Sang tên sổ đỏ không chỉ có thuế thu nhập cá nhân — bên mua còn phải nộp lệ phí trước bạ và kê khai trên Mẫu 01/LPTB. Dân gian hay gọi “thuế trước bạ”, nhưng bản chất đây là lệ phí (mức 0,5%), khác với thuế TNCN 2% mà bên bán chịu. Khai sai mẫu, tính sai giá tính là hai lỗi phổ biến nhất khiến hồ sơ bị trả về.
1. Khi nào phải nộp lệ phí trước bạ?
Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP: nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ (Điều 3); tổ chức, cá nhân đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất phải nộp (Điều 4). Nói gọn: hầu hết các trường hợp sang tên sổ đỏ (mua bán, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho…) đều phải kê khai và nộp LPTB.
Phân biệt rõ hai khoản tiền khi sang tên:
- Lệ phí trước bạ 0,5% — bên mua chịu (kê khai trên Mẫu 01/LPTB);
- Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng — bên bán chịu.
2. Cách tính: 0,5% nhân với giá tính — lấy mức cao hơn
Mức thu nhà, đất là 0,5% (khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Công thức: LPTB = Giá tính LPTB × 0,5%.
Giá tính được xác định theo Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP:
- Đối với đất: giá tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai;
- Đối với nhà: giá do UBND cấp tỉnh quy định;
- Giá ghi trong hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất → lấy giá hợp đồng.
Nói cách khác, cơ quan thuế lấy mức cao hơn giữa giá hợp đồng và giá bảng giá đất — không phải lúc nào cũng bằng giá hợp đồng. Lưu ý: Thông tư 67/2025/TT-BTC (hiệu lực 01/7/2025, sửa Thông tư 13/2022/TT-BTC) đã bãi bỏ nội dung điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC về nguyên tắc này — khi đối chiếu, cần dùng văn bản hợp nhất của Thông tư 13/2022/TT-BTC, không dùng bản gốc một cách máy móc.
Bảng giá đất hằng năm từ 01/01/2026: khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được ban hành hằng năm — giá tính LPTB từ năm 2026 theo bảng giá đất của năm kê khai.
3. Mẫu 01/LPTB — văn bản ban hành đúng là Thông tư 80/2021/TT-BTC
Bẫy văn bản hay gặp nhất: Mẫu số 01/LPTB — Tờ khai lệ phí trước bạ (áp dụng đối với nhà, đất) — được ban hành tại Phụ lục II kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC, không phải Thông tư 13/2022/TT-BTC (Thông tư 13/2022/TT-BTC chỉ hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Mẫu này đã được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a, e, g khoản 7 Điều 1 Thông tư 40/2025/TT-BTC — khi điền, đối chiếu theo bản mới nhất.
Các mục chính trên tờ khai:
- Thông tin người nộp thuế (bên mua/nhận chuyển nhượng);
- Đặc điểm nhà, đất: số thửa, tờ bản đồ, vị trí, mục đích sử dụng, diện tích, nguồn gốc đất, giá trị thực tế chuyển giao;
- Trường hợp thuộc diện miễn LPTB (nếu có);
- Giấy tờ kèm theo tờ khai (hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, Giấy chứng nhận…).
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan thuế ra Thông báo nộp lệ phí trước bạ (Mẫu 01-1/LPTB).
4. Hồ sơ, nơi nộp và trình tự
Nơi nộp hồ sơ: bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất. Khai, nộp theo pháp luật quản lý thuế (Điều 11 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
Trình tự thực tế:
- Văn phòng đăng ký đất đai chuyển phiếu chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế;
- Cơ quan thuế ra Thông báo nộp LPTB (Mẫu 01-1/LPTB) — trong 03 ngày làm việc (theo Quyết định 3078/QĐ-BTC năm 2025);
- Người nộp thuế nộp tiền chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo (khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP), trừ trường hợp được ghi nợ.
5. Miễn LPTB trong gia đình — vẫn phải khai; ghi nợ LPTB
Miễn (khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP): nhà, đất nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa những người thân trong gia đình được miễn LPTB — vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con dâu, con rể; ông bà nội, ông bà ngoại với cháu; anh, chị, em ruột với nhau. Người được miễn vẫn phải nộp hồ sơ khai LPTB — miễn tiền không có nghĩa là không phải khai.
Ghi nợ (Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP): hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất thì được ghi nợ LPTB; khi chuyển nhượng, tặng cho (trừ tặng cho người thân thuộc diện miễn tại khoản 10 Điều 10) phải nộp đủ số nợ trước khi thực hiện.
Thừa kế, tặng cho: dùng Tờ khai thuế TNCN mẫu 11/KK-TNCN, không dùng Mẫu 01/LPTB.
Câu hỏi thường gặp
Lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ là bao nhiêu phần trăm?
0,5% giá tính LPTB (khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP) — khác với thuế TNCN 2% của bên bán.
Mẫu 01/LPTB do văn bản nào ban hành?
Phụ lục II ban hành kèm Thông tư 80/2021/TT-BTC (đã sửa bởi Thông tư 40/2025/TT-BTC) — không phải Thông tư 13/2022/TT-BTC.
Giá tính có phải lúc nào cũng bằng giá hợp đồng không?
Không. Lấy mức cao hơn giữa giá hợp đồng và giá tại Bảng giá đất (Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
Nộp tiền lệ phí trước bạ chậm nhất khi nào?
Chậm nhất 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo nộp (khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP), trừ trường hợp được ghi nợ.
Nhận thừa kế nhà đất từ cha mẹ có phải nộp LPTB không?
Được miễn theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhưng vẫn phải nộp hồ sơ khai; dùng mẫu 11/KK-TNCN cho phần thuế TNCN.
Nguồn trích dẫn
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ: Điều 3, 4 (đối tượng, người nộp); khoản 1 Điều 8 (mức 0,5%); Điều 7 (giá tính); Điều 11 (khai, nộp); Điều 9 (ghi nợ); khoản 10 Điều 10 (miễn).
- Nghị định 126/2020/NĐ-CP: khoản 8 Điều 18 (thời hạn nộp 30 ngày).
- Thông tư 80/2021/TT-BTC: Phụ lục II (Mẫu 01/LPTB); sửa bởi Thông tư 40/2025/TT-BTC.
- Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP; sửa bởi Thông tư 67/2025/TT-BTC (hiệu lực 01/7/2025).
- Luật Đất đai 31/2024/QH15: khoản 3 Điều 159 (bảng giá đất hằng năm từ 01/01/2026).
Cần tư vấn thủ tục kê khai lệ phí trước bạ, sang tên sổ đỏ hoặc xin miễn, ghi nợ LPTB? Liên hệ FLAT Law Firm qua trang Liên hệ để được hỗ trợ.
Thông tin trên chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.
Ghi chú minh bạch: Bài viết do hệ thống sản xuất nội dung AI của FLAT Law Firm soạn thảo, đã qua hội đồng kiểm duyệt nội bộ (AI Legal Council QA). Bài viết chưa được luật sư người thật rà soát.