Sang nhượng căn hộ chưa có sổ — tức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai — hết bao nhiêu thuế, phí? Câu trả lời gồm bốn khoản: thuế thu nhập cá nhân 2% × giá chuyển nhượng (theo Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026, đã bỏ cách tính 25%), lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng, và 0 đồng cho chủ đầu tư (luật cấm chủ đầu tư thu bất kỳ chi phí nào khi xác nhận chuyển nhượng). Bài viết tổng hợp các khoản thuế, phí và điều kiện chuyển nhượng, theo văn bản hiện hành tại ngày 14/10/2026.
1. Bảng tổng hợp 4 khoản thuế, phí
| Khoản | Người nộp | Mức |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Bên chuyển nhượng | 2% × giá chuyển nhượng (Điều 14, Luật 109/2025/QH15) |
| Lệ phí trước bạ | Bên nhận chuyển nhượng (khi đăng ký) | 0,5% (NĐ 10/2022/NĐ-CP) |
| Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng | Theo thỏa thuận các bên | Biểu lũy tiến 50.000đ – 70 triệu đồng (TT 257/2016/TT-BTC, sửa đổi bởi TT 111/2017/TT-BTC) |
| Phí xác nhận của chủ đầu tư | — | 0 đồng — luật cấm thu (Điều 51, Luật KDBĐS 2023) |
2. Điểm mới quan trọng: thuế TNCN chỉ còn 2%, bỏ cách tính 25%
Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 (có hiệu lực từ 01/7/2026) đã thay thế Luật Thuế TNCN 2007. Điểm mới quan trọng nhất với người chuyển nhượng bất động sản: không còn phương án tính 25% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Theo Điều 14 của Luật 109/2025/QH15, thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được tính thống nhất bằng giá chuyển nhượng × 2%. Mọi tài liệu, cách tính còn viện dẫn Luật Thuế TNCN 2007 và phương án 25% đều đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 và không được áp dụng.
3. Điều kiện được chuyển nhượng hợp đồng mua bán (Điều 50 Luật KDBĐS 2023)
Chế định chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (có hiệu lực từ 01/8/2024) — không phải Luật Nhà ở 2023. Theo Điều 50, bên mua chỉ được chuyển nhượng hợp đồng khi đáp ứng các điều kiện, trong đó có: chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; hợp đồng không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Lưu ý hệ quả trực tiếp: một khi đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì không còn được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nữa.
4. Thủ tục: chủ đầu tư xác nhận trong 05 ngày làm việc, cấm thu phí (Điều 51)
Theo Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận việc chuyển nhượng trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Điểm then chốt cần nhớ: chủ đầu tư không được thu bất kỳ chi phí nào cho việc xác nhận này. Nếu chủ đầu tư yêu cầu nộp “phí xác nhận”, “phí sang tên hợp đồng” hay bất kỳ khoản tiền nào tương tự, đó là hành vi trái luật — người mua có quyền từ chối và phản ánh đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
5. Lệ phí trước bạ và phí công chứng
- Lệ phí trước bạ 0,5% theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, do bên nhận chuyển nhượng nộp khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu;
- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng áp dụng biểu lũy tiến từ 50.000 đồng đến 70 triệu đồng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC), bên nào chịu do các bên thỏa thuận.
Câu hỏi thường gặp
Thuế TNCN khi sang nhượng căn hộ chưa có sổ hiện nay tính thế nào?
Theo Điều 14 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026): thuế = giá chuyển nhượng × 2%. Phương án 25% trên chênh lệch theo Luật Thuế TNCN 2007 đã bị bãi bỏ, không còn áp dụng.
Chủ đầu tư thu “phí xác nhận chuyển nhượng” có đúng luật không?
Không. Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cấm chủ đầu tư thu bất kỳ chi phí nào khi xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thu phí là trái luật.
Đã nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ thì còn sang nhượng hợp đồng mua bán được không?
Không. Theo Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một trong các điều kiện để được chuyển nhượng hợp đồng là chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Chế định này do luật nào điều chỉnh?
Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (Điều 50 về điều kiện, Điều 51 về thủ tục) — không phải Luật Nhà ở 2023.
Nguồn trích dẫn
- Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 — hiệu lực 01/8/2024: Điều 50 (điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên); Điều 51 (chủ đầu tư xác nhận trong 05 ngày làm việc, cấm thu bất kỳ chi phí nào).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 — hiệu lực 01/7/2026: Điều 14 — thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản = giá chuyển nhượng × 2% (không còn phương án 25% trên chênh lệch).
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP: lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5%.
- Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC): biểu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, lũy tiến 50.000 đồng – 70 triệu đồng.
Thông tin trong bài chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý. Nội dung do AI Legal Council của FLAT Law Firm rà soát và sẽ được kiểm tra chất lượng trước khi xem xét đăng tải; đây không phải ý kiến tư vấn của luật sư người thật. Quy định pháp luật có thể thay đổi; trước khi áp dụng, bạn nên đối chiếu văn bản hiện hành hoặc tham vấn luật sư.
Đang sang nhượng căn hộ chưa có sổ và cần rà soát thuế, phí? Liên hệ FLAT Law Firm để được tư vấn.
