Trả lời ngắn: Homestay là ngành nghề kinh doanh có điều kiện — không phải cứ có nhà là được cho thuê lưu trú. Chủ cơ sở phải có đăng ký kinh doanh, đáp ứng điều kiện về an ninh trật tự (ANTT), phòng cháy chữa cháy (PCCC) và điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất. Về thuế, từ năm 2026, hộ kinh doanh được miễn thuế GTGT và TNCN nếu doanh thu không quá 01 tỷ đồng/năm theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP.
1. Homestay theo pháp luật du lịch
Theo Điều 48 Luật Du lịch 2017, homestay (“nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê”) là một loại cơ sở lưu trú du lịch. Hệ quả: hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày kèm dịch vụ cho khách du lịch chịu sự điều chỉnh của pháp luật du lịch, không phải là hoạt động cho thuê nhà ở thông thường.
Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch (khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch 2017):
- Có đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật;
- Đáp ứng điều kiện về ANTT, PCCC, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm;
- Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ theo quy định.
Điều kiện tối thiểu đối với nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê được quy định tại Điều 27 Nghị định 168/2017/NĐ-CP (sửa bởi NĐ 142/2018/NĐ-CP): có khu vực sinh hoạt chung, khu vực lưu trú, bếp, phòng tắm/vệ sinh; trang bị giường, chăn, gối, khăn; thay đồ vải khi có khách mới.
2. Ba điều kiện “cứng”: ANTT, PCCC và thông báo thay đổi
- ANTT: cơ sở lưu trú thuộc diện phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự theo Nghị định 96/2016/NĐ-CP (đã sửa bởi NĐ 56/2023/NĐ-CP và NĐ 58/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 15/3/2026).
- PCCC: cơ sở lưu trú thuộc diện quản lý về PCCC theo quy mô, áp dụng Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 55/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025) và Nghị định 105/2025/NĐ-CP — chủ cơ sở cần đối chiếu phụ lục diện quản lý PCCC để xác định nghĩa vụ cụ thể của mình.
- Thông báo thay đổi (Điều 53 Luật Du lịch): khi thay đổi tên, quy mô, địa chỉ hoặc người đại diện, cơ sở lưu trú phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan chuyên môn về du lịch cấp tỉnh. Ngoài ra, chỉ được sử dụng từ “sao”/hình ngôi sao trong quảng cáo sau khi được công nhận hạng cơ sở lưu trú.
3. Homestay trong chung cư: cấm và xử phạt
Điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Cho thuê căn hộ chung cư theo ngày/giờ, làm homestay — khi chung cư không có chức năng thương mại, dịch vụ — là hành vi vi phạm.
Về xử phạt: theo nghiên cứu, Điều 59 Nghị định 339/2026/NĐ-CP (ban hành 26/8/2026, thay thế NĐ 16/2022/NĐ-CP) quy định phạt 100–130 triệu đồng đối với tổ chức và 50–65 triệu đồng đối với cá nhân (hộ kinh doanh áp mức phạt của cá nhân) đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, kèm biện pháp buộc chấm dứt hành vi và khôi phục tình trạng ban đầu. Lưu ý: mức phạt này được tổng hợp từ nghiên cứu thứ cấp; trước khi áp dụng cho trường hợp cụ thể, cần đối chiếu toàn văn Điều 59 NĐ 339/2026/NĐ-CP.
4. Thuế hộ kinh doanh dịch vụ lưu trú từ 2026: ngưỡng 01 tỷ đồng/năm
Nghị định 68/2026/NĐ-CP (05/3/2026) về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, đã được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ban hành 29/4/2026, hiệu lực từ 01/01/2026). Điểm thay đổi quan trọng nhất:
- Ngưỡng miễn thuế: 01 tỷ đồng/năm. Hộ/cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 01 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
- Vượt ngưỡng 01 tỷ: thuế GTGT tính trên toàn bộ doanh thu; thuế TNCN tính trên phần doanh thu vượt 01 tỷ đồng.
- Hộ/cá nhân có doanh thu trên 01 tỷ đồng/năm bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn từ máy tính tiền.
- Lệ phí môn bài đã được bãi bỏ từ 01/01/2026 (khoản 7 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15).
Về tỷ lệ tính thuế trên doanh thu đối với dịch vụ lưu trú: theo Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC, dịch vụ lưu trú áp dụng tỷ lệ 5% thuế GTGT và 2% thuế TNCN trên doanh thu tính thuế. Lưu ý: việc TT 40/2021 có còn áp dụng song song với NĐ 68/2026/NĐ-CP hay không chưa được xác thực đầy đủ — doanh nghiệp nên đối chiếu lại văn bản còn hiệu lực tại thời điểm áp dụng trước khi tính thuế.
5. Phân biệt bắt buộc: dịch vụ lưu trú và cho thuê nhà thuần túy
Đây là điểm dễ nhầm lẫn nhất và có hậu quả thuế khác nhau:
- (a) Hộ kinh doanh dịch vụ lưu trú (homestay có kèm dịch vụ: dọn phòng, ăn uống, đón tiếp…): áp dụng chế độ thuế tại mục 4 ở trên — ngưỡng miễn thuế 01 tỷ đồng/năm theo NĐ 68/2026/NĐ-CP sửa bởi NĐ 141/2026/NĐ-CP.
- (b) Cho thuê nhà ở thuần túy (không kèm dịch vụ lưu trú — chỉ giao nhà cho người thuê sử dụng): có thể thuộc chế độ thuế khác. Chế độ này chưa được chốt trong khuôn khổ bài viết: cần đối chiếu toàn văn Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 trước khi khẳng định bất kỳ con số ngưỡng hay tỷ lệ nào. Doanh nghiệp cho thuê nhà thuần túy không nên tự áp dụng ngưỡng 01 tỷ của chế độ (a).
Nói cách khác: có kèm dịch vụ lưu trú hay không quyết định bạn thuộc chế độ thuế nào — không được gộp chung “cho thuê nhà” và “kinh doanh lưu trú” thành một.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Mở homestay có cần giấy phép không? Đáp: Có. Homestay là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: đăng ký kinh doanh + Giấy chứng nhận đủ điều kiện về ANTT + đáp ứng yêu cầu PCCC + điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất (Điều 48, khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch; Điều 27 NĐ 168/2017/NĐ-CP).
Hỏi: Doanh thu bao nhiêu thì homestay phải nộp thuế từ 2026? Đáp: Vượt 01 tỷ đồng/năm thì phải nộp thuế GTGT và TNCN theo NĐ 141/2026/NĐ-CP (GTGT tính trên toàn bộ doanh thu; TNCN tính trên phần vượt 01 tỷ). Từ 01 tỷ trở xuống được miễn cả hai loại thuế.
Hỏi: Làm homestay trong chung cư được không? Đáp: Không, nếu chung cư không có chức năng thương mại/dịch vụ. Luật Nhà ở 2023 cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; vi phạm có thể bị xử phạt theo NĐ 339/2026/NĐ-CP.
Hỏi: Cho thuê nhà nguyên căn (không dịch vụ) có áp dụng ngưỡng 01 tỷ không? Đáp: Chưa thể khẳng định. Cho thuê nhà thuần túy có thể thuộc chế độ thuế khác với dịch vụ lưu trú — cần đối chiếu Luật TNCN 109/2025 trước khi áp dụng.
Nguồn trích dẫn
- Luật Du lịch 09/2017/QH14 — Điều 48, 49, 53 (hiệu lực 01/01/2018).
- Nghị định 168/2017/NĐ-CP (sửa bởi NĐ 142/2018/NĐ-CP) — Điều 27.
- Nghị định 96/2016/NĐ-CP (sửa bởi NĐ 56/2023/NĐ-CP, NĐ 58/2026/NĐ-CP — hiệu lực 15/3/2026).
- Luật PCCC&CNCH 55/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025); Nghị định 105/2025/NĐ-CP.
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP (05/3/2026); Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ban hành 29/4/2026, hiệu lực từ 01/01/2026).
- Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (hiệu lực 01/8/2024); Nghị định 339/2026/NĐ-CP (ban hành 26/8/2026).
- Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15 (hiệu lực 01/01/2026); Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026); Nghị quyết 198/2025/QH15.
Xem thêm: [chuyên mục Pháp lý doanh nghiệp](/phap-ly-doanh-nghiep-vi/) của FLAT Law Firm về điều kiện kinh doanh và nghĩa vụ thuế cho hộ kinh doanh.
Cần hỗ trợ thủ tục mở homestay, cơ sở lưu trú? [Liên hệ FLAT Law Firm](/lien-he/) để được đánh giá điều kiện, nghĩa vụ thuế và lộ trình thực hiện cho trường hợp cụ thể của bạn.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết chỉ mang tính thông tin tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Quy định pháp luật có thể thay đổi; trước khi áp dụng, bạn nên đối chiếu văn bản gốc còn hiệu lực tại thời điểm thực hiện.
Nhãn minh bạch: Nội dung bài viết đã được AI Legal Council (hội đồng pháp lý AI của FLAT Law Firm) kiểm tra chất lượng và tính pháp lý; chưa được luật sư người thật của FLAT Law Firm rà soát/phê duyệt. Bài viết ở trạng thái chưa xuất bản và sẽ chỉ được đăng khi có phê duyệt chính thức.