适用两年之后，关于《土地法》2024年版的问题不再是“新法写了什么”，而是“还剩哪些瓶颈”——本回顾按外国投资者实际碰到的顺序排列这些瓶颈：地价表、工业园区租金与住房准入限制。 实务中，同一个法律问题因材料不同结果也不同，企业行动前必须读准现行有效的框架。
先厘清的法律依据
现行土地与房地产框架包括2024年8月1日生效的《土地法》31/2024/QH15，以及关于土地使用费、租金的第103/2024/ND-CP号议定与指导手续的第102/2024/ND-CP号议定；新框架下的地价表由各地方公布、自2026年初起按多年稳定周期适用，替代此前时期的五年地价框架。剩余的最大瓶颈在地价表及其对租金的影响。住房与房地产经营层遵循同于2024年8月1日生效的《住房法》27/2023/QH14与《房地产经营法》29/2023/QH14：外国组织可在项目期限内拥有与投资项目挂钩的住房，外国个人可在法定条件下拥有最长五十年的住房。外国人的房地产准入在项目住房上宽、在独立住宅用地上窄。土地处罚层适用经第281/2026/ND-CP号议定修订的第123/2024/ND-CP号议定（2026年8月31日生效），乡级权限被提高、县级权限被废除。
结合实际情况分析
- 剩余的最大瓶颈在地价表及其对租金的影响。 新框架下的地价表是重算按年缴纳土地租金与许多其他土地财务义务的依据，因此未模拟新地价表对多年租金现金流影响的项目，缺了财务计划中最大的一个变量。
- 外国人的房地产准入在项目住房上宽、在独立住宅用地上窄。 外国人不能像国内个人一样受让住宅用地使用权；合法通道是在项目内按法定期限拥有住房或长期租赁——一切借越南人代持的结构都是经典的无效与资产损失风险。
- 工业园区土地租金是带法律框架的市场价，不是法定价目。 园区内的转租租金与基础设施费由开发商在园区管理框架内以合同约定；法律不设定统一价目，因此比价必须基于决定时点的市场调查以及转租合同中的调价条款。
对企业的行动建议
- 向地方或顾问取得适用于本项目地块的地价表，并按该表重新模拟全部土地租金义务。
- 只通过法律承认外国主体的拥有通道交易，并在支付任何定金前核查每个住房项目的条件。
- 谈判转租时，把调价上限与调价周期锁定进合同，而不是只谈第一年价格。
给决策者的结论
就2026年越南土地房地产法律回顾 外国投资者而言，稳妥做法是提前准备材料、预先测算最坏情形的成本，并且只在数据核实后才作出承诺。
常见问题
《土地法》2024年版两年后，还剩哪些瓶颈？
需要分清的是：剩余的最大瓶颈在地价表及其对租金的影响。 新框架下的地价表是重算按年缴纳土地租金与许多其他土地财务义务的依据，因此未模拟新地价表对多年租金现金流影响的项目，缺了财务计划中最大的一个变量。 主要依据：《土地法》31/2024/QH15与第103/2024、102/2024/ND-CP号议定；《住房法》27/2023/QH14；《房地产经营法》29/2023/QH14；经第281/2026/ND-CP号议定修订的第123/2024/ND-CP号议定。 口头约定应落实为书面文件。
外国人能触及房地产到什么程度？
从实际材料看：外国人的房地产准入在项目住房上宽、在独立住宅用地上窄。 外国人不能像国内个人一样受让住宅用地使用权；合法通道是在项目内按法定期限拥有住房或长期租赁——一切借越南人代持的结构都是经典的无效与资产损失风险。 主要依据：《土地法》31/2024/QH15与第103/2024、102/2024/ND-CP号议定；《住房法》27/2023/QH14；《房地产经营法》29/2023/QH14；经第281/2026/ND-CP号议定修订的第123/2024/ND-CP号议定。 证明材料应按年度保存。
工业园区土地租金与新法律框架如何？
简答：工业园区土地租金是带法律框架的市场价，不是法定价目。 园区内的转租租金与基础设施费由开发商在园区管理框架内以合同约定；法律不设定统一价目，因此比价必须基于决定时点的市场调查以及转租合同中的调价条款。 主要依据：《土地法》31/2024/QH15与第103/2024、102/2024/ND-CP号议定；《住房法》27/2023/QH14；《房地产经营法》29/2023/QH14；经第281/2026/ND-CP号议定修订的第123/2024/ND-CP号议定。 适用前先与本企业材料核对。
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