房地产转让是企业所得税最为复杂的应税活动之一：收入确认、纳税时点、预缴机制和亏损弥补规则，在越南《企业所得税法》67/2025/QH15号和320/2025/ND-CP号议定下均有新变化。最值得注意的是：按进度收取预收款的项目，其预缴比例已从2%（旧规定）调整为1%——沿用旧比例将从一开始就申报错误。
1. 房地产转让企业所得税计算公式
应纳企业所得税 =（转让收入 − 成本 − 可扣除项目）× 20%税率（320/2025号议定第16条第4款）。其中：
- 应税所得 = 应税收入 − 可结转的房地产转让亏损（如有）；
- 转让收入按合同实际价格确定，包括卖方收取的附加费、额外费用（320/2025号议定第17条第1款a项）；
- 如土地使用权转让价格低于签约时省级土地价格表，收入按土地价格表计算；
- 收入确认时点：卖方向买方交付房地产时——与是否已办理权属登记无关（第17条第1款b项）。
2. 重要新变化：1%预缴机制（取代旧2%）
对于开发用于转让或出租、按进度向客户收取预付款的基础设施、住宅项目（320/2025号议定第17条第1款c项）：
- 如能确定对应成本→按收入减成本申报；
- 如尚不能确定成本→按已收现金额预缴1%（不含增值税）。该收入暂不计入当年应税收入；
- 交付房地产时须重新汇算：不足补缴，多余抵下期或退还；
- 1%预缴情形下销售阶段发生的广告、营销、促销、经纪佣金费用，不在发生年度计算，而在首次交付房地产的年度计入可扣除费用（c4项）。
务必记住：2%属于旧78/2014号通知——新框架为1%。按旧比例申报即申报错误。
3. 房地产转让亏损弥补——67/2025号法律第7条第3款的新规定
- 房地产转让亏损可以由企业自行选择抵减其他经营活动的应税收入；
- 但不得抵减正在享受税收优惠的经营活动的收入；
- 抵减后的剩余收入按产生剩余收入的活动适用税率征税；
- 亏损结转连续不超过5年（67/2025号法律第16条）。
矿产勘探、开采、加工项目的转让须单独确定申报，不得与当期经营活动盈亏交叉抵减（第7条第4款）。
4. 房地产转让收入不享受优惠税率
根据67/2025号法律第18条第3款，房地产转让收入不适用15%/17%优惠税率及第4、13、14、15条优惠——社会住房建设投资除外。既有优惠项目又有房地产转让的企业须将两类收入分开。
5. 申报：两类企业、两种做法
- 非经常发生房地产转让的企业：按每次发生预申报（02/TNDN表）；
- 房地产经营企业：按季预缴企业所得税；年末在总部申报表（03/TNDN表）中单独汇算；
- 关于手续指引的提示：部分公文（如2026年3176/DON-QLDN1号公文）引用80/2021号通知的按季申报——企业应核查《税收征管法》108/2025号、252/2026号议定和89/2026号通知出台后这些规定的现行效力，不应盲目引用旧文作为依据。当前最可靠的依据是上文320/2025号议定的条款。
6. 常见风险与建议
- 习惯性按2%预缴：现行正确比例为1%——比例错误即申报错误；
- 合同价格低于土地价格表：收入将被按土地价格表重新核定；
- 收入时点认定错误：时点为交付房地产，而非取得土地证；
- 将房地产亏损抵减优惠活动收入：第7条第3款禁止——须分开核算；
- 对房地产收入申报优惠税率：第18条第3款排除（社会住房除外）；
- 建议：按进度收款的项目，自始按批次跟踪已收收入与对应成本；交付时完整汇算；将房地产转让与优惠活动分开核算。
7. 常见问题
房地产转让的企业所得税税率是多少？
应税所得的20%（320/2025号议定第16条第4款）。房地产收入不享受15%/17%优惠税率（社会住房除外）。
按进度收款、成本尚不能确定的项目预缴多少？
按已收现金额（不含增值税）预缴1%；交付时汇算。这是新变化，不同于旧2%规定。
房地产转让收入何时确认？
卖方向买方交付房地产时——与权属登记无关。
房地产转让亏损能否抵减其他经营利润？
可以，由企业自行选择——但不得抵减正在享受税收优惠的活动的收入（67/2025号法律第7条第3款）。
合同价格低于土地价格表，按哪个价格计税？
按签约时省级土地价格表。
引用来源
- 《企业所得税法》67/2025/QH15号——2025年10月1日生效，适用于2025纳税年度：第3条第2款（其他收入包括房地产转让）、第7条第3款（房地产亏损抵减）、第7条第4款（矿产单独确定）、第16条（5年亏损结转）、第18条第3款（房地产收入不适用优惠税率，社会住房除外）；
- 320/2025/ND-CP号议定——2025年12月15日生效：第15条（房地产转让应税收入）、第16条（计税依据；20%税率）、第17条第1款（a项：收入与土地价格表；b项：交付时点；c1–c4项：1%预缴与交付时汇算）。
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