建筑公司的价值在两样都带时点性的东西上：购买日资质证书上的等级，以及正在运行、保函还悬着的在建合同组合。两者若核查不当，都可能在买家付款后立刻变值。
1. 建筑资质证书：几级、还剩多久
越南建筑组织须依《建筑法》50/2014/QH13（经法律62/2020/QH14修订）和法令15/2021/ND-CP，按每个领域（勘察、设计、施工、监理、项目管理）持有分等级的建筑活动资质证书（一、二、三级）。证书绑定法人及其关键人员、设备和业绩条件：股权交易中证书随公司走，但尽调必须核对每个领域的等级与公司在建和将建工程是否匹配、证书剩余期限、以及并购后丧失条件的风险——如果支撑等级的总指挥、关键工程师在换东家后离开，证书在监管检查或公司投标新包时可能不再反映真实能力。
2. 在建合同与所有权变更条款
在建合同组合要按三层风险读：进度和已验收金额对合同额（预计完工成本超过剩余价值的合同是暗亏合同）；业主关于所有权变更和合同转让的条款——许多建筑合同，尤其是外资业主和公共项目的，给业主在承包商控制权变更时同意或终止的权利；以及正在累积或可能发生的工期罚款。买家还要把在手合同量与营运资金核对：一家合同组合数倍于其营运资金的公司，是靠业主预付款活着的。
3. 项目保函：悬在资产负债表外的承诺
银行为公司开出的履约保函、预付款保函和保修保函，是买家通过法人继承的悬置承诺：预付款保函只能随预付款在付款中抵扣而释放；履约保函在公司违约时被索兑。尽调必须列出全部有效保函、银行保函额度和这些保函背后的担保物（往往是保证金或卖方股东的资产）。最常被漏掉的一点是：以卖方个人资产担保的保函——交割后银行可能要求替换担保物，若买家未事先与银行安排，公司可能中途失去保函额度。
4. 工程保修债务与计提
已交付工程在合同期和建筑保修规则下仍带保修义务；业主扣留的保修金是公司的有条件应收款，而未来数年的维修成本是尚未上表的义务。尽调需要：在保修期内的工程清单及扣留金额、最近三年实际保修成本历史以估算计提率、以及已知的重大质量事件。近年交付营收快速增长的公司，通常带着一波恰好在买家接管期到期的保修成本。
5. 给投资者的结论
收购建筑公司安全，是因为四件事得到核实：资质证书等级正确、在有效期内、且换东家后人员条件保得住；在建合同没有危险的变更条款和暗亏；全部悬置保函已列明并与银行安排了担保物替换；保修计提按真实历史计算。缺了这些层，买家按过去营收定价一家风险全在未来的公司。
常见问题
建筑资质证书几级、还有效吗？
依法令15/2021/ND-CP逐领域查建筑活动资质证书：一、二还是三级、剩余期限，以及支撑等级的关键人员条件在换东家后是否保得住——这是并购后最容易丢的一点。
在建合同有所有权变更条款吗？
须逐份读重大合同：许多建筑合同给业主在承包商控制权变更时的同意或终止权。同时把进度、已验收金额与预计完工成本核对，找出暗亏合同。
目标公司的项目保函如何处理？
列出全部有效的履约、预付款、保修保函、银行额度和担保物。以卖方股东资产担保的保函，必须在交割前或交割时与银行安排替换机制，免得公司失去保函额度。
工程保修债务要计提多少？
依据在保修期内的工程清单、业主扣留金额，以及最近三年实际保修成本占交付营收的比率。交付营收快速增长的公司，通常需要比账面更高的计提率。
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