外国投资者以土地使用权、资产出资：法律核查清单
对外国投资者而言，在越南取得土地使用权始终是一道难题：法律只开放了少数几个通道。其中，以土地使用权出资是外商投资企业合法持有土地使用权的少数路径之一——但如果不对每一项条件逐一核查，也是陷阱最多的路径。本文是FLAT律师在为FDI客户审查土地使用权出资交易时常用的10项核查清单。
目录
- 1. 确认各方主体资格：谁可以出资、谁可以接受
- 2. 核查出资方的出资权利：土地是否具备行使权利的条件
- 3. 土地类别与使用形式：按年付租的土地不能出资
- 4. 出资土地使用权的评估作价
- 5. 起草土地使用权出资合同
- 6. 土地变更登记：换发土地证书
- 7. 办理注册资本变更登记
- 8. 梳理税费义务
- 9. 核查项目履约保证义务（如土地与投资项目挂钩）
- 10. FDI特有风险：7个常见陷阱
- 常见问题
- 何时需要请律师
- 参考文献
1. 确认各方主体资格：谁可以出资、谁可以接受
为什么： 并非任何主体都可以接受以土地使用权出资。2024年《土地法》第28条第1款dd项明确规定：经济组织、外商投资经济组织可以接受以土地使用权出资。这是外商投资经济组织取得土地使用权的5种形式之一（另四种为：在工业区、产业集群、高新技术区内受让；在政府规定下受让以土地使用权价值为内容的投资资本；国家为出售型住房项目交地；国家出租土地）。
怎么做： 确认接受出资方是否属于《土地法》定义的“外商投资经济组织”；确认出资方（通常为境内个人或组织）合法拥有土地使用权且有权出资。注意：外商投资经济组织不得直接向个人用地者承租土地（农业与环境部2026年解释口径）——用长期“租赁”代替出资来规避的做法没有法律依据。
依据： 2024年《土地法》第28条。
2. 核查出资方的出资权利：土地是否具备行使权利的条件
为什么： 只有土地使用者持有土地证书（或具备发证条件）并满足行使土地使用者权利的条件，土地使用权才能用于出资。
怎么做： 核查：（一）土地证书有效，宗地信息准确；（二）土地无争议（向乡级人民委员会及土地登记机关核实）；（三）土地使用权未被查封以保证执行；（四）土地使用期限尚未届满。任何一项不达标都可能导致出资合同无效或无法办理变更登记。
依据： 2024年《土地法》第45条。
3. 土地类别与使用形式：按年付租的土地不能出资
为什么： 这是最常见的陷阱。只有法律允许转让、出资的土地使用权才能用于出资——实践中通常是已缴纳土地使用费的出让土地，或一次性缴清整个租期租金的租赁土地。按年缴纳租金的租赁土地不能用于出资。
怎么做： 仔细阅读土地证书及交地/租地决定，确认土地使用形式及已履行的财务义务。如为按年付租，出资交易无法推进——须重构方案（如符合条件转为一次性付租，或改用其他资产出资）。
依据： 2024年《土地法》第28条、第45条。
4. 出资土地使用权的评估作价
为什么： 出资价值决定股权比例和登记的注册资本，也是计税依据。高估造成虚增资本；低估可能被税务机关核定追缴。
怎么做： 根据2020年《企业法》第36条，出资资产须经创始成员、创始股东协商一致作价，或由专业评估机构评估。价值较大的土地使用权，建议聘请独立评估机构出具评估报告——既是保护各方的证据，也是与税务机关沟通的依据。评估价值须载明于出资合同及出资纪要。
依据： 2020年《企业法》第35条、第36条。
5. 起草土地使用权出资合同
为什么： 出资合同是整个交易的基础文件；缺少关键条款，发生争议后将极难处理。
怎么做： 合同至少应包括：宗地信息（地块号、图幅、面积、用途、期限）；出资的土地使用权价值及评估方法；对应的出资比例；权利移交时点；出资方关于土地法律状态的承诺（无争议、未被查封、期限有效）；配合办理变更登记的义务；税费分担；违约罚则与损害赔偿；争议解决机制。建议办理公证以增强法律安全性。
6. 土地变更登记：换发土地证书
为什么： 只有办完变更登记、土地证书换发为接受出资企业名称，出资才在法律上完成。在此之前，企业还不是合法的土地使用者。
怎么做： 向土地所在地的土地登记机关提交变更登记材料：出资合同、原土地证书、各方主体文件。跟踪办理进度并领取换发后的证书。注意：各地材料清单可能存在差异——先向当地登记机关核实，避免反复补件。
依据： 2024年《土地法》（土地登记、变更登记）。
7. 办理注册资本变更登记
为什么： 企业接受资产出资后注册资本增加——须办理企业登记内容变更。逾期办理可能被行政处罚。
怎么做： 准备变更材料（按2026年第121号通知附表12格式的变更申请、所有者/成员会议/股东大会决议、出资纪要、评估报告），在出资完成后的法定期限内向省级企业登记机关提交。
依据： 2020年《企业法》第30、31条；财政部2026年第121号通知。
8. 梳理税费义务
为什么： 以土地使用权出资不等于“不用交税”。出资方可能因转让土地使用权产生所得税（个人或企业）；办理变更登记还会产生注册费。
怎么做： 签约前请税务顾问测算：出资方的所得税、换证注册费，以及宗地相关的其他财务义务（欠缴的土地使用费、租金）。在合同中明确各自承担。本文不列具体税率，因个案适用不同——须按实际档案测算。
9. 核查项目履约保证义务（如土地与投资项目挂钩）
为什么： 如土地与涉及国家交地、租地或允许用途转换的投资项目挂钩，投资者还须按2025年《投资法》第30条（2026年3月1日生效）履行项目履约保证义务——缴存保证金或提供银行保函，5种排除情形除外。
怎么做： 判断项目是否属于保证范围；核查已缴保证金/保函；将出资、资金筹措进度与投资主张批准文件/投资登记证载明的进度对照。进度滞后可能导致保证金被没收或项目被终止——直接侵蚀出资土地的价值。
依据： 2025年《投资法》第30条。
10. FDI特有风险：7个常见陷阱
- 用与个人的长期“租赁”规避——没有法律依据；外商投资经济组织不得向个人用地者承租土地。
- 用按年付租的土地出资——不符合出资条件，变更登记将被驳回。
- 土地无证或存在争议——不符合2024年《土地法》第45条的行使权利条件。
- 口头议价、无评估报告——在税务决算及股东就股权比例发生争议时处于不利地位。
- 忘记办理注册资本变更——面临行政处罚，企业档案与实际不符。
- 未预先测算出资方税负——过户后就“谁承担税款”产生争议。
- 忽视项目保证金义务——项目被终止，出资的土地价值也随之“蒸发”。
常见问题
完整问答（5组，关于出资资格、按年付租土地、评估作价、税费、证书换发）见本文frontmatter的`faq_items`。
何时需要请律师
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参考文献
- 2024年《土地法》(31/2024/QH15)，2024年8月1日生效——第28条（土地使用权的取得）、第45条（土地使用者行使权利的条件）。
- 2020年《企业法》(59/2020/QH14)，2021年1月1日生效——第35条（出资资产）、第36条（出资资产的评估作价）。
- 2025年《投资法》(143/2025/QH15)，2026年3月1日生效——第30条（项目履约保证）。
- 财政部2026年第121号通知（2026年8月21日）——企业登记表式（附表12：企业登记内容变更）。
- 农业与环境部关于外商投资企业取得土地使用权形式的解释（2026年）。
- 撰写时通过thuvienphapluat.vn及政府公报核对（2026年9月28日）。
