厂房已不再适用——扩张、收缩或搬迁，但租期还剩多年：承租方能否提前”斩断”合同，代价是什么？反过来，出租方中途收回厂房时承租方如何受保护？2015年《民法典》（91/2015/QH13）第428条（2017年1月1日生效）是所有这些情形的核心条款。
单方终止的条件
根据第428条，一方在下列情形之一时有权单方终止履行合同：（一）双方有约定——如”承租方提前6个月通知可提前终止”条款；（二）对方严重违反合同义务——如出租方未保障使用条件，或承租方长期拖欠租金；（三）法律另有规定。不属于上述情形而擅自终止的，终止方须赔偿对方损失。
通知义务——最容易被忽视的一点
第428条要求单方终止的一方立即通知对方。未通知造成损失的，终止方须赔偿。最佳做法是：书面通知写明终止依据（合同条款或对方的具体违约行为）、生效时间及交接方案。口头或随意的消息通知在争议中证明力不足。
提前终止的赔偿
两种相反情形：（一）因对方严重违约而终止——终止方无需赔偿，反而可索赔损失及约定的违约金。（二）依合同约定的权利终止——按合同约定赔偿（通常为提前终止费）。（三）无依据终止——终止方赔偿对方全部实际损失（第419条）：剩余租期内合理范围的租金、寻找新承租方或新场地的费用、搬迁费用。
常见问题
1. 承租方何时可单方提前终止厂房租赁？
合同有约定、出租方严重违约或法律另有规定时——依据2015年《民法典》第428条。无依据终止须赔偿损失。
2. 提前终止须向出租方赔偿多少？
依约定权利终止的，按合同约定的提前终止费；无依据终止的，赔偿实际损失：合理范围内的剩余租金及出租方招租费用。
3. 出租方提前收回厂房，承租方能得到什么？
出租方无依据的，承租方可要求继续履行，或接受终止并索赔：搬迁费、替代场地的租金差价、停产损失。
4. 提前终止的通知程序是怎样的？
审查合同终止条款，发送书面通知写明依据和生效时间，遵守约定的通知期，结束时制作交接笔录记录场地现状。
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