租用工业区土地建厂而不调查其”环境过往”，无异于不看房本就买房。曾用作垃圾填埋场、化学品仓库或印染作坊的土地，可能在土壤和地下水中残留污染数十年。当环保部门发现污染时，正在租用的承租方——也就是您的外资企业——是第一个被”约谈”的对象，”不是我造成的”举证责任落在您肩上。
签约前为何要做环境尽调？
2020年《环境保护法》第161条（第72/2020/QH14号法律，截至2026年10月20日有效）规定：违反环保法律、造成环境污染的组织和个人须治理污染、恢复环境并赔偿损失。”污染者付费”原则听起来保护新承租方——但实践中，检查人员在您租期内发现污染时，会先要求土地现使用人作出说明。若您拿不出污染在您承租之前就已存在的证据（初始环境现状报告），想脱身很难——至少在调查阶段的行政责任上难以摆脱。一次尽调的费用只是日后治理费用的零头。
尽调包括哪些内容？
外资投资者通常采用的国际标准分两个阶段：第一阶段——资料调查：土地利用历史（以前做什么、谁用过）、前手的环境档案、走访周边居民、现场踏勘寻找异常迹象（土壤变色、异味、旧储罐）。第二阶段——取样分析：在可疑点位钻取土壤和地下水样品，送认可实验室分析重金属、烃类、有机化学品。成果是环境现状基线报告——承租方最重要的法律文件，应作为租赁合同附件由双方签字确认。
签约前发现污染：谁治理？
若尽调发现既有污染，承租方有三个选择：（1）要求出租方在交地前彻底治理——最干净的方案，应在合同中写明治理达标标准（国家土壤质量技术规范）和完成期限；（2）谈判降低租金，幅度与承租方将承担的治理成本相当；（3）放弃该地块——对重金属、二噁英等严重污染，这通常是最明智的选择，因为治理费用可能远超租约价值。绝不要凭”以后会处理”的口头承诺就签约。
租后才发现既有污染：承租方要治理吗？
原则上不用——自己没造成的污染不用负责，责任在污染者（第161条）。但法律现实更复杂：承租方必须证明污染在租前已存在（基线报告是黄金证据）；在污染者认定期间，主管部门可能要求现使用人配合应急治理。因此租赁合同应有污染责任划分条款：出租方保证交地时的环境状况（以双方共签的基线报告为准）；日后发现既有污染的，出租方承担治理费用并赔偿承租方损失（停产、临时搬迁）；污染超标且出租方未按期治理的，承租方有权单方终止合同。
常见问题
1. 签约前是否应对租赁土地做环境尽调？
应该——对经多手使用的工业用地几乎是必须的。尽调费用只是日后治理费用的零头；基线报告是承租方最重要的法律护身符。
2. 签约前发现土地污染谁负责治理？
出租方（或之前的污染者）须在交地前治理——合同写明达标标准和期限。承租方三个选择：要求彻底治理、谈判降租，严重污染则放弃。
3. 租后才发现既有污染，承租方要治理吗？
原则上不用——污染者负责（2020年《环境保护法》第161条）。但承租方须用基线报告证明污染先于租赁存在；在污染者认定期间可能被要求配合应急治理。
4. 合同中哪些条款划分污染责任？
出租方对环境状况的保证（以双方共签基线报告为准）；发现既有污染时出租方的治理与赔偿义务；污染超标且出租方未按期治理时承租方的单方终止权。
投资者要点
- 工业用地签约前做环境尽调几乎是必须的——基线报告是承租方的黄金证据。
- 污染者治理并赔偿（2020年《环境保护法》第161条）——但承租方须证明污染非己造成。
- 签约前发现污染：要求彻底治理、谈判降租或放弃——不要信口头承诺。
- 合同须有污染责任划分条款：状况保证、出租方治理义务、承租方终止权。
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