改造或扩建在租厂房是外资企业的日常事项，但可以自行维修与必须重新消防审核之间的界线，是许多企业判断错误之处。 像改造扩建承租厂房与重新消防审核这样的问题通常在事情发生后才到达管理层，而成本最低的处理方式始终在于年初就备好材料与合规日历。
需核对的原文与效力
生产型外资企业必须依据《消防与救援法》55/2024/QH15（2025年7月1日生效），确认自身设施是否属于第105/2025/ND-CP号议定（经第347/2026/ND-CP号议定修订，2026年9月15日生效）下需要消防设计审核、验收以及强制火灾爆炸保险的名单。影响消防方案的改动必须对改动部分重新审核。注意不要使用已失效的第23/2018/ND-CP号议定；该领域的行政罚款适用现行消防与救援处罚议定，违规部分可能被责令停业。改变功能是最敏感的改动。
实务中决定结果的要点
- 影响消防方案的改动必须对改动部分重新审核。 当改造相对于已批准材料改变了功能、布局、技术系统或规模时，改动部分必须在施工前通过消防设计审核，并在投入使用前验收。
- 改变功能是最敏感的改动。 把仓库改成车间、车间改成化学品仓，或提高人员与货物密度，都会改变工程的火灾危险组别；这几乎总是需要重新审核，并可能带来现有系统的升级。
- 办理手续的责任默认在设施运营方。 由厂房业主还是承租人办理手续，必须在租约中约定清楚；对主管部门而言，以谁的名义运营设施，谁就承担该设施的消防合规责任。
立即要做的事项
- 为每项计划改造制作现状与已批准材料的对照表，标注触及消防方案的项目。
- 在签改造合同前，就功能改变方案向消防机关取得书面意见。
- 在改造开始前，把重新审核的责任与费用分担写入租约附件。
结论
就改造扩建承租厂房 重新消防审核而言，企业损失最大往往不是因为法律不利，而是发现问题太晚；一份定期复查日历远比一次危机处理便宜。
常见问题
改造在租厂房需要重新消防审核吗？
从实际材料看：影响消防方案的改动必须对改动部分重新审核。 当改造相对于已批准材料改变了功能、布局、技术系统或规模时，改动部分必须在施工前通过消防设计审核，并在投入使用前验收。 不改变已批准消防方案的小修小补无需重新审核——界线在于对已批准材料的影响程度。 证明材料应按年度保存。
改变使用功能呢？
简答：改变功能是最敏感的改动。 把仓库改成车间、车间改成化学品仓，或提高人员与货物密度，都会改变工程的火灾危险组别；这几乎总是需要重新审核，并可能带来现有系统的升级。 不改变已批准消防方案的小修小补无需重新审核——界线在于对已批准材料的影响程度。 适用前先与本项目材料核对。
由厂房业主还是承租人办手续？
原则上：办理手续的责任默认在设施运营方。 由厂房业主还是承租人办理手续，必须在租约中约定清楚；对主管部门而言，以谁的名义运营设施，谁就承担该设施的消防合规责任。 不改变已批准消防方案的小修小补无需重新审核——界线在于对已批准材料的影响程度。 权限不清时应书面咨询主管部门。
不重新办理罚款多少？
需要分清的是：影响消防方案的改动必须对改动部分重新审核。 当改造相对于已批准材料改变了功能、布局、技术系统或规模时，改动部分必须在施工前通过消防设计审核，并在投入使用前验收。 不改变已批准消防方案的小修小补无需重新审核——界线在于对已批准材料的影响程度。 口头约定应落实为书面文件。
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