营项目，在地方把项目列入招标目录时，属于按第115/2024/ND-CP号法令选择投资者的行业项目组。要与在已有工业园区内转租土地的二级企业区分——后者不招标，按《土地法》第202条转租。这里的投标人是新园区的基础设施投资者，不是每个入园工厂。
外国投资者参加投资者选择招标，会像某些服务行业一样受股比限制吗？
投资者选择招标按招标原则对外国投资者开放，但属于对外国投资者有条件行业的项目，在档案评审和中标后投资认证时仍适用该行业的条件（股比上限、按国际承诺的市场条件）。因此投标档案从一开始就必须显示符合行业的持股结构——以不符合行业要求的资本结构中标，有在签约步骤被取消结果的风险。
一个项目既能拍卖又能招标，走哪条路线？
投资者没有自由选择：配置路线由有权机关在针对具体地块和项目的目录/方案批准中，根据土地资源状态和项目性质决定。若地块是国家创设的净地且目标是价格，路线是拍卖；若土地未清理且项目需要按能力/方案选投资者，路线是招标。投资者应同时关注省的两种通知，以免错过适用于自己项目的获取门。
中标投资者会立即拿到“净地”吗？
不会立即拿到：第126条第2款的机制是投资者垫付补偿款，地方在法定节点起36个月框架内完成场地清理。因此实际的场地交付进度是必须在项目合同和实施计划中治理的变量——与拍卖路线在开拍前土地已干净完全不同。
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