越外夫妻联名粉红簿

真实案例： 阿兰(越南人)和丈夫皮埃尔(法国人)想在胡志明市买套公寓，粉红簿写夫妻两人的名字。中介说”外国人不能写土地”，另一个人说”娶了越南人就跟越南人一样”。到底哪个说法符合现行法律？

核心不对称：土地和房子是两种权利

要解开联名粉红簿的题，先分清本子上记的两种权利：土地使用权和地上房屋所有权。越南法律对这两种权利差别对待，一方是外国人时尤其明显。

土地方面，2024年《土地法》保持一贯原则：外国人不得以任何形式受让土地使用权。住房方面，2023年《住房法》(2025年1月1日生效)开了口：合法入境越南的外国个人可以拥有住房，包括项目内的公寓和独栋住宅，但有明确限制。正是这个差别，决定了粉红簿上谁的名字写在哪一行。

买商业住宅项目里的公寓，答案是可以——夫妻双方可联名登记为房屋共有人。但买方要知道针对外国一方的三条限制：外国组织和个人在一栋公寓楼里最多拥有30%的套数；所有权期限自发证日起最长50年，可延期；项目不能位于需要保障国防安全的区域。

对阿兰家还有个特别利好：与越南公民结婚的外国个人，享有稳定长期的住房所有权，权利等同越南公民。也就是说，因为合法婚姻，外国丈夫摆脱了50年上限，这套夫妻公寓按本国人待遇处理。

更复杂的是买联排别墅或带房子的地块。这时土地使用权只能写越南配偶的名字——外国人永远上不了土地那一行。而地上房屋的所有权可以登记夫妻两人。

实际办手续时，登记机关发的证上土地使用者写越南公民，房屋共有人写夫妻双方。夫妻要准备合法的结婚证，证明婚姻关系，从而确立对房屋部分的联名权利。

下定前，越外夫妻先查三件。第一，确认项目是否允许售给外国人、这栋楼30%满了没有——开发商有义务提供这个信息。第二，核结婚证和房子的法律状态：有没有抵押、纠纷、查封。第三，书面约定好份额比例和离婚时的处理方案，因为联名粉红簿不等于离婚自动一人一半。

2023年《住房法》(第27/2023/QH15号，2025年1月1日生效) —— 外国人可在越南拥有住房；一栋公寓30%上限；与越南公民结婚的外国人享有等同本国人的稳定长期所有权。
2024年《土地法》(第31/2024/QH15号，2024年8月1日生效) —— 外国人不得受让土地使用权。
2014年《婚姻家庭法》第33、34条 —— 婚后取得的土地使用权是共同财产；证书除另有约定应写夫妻双方名字。

1. 我丈夫是外国人，能写土地使用权吗？
不能。现行土地法不允许外国人以任何形式受让土地使用权。夫妻联名粉红簿上，土地使用权只写越南配偶，外国人只能出现在房屋所有权部分。

2. 再买第二套公寓，30%配额还卡吗？
可能卡。30%按整栋楼的套数算，不按人头。买之前让开发商确认这栋楼已售给外国组织和个人的套数，看还有没有”额度”。

3. 以后离婚，外国人那份房子怎么办？
房子是夫妻共同财产的，离婚按约定或按《婚姻家庭法》分割。离婚后外国人仍可在法律允许范围内继续拥有自己的份额，或转让给符合条件的人。提前约定好能省很多纠纷。

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