2026年越南房地产买卖税费：买方、卖方各缴什么

"税谁来付——买方还是卖方？"几乎每笔房地产交易都会问到。2026年，随着新的《个人所得税法》自7月1日起施行，答案需要更新。本文拆解房屋/土地转让中的每一项税费：是什么、多少、谁来付。

1. 房地产转让个人所得税

纳税人与税率

根据2025年《个人所得税法》（2026年7月1日起施行），房地产转让所得按转让价格的2%征税（第14条、第24条）——税率与旧法一致。转让价格无法确定的，按省级土地价格表计税。

到底谁来付？

原则上纳税人是卖方（转让人）。但双方可以另行约定——实务中买方同意承担税费（"买方包税"）非常普遍。无论怎么约定，一定要在合同中写明确："因转让产生的一切税费由[某方]承担"——含糊其辞，迟早在税务窗口前起争执。

缴纳时点

个税在办理转让登记时申报缴纳。土地登记机关在税款结清前不会核发新证。

2. 登记费

买方登记房屋所有权/土地使用权时，缴纳资产价值0.5%的登记费。通常由买方承担。计税价值按转让价与国家价格表孰高确定（按适用规则）。

3. 公证/认证费

房屋和土地使用权转让合同必须公证或认证才有效（法定少数例外除外）。公证费按国家收费标准、依合同金额计算——谁来付由双方约定（常见买方承担或分摊）。

4. 发证与地籍费用

发证工本费：按省人民议会标准——金额不大，领新证时缴纳。
地籍测绘/摘录费：需重新测绘时（分割、合并）。

5. 减免情形

法律规定的个税减免包括：

夫妻之间、父母与子女之间（含姻亲）、兄弟姐妹之间的转让。
在越南仅有一套住房/一处土地使用权并全部转让的个人——须符合法定条件（居住年限、持有年限等）。
法律规定的其他情形（政策优抚对象等）。

登记费的减免按法律规定的特定情形执行。缴之前先确认资格——退税比减免难得多。

6. 申报价与实际价：税务风险

一个挥之不去的诱惑：低报合同价，省下2%的个税和0.5%的登记费。风险是：

税务机关可按土地价格表或市场数据重新核定，追缴欠税并处罚。
故意低报以逃税，可处行政处罚，数额达到标准的还可能构成逃税罪。
申报价过低，日后合同被撤销需退款时，买方的退款依据也变弱。

务必按真实成交价申报。那点"节省"永远不值得冒这个险。

7. 实例测算

一套公寓转让价：30亿越南盾。

个税（卖方，2%）：6000万越南盾。
登记费（买方，0.5%）：1500万越南盾。
公证费：按30亿的收费标准（双方约定谁付）。
发证工本费：按省标准。

法定成本合计约7500万越南盾＋公证/发证费——买卖双方谈价时都应把这笔账算进去。

8. 申报流程分步详解

实务中，纳税流程与产权登记同步进行：

第一步——公证转让合同。经公证的合同是后续一切手续的基础。

第二步——申报纳税。一方（按约定）向税务机关申报个税和登记费——通常与土地登记材料一并提交至土地登记办公室或一站式窗口。

第三步——收到缴税通知。税务机关发出载明应缴金额的通知书。

第四步——缴款并保留凭证。在指定银行/国库缴款并保留凭证——税款确认到账后，档案才会流转到发证环节。

第五步——领取买方名下的新证。

实务提示：约定"税谁来付"时，一并约定谁去跑申报手续。很多交易卡在这一步，仅仅因为双方都在等对方去税务局。

委托代办提示：如委托他人代为申报纳税，建议办理经公证/认证的授权委托书，写明授权范围（申报、缴款、领取凭证、接收税务通知）。授权书最好一式两份，双方各执一份备查。代理人去税务机关时带上双方的身份证件，避免被要求多次补材料。

9. 赠与与继承的税务

房地产并非都通过买卖易手：

赠与：受赠人按法定税率就受赠财产的价值申报缴纳个税，赠与人与受赠人属于免税亲属关系（夫妻、父母子女、兄弟姐妹等）的除外。
继承：继承人按继承相关规定申报个税，亲属间同样有减免。
受赠人/继承人登记所有权/使用权时，登记费照缴。

赠与和继承的计税价值常参照国家价格表而非协商价格，计税依据值得早作关注。

10. 迟缴与处罚

已通知的税款未按时缴纳，按日加收滞纳金。长期不缴可被采取强制执行措施。如第6节所述，故意低报比迟缴更严重：追缴、行政处罚，数额达到标准的还可能构成逃税罪。

最省钱的税务策略也是最简单的：如实申报、按时缴纳、保留每一张凭证。

11. 常见问题

问：2026年房地产转让的个人所得税税率是多少？

答：根据2025年《个人所得税法》（2026年7月1日起施行），房地产转让所得的税率仍为转让价格的2%（第14条、第24条）。转让价格无法确定的，按土地价格表计税。

问：个人所得税由买方缴还是卖方缴？

答：原则上纳税人是卖方（转让人）。但双方可在转让合同中约定由买方代缴——实务中很常见。约定必须明确，以免日后争议。

问：买房的登记费是多少？

答：房屋、土地的登记费为资产价值的0.5%，通常由买方在登记所有权/使用权时缴纳。

问：房地产转让个人所得税有减免吗？

答：有，法律规定的情形——主要是夫妻之间、父母与子女之间的转让，以及在越南仅有一套住房/一处土地使用权并全部转让的个人（须符合法定条件）。

问：可以低报转让价格来少缴税吗？

答：不可以。低于实际成交价或土地价格表申报以逃税是违法行为，可能被追缴税款、处罚甚至追究刑事责任。务必如实申报。

需要针对您具体情况的建议？请联系 FLAT 律师事务所——热线 0988424851。

参考文献

越南2025年《个人所得税法》（第109/2025/QH15号，2026年7月1日施行）。
越南第253/2026/ND-CP号法令：《个人所得税法》实施细则（2026年6月30日颁布、7月1日施行）。
越南《土地法》2024年（第31/2024/QH15号）。