“尚未取得权属证书的项目地块”是市场上常见的说法，但在法律上，无证即意味着不具备转让条件——此阶段的任何买卖交易都存在无效风险。以下是根据现行法律（截至2026年10月14日）的5个注意事项。
1. 正确理解”无证”＝不具备转让条件
《房地产经营法》（2023年第29/2023/QH15号，2024年8月1日生效）第31条第2款要求转让的土地使用权必须有证书且在土地使用期限内。直接后果：项目地块尚未取得证书的，开发商不得与买方签订土地使用权转让合同。
此阶段的任何文件——无论名为”定金””出资合同”还是”协议”——实质上都不是合法的土地使用权转让合同。在不具备条件时收款、转让属于被禁止的行为（《房地产经营法》2023年第8条）。
2. 项目未满足第31条7项条件前不要付款
第31条规定了向个人转让已具备基础设施的土地使用权以自建住宅的7项条件：（1）项目满足第29条第1款要求——项目符合第11条，按批准的规划和进度完成基础设施，确保供电、供水、排水、垃圾收集及公共基础设施连接，符合批准的项目目标和内容；（2）有土地使用权证书且在期限内；转让土地位于项目已获证面积内；（3）无争议，或争议已有生效判决、决定解决；（4）未被查封以保障执行；（5）不属于法律禁止交易情形，未被暂停、中止交易；（6）土地不属于特级、一级、二级、三级城市的坊、郡、市（限制分块售地），不属于拍卖土地使用权投资建房情形；省人民委员会在其余区域确定允许转让的区域；（7）转让前，开发商须向省级房地产经营国家管理机关发出书面通知，确认土地使用权具备转让条件。
买方在签署任何文件前，应要求开发商出示通知文件（第31条第7款）并核查项目公开信息（第6条）。
3. 只与真正的开发商签约——警惕以出资、合作投资为名的”变通”
《房地产经营法》2023年第17条第4款：开发商不得授权其他组织、个人签订房地产项目内房屋、建筑物、楼层面积、已具备基础设施的土地使用权的定金、买卖、转让、租购合同。以交易平台、中介名义签订的合同存在无效风险。
“变通”警示（据监管机关——建设部观点）：在不具备条件时收款的各种变体，如”出资合同””投资合作合同””咨询协议””预留单”——如实质为房地产买卖——将被认定为非法集资。在不具备条件时从事房地产经营、非法集资，将按第339/2026/ND-CP号议定（2026年8月26日生效，取代第16/2022号议定）受行政处罚——对组织最高罚款10亿越南盾，追诉时效1年。
4. 定金与付款——”5%上限”陷阱不适用于地块
重要纠正：第23条第5款5%定金上限仅适用于”房屋、建筑物、建筑物内楼层面积的出售、租购价格”——土地使用权转让（地块）不在此范围。对于不具备条件的地块，法律禁止一切形式的收款、转让（第8条）——不是”最多可收5%”。
项目具备条件后，定金由双方按定金制度约定（《民法典》第328条）。关于付款进度：在将数字适用于地块前，须核对《房地产经营法》2023年第25条原文范围——未经核实不得写明具体数字。
5. 具备条件时：公证转让合同并立即过户
土地使用权转让合同必须公证或认证（《土地法》2024年第31/2024/QH15号第27条第3款a、b项；一方为房地产经营组织的依要求办理）。手写合同有被宣告形式无效的风险（《民法典》第129条——参考）。
公证后，办理变更登记以取得证书署名——不要让交易长期”悬”在定金阶段；保留所有以开发商为抬头的付款凭证，并预留过户税费（具体金额对照现行税收文件）。
结论
购买项目地块的黄金法则：无证则不付购房款——仅限于尽职调查和法律核查。项目满足7项条件后，与真正的开发商签约、公证转让合同并及时过户。切勿引用2014年《房地产经营法》、2013年《土地法》、第16/2022号、第02/2022号议定作为现行依据——这些文件已失效。
联系 FLAT 律师事务所
如您正考虑购买项目地块，需要项目法律尽调或审查定金、转让合同，欢迎通过 联系我们 联系我们的团队。
本文提供一般性法律信息，不构成针对具体案件的法律意见。内容已通过 AI Legal Council 质量审查（两名独立审查员加主编核对）并经网站所有者批准后发布；未经真人律师审核。
