简要回答： 民宿在越南属于有条件经营行业——并非有房就能出租给游客。经营者须办理工商登记，满足治安、消防条件及最低设施标准。税务方面：自2026年起，年收入10亿越南盾及以下的个体工商户免缴增值税与个人所得税（依据第141/2026/ND-CP号法令）。
1. 旅游法下的民宿
根据2017年《旅游法》第48条，民宿（”有客房出租给游客的住宅”）属于旅游住宿设施的一种。其法律后果是：面向游客的短期住宿经营活动受旅游法调整，不视为普通住宅租赁。
旅游住宿经营条件（2017年《旅游法》第49条第1款）：
- 依法办理工商登记；
- 满足治安、消防、环境保护、食品安全条件；
- 达到规定的最低设施技术与服务标准。
有客房出租的住宅的最低条件见第168/2017/ND-CP号法令第27条（经第142/2018/ND-CP号法令修订）：设有公共活动区、住宿区、厨房、浴室/卫生间；配备床、被、枕、毛巾；每接待新客人须更换布草。
2. 三个”硬”条件：治安、消防与变更通报
- 治安： 住宿设施须取得治安秩序合格证书，依据第96/2016/ND-CP号法令（经第56/2023、第58/2026/ND-CP号法令修订，2026年3月15日生效）。
- 消防： 住宿设施按规模纳入消防管理，适用2024年《消防与救援法》第55/2024/QH15号（2025年7月1日生效）及第105/2025/ND-CP号法令——经营者应查阅消防管理附录确定自身具体义务。
- 变更通报（《旅游法》第53条）： 名称、规模、地址或代表人变更时，须书面通知省级旅游主管部门。此外，只有在获得星级认定后，方可在广告中使用”星”字或星形图案。
3. 公寓楼内经营民宿：禁止与处罚
2023年《住房法》第3条第8款c项严禁将公寓单元用于非居住目的。在不具备商业/服务功能的公寓楼内按日/小时出租、经营民宿，构成违法。
关于处罚：研究显示，第339/2026/ND-CP号法令第59条（2026年8月26日颁布，取代第16/2022/ND-CP号法令）规定，对将公寓单元用于非居住目的的行为，组织处1亿至1.3亿越南盾罚款、个人处5000万至6500万越南盾罚款（个体工商户按个人标准处罚），并责令停止违法行为、恢复原状。提示： 该罚款标准系根据二手研究资料汇总；适用于具体案件前，须查阅第339/2026/ND-CP号法令第59条全文核对。
4. 2026年起住宿个体工商户税务：10亿越南盾门槛
第68/2026/ND-CP号法令（2026年3月5日，个体工商户税收政策与管理）经第141/2026/ND-CP号法令修订（2026年4月29日颁布，自2026年1月1日起生效）。最重要的变化：
- 免税门槛：10亿越南盾/年。 年收入10亿越南盾及以下的个体工商户免缴增值税与个人所得税。
- 超过10亿： 增值税按全部收入计算；个人所得税按超过10亿的部分计算。
- 年收入超过10亿越南盾的个体工商户必须使用税务机关赋码的电子发票或税控机发票。
- 营业执照税（lệ phí môn bài）已自2026年1月1日起取消（第198/2025/QH15号决议第10条第7款）。
关于住宿服务的计税比率：第40/2021/TT-BTC号通知附录一规定，住宿服务按计税收入适用增值税5%、个人所得税2%。注意：第40/2021号通知是否与第68/2026号法令并行适用尚未完全核实——计税前请核对适用时有效的文本。
5. 必须区分：住宿服务与纯住宅租赁
这是最容易混淆、税务后果也最不同的一点：
- (a) 住宿服务个体经营（民宿附带服务：客房清洁、餐饮、接待等）：适用上文第4节的税制——按第68/2026号法令（经第141/2026号法令修订）的10亿越南盾免税门槛。
- (b) 纯住宅租赁（不附带住宿服务——仅将房屋交付承租人使用）：可能适用不同的税制。该税制尚未确定：在确认任何门槛或比率数字前，须查阅第109/2025/QH15号《个人所得税法》全文。纯出租人不得自行套用(a)项的10亿门槛。
简言之：是否附带住宿服务决定了适用哪种税制——不得将”出租房屋”与”住宿经营”混为一谈。
常见问题
问：开民宿需要许可证吗？ 答：需要。民宿是有条件经营行业：工商登记 + 治安秩序合格证书 + 满足消防要求 + 最低设施标准（《旅游法》第48、49条第1款；第168/2017号法令第27条）。
问：2026年起民宿年收入多少需要缴税？ 答：超过10亿越南盾/年须按第141/2026号法令缴纳增值税与个人所得税（增值税按全部收入计，个人所得税按超过10亿的部分计）。10亿及以下免缴两税。
问：可以在公寓楼里做民宿吗？ 答：如果公寓楼不具备商业/服务功能，不可以。2023年《住房法》禁止将公寓单元用于非居住目的；违法可按第339/2026号法令处罚。
问：纯长期出租整套房屋适用10亿门槛吗？ 答：尚不能确定。纯住宅租赁可能适用不同税制——适用前须查阅第109/2025号《个人所得税法》。
法律依据
- 第09/2017/QH14号《旅游法》——第48、49、53条（2018年1月1日生效）。
- 第168/2017/ND-CP号法令（经第142/2018/ND-CP号法令修订）——第27条。
- 第96/2016/ND-CP号法令（经第56/2023/ND-CP、第58/2026/ND-CP号法令修订——2026年3月15日生效）。
- 第55/2024/QH15号《消防与救援法》（2025年7月1日生效）；第105/2025/ND-CP号法令。
- 第68/2026/ND-CP号法令（2026年3月5日）；第141/2026/ND-CP号法令（2026年4月29日颁布，自2026年1月1日起生效）。
- 第27/2023/QH15号《住房法》（2024年8月1日生效）；第339/2026/ND-CP号法令（2026年8月26日颁布）。
- 第48/2024/QH15号《增值税法》（2026年1月1日生效）；第108/2025/QH15号《税收管理法》（2026年7月1日生效）；第198/2025/QH15号决议。
另请参阅：FLAT Law Firm[企业法律服务](/zh/cn-corporate-legal-services-zh/)专栏，了解个体工商户的经营条件与税务义务。
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