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2025年《投资法》生效前签订的土地租赁合同继续有效——但若干条款应按新规重新审查。以下是六组条款清单。
1. 效力：合同继续有效
已签订的土地租赁合同继续有效至合同载明期限届满——无须重签。2025年《投资法》不使已签合同失效（这是受土地法调整的民事关系）。稳定原则见第151/2025/ND-CP号议定第22条第5款c项。涉租地项目继续按已发文件（IRC、批准文件）执行，无须重办手续（第143/2025/QH15号法律第52条第1款；第96/2026号议定第101条第1款）。
2. 六组须审查的条款
（a）土地租金——单价稳定：在第103/2024/ND-CP号议定生效（2024年8月1日）前签订、且正处于旧土地法单价稳定期的合同，继续稳定至期满；期满后按第103/2024号议定第30条重新计算下一周期（5年一周期，按CPI调整）。审查：合同处于稳定期第几年、下次调价时点。
（b）项目履约保证金：获分配土地、租赁土地或获准变更土地用途的项目须缴纳保证金或提供银行保函（5种情形除外）。过渡：法律生效前已签的保证金协议继续执行；2026年3月1日后调整目标、进度或变更土地用途的，须就调整部分缴纳保证金（第143/2025号法律第52条第7款；第96/2026号议定第105条）。
（c）项目经营期限与进度：迟获分配土地、租赁土地或获准变更土地用途的时间不计入项目经营期限和实施进度（第143/2025号法律第31条第3款——亦适用于法律生效前已交付土地的项目）。审查：核对IRC期限与实际获地时间。
（d）不可抗力：因不可抗力停止经营的，停止期间免土地租金、减土地使用费（第35条第1款）。审查：合同不可抗力条款是否衔接。
（e）收回土地：依法被收回土地的项目，由投资登记机关终止/部分终止（第36条第2款d项）。审查：收回、补偿、租赁合同清算条款。
（f）2026年3月1日后涉土地的调整：调整涉及不经拍卖招标获分配/租赁土地、受让土地使用权/地上附着物，或申请变更土地用途的，须按新法办理投资主张批准/调整手续（第96/2026号议定第102条第1款c、d项）。
3. 项目期限框架（第31条）
经济区内：最长70年；经济区外：最长50年（困难地区、大额慢回收资金、高科技/数字技术区、特别优惠项目可延至70年）。如租地期限短于项目期限——存在断裂风险；期满有继续需求且符合条件的，可申请延期。
联系FLAT律师事务所，按新投资法和土地法审查土地租赁合同。
