Dự án đầu tư nước ngoài được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước thế nào?
Tiền thuê đất, thuê mặt nước là chi phí đáng kể trong cơ cấu đầu tư của dự án FDI — đặc biệt với các dự án sản xuất cần diện tích lớn hoặc dự án sử dụng mặt nước (cảng, logistics, nuôi trồng thủy sản). Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) — hiệu lực từ 01/8/2024 — cùng Nghị định 103/2024/NĐ-CP (hiệu lực 01/8/2024) quy định chi tiết các trường hợp miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước cho dự án đầu tư, trong đó có nhiều ưu đãi trực tiếp cho nhà đầu tư nước ngoài.
Căn cứ pháp lý
- Điều 157 Luật Đất đai 2024 — các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Nghị định 103/2024/NĐ-CP — Điều 39 (miễn tiền thuê đất), Điều 40 (giảm tiền thuê đất); được sửa đổi bởi NĐ 291/2025/NĐ-CP và NĐ 50/2026/NĐ-CP (31/01/2026);
- Nghị định 96/2026/NĐ-CP — Danh mục ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư và địa bàn ưu đãi đầu tư.
Miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản
Theo khoản 2 Điều 39 NĐ 103/2024/NĐ-CP, dự án đầu tư được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được phê duyệt. Đây là ưu đãi “mặc định” giúp nhà đầu tư giảm áp lực dòng tiền trong giai đoạn chưa phát sinh doanh thu.
Miễn tiền thuê đất sau thời gian xây dựng cơ bản — 3 mức
Theo khoản 3 Điều 39 NĐ 103/2024/NĐ-CP, đối với dự án thuộc diện ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư:
| Mức miễn | Điều kiện |
|---|---|
| Miễn 11 năm | Dự án sản xuất, kinh doanh thuộc Danh mục ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư |
| Miễn 15 năm | Dự án đặc biệt ưu đãi đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn |
| Miễn toàn bộ thời gian thuê | Dự án đặc biệt ưu đãi đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn |
Thời gian miễn tính sau thời gian được miễn của giai đoạn xây dựng cơ bản.
Giảm tiền thuê đất (Điều 40)
- Giảm 50% tiền thuê đất hằng năm trong toàn bộ thời gian thuê đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư;
- Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: số tiền được giảm = tiền thuê một lần của cả thời hạn × tỷ lệ giảm;
- Các trường hợp giảm khác do Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh đề xuất, Bộ Tài chính tổng hợp trình Chính phủ sau khi được UBTVQH đồng ý.
Thuê mặt nước: áp dụng cùng cơ chế
Tiền thuê mặt nước (nuôi trồng thủy sản, cảng thủy nội địa, logistics đường thủy…) được áp dụng cùng cơ chế miễn, giảm như tiền thuê đất theo Điều 157 Luật Đất đai 2024. Nhà đầu tư có dự án sử dụng mặt nước cần đối chiếu ngành nghề và địa bàn của mình với Danh mục ưu đãi để xác định mức được hưởng.
Điều kiện và lưu ý quan trọng
- Ngành + địa bàn: mức miễn/giảm gắn với Danh mục ngành, nghề đặc biệt ưu đãi và địa bàn ưu đãi theo pháp luật về đầu tư (NĐ 96/2026/NĐ-CP) — phải xác định đúng ngay từ đầu;
- Trừ: đất xây dựng nhà ở thương mại, đất thương mại, dịch vụ không thuộc diện miễn/giảm theo diện ưu đãi đầu tư;
- Thủ tục: người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị miễn/giảm cùng hồ sơ giao đất, cho thuê đất; cơ quan thuế phối hợp xác định lý do miễn, diện tích được miễn;
- Cập nhật văn bản sửa đổi: NĐ 50/2026/NĐ-CP (31/01/2026) đã sửa đổi một số nội dung của NĐ 103/2024/NĐ-CP — cần đối chiếu bản mới nhất khi làm hồ sơ.
Bài viết đã qua kiểm tra chất lượng bởi FLAW AI Legal Council. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.
