一位投资者在中部滨海建五星度假村：地已租50年，申请建游艇码头时卡住了——规划的水域在海岸保护走廊里，批不下来。滨海度假村不只是地的事——水面、海岸线和环境是三道独立的法律关，很多项目过了土地关，倒在第二、第三道关上。
租地：必要但不够
滨海度假村用地一般是50年商业服务用地（大型、困难地区项目70年）。滨海的特殊处：海岸保护走廊——按规定宽度划定的滨海带，限制或禁止建设；度假村不能往走廊里扩。走廊边界须在规划和交地时明确——边界纠纷是常见投诉源。
租水面：游艇码头、水上运动
有游艇码头、水上运动区、水上餐厅的度假村要租水面（海面）——这是独立于租地的用益关系，有自己的期限和租金。手续挂钩海洋空间规划、海事安全和国防。租到滨海的地，不等于门前水面当然能用。
环境：环评与保护承诺
达到规模的度假村项目须编环境影响评价（环评）报告，批了才能动工。滨海另有要求：污水达标才能排海（直排是严重违法），保护项目范围内的珊瑚礁、红树林和滨海防护林。运营期要有定期环境监测。
特殊风险与预防
- 气候变化：海平面上升、海岸侵蚀——设计要考虑，保险应覆盖自然灾害风险。
- 渔民纠纷：填海项目、游艇码头影响传统渔场——要社区协商和生计帮扶方案。
- 规划悬空：地在旅游规划里但基础设施没有——交地定金前先核可行性。
常见问题
1. 度假村能把泳池建到海边吗？
须遵守海岸保护走廊——构筑物不能进走廊。具体距离按规定和地方规划；侵走廊建设被责令拆除。
2. 水面租多少年？
按规定和具体出租决定——一般与投资项目期限挂钩。到期办续期；不是当然继续用。
3. 50间房以下小度假村要环评吗？
看规模和位置——列入环保环评名录的项目要做；不列入的也要有环保方案和排污许可。滨海、靠近保护区的更容易列入。
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