简答：在越南合法拥有公寓的外国人可以转售，需做好三件事：（1）核查出售条件——剩余所有权期限与买方资格限制；（2）按转让价的2%计算个人所得税（即使亏损出售也要缴纳）；（3）办理合同公证并在30日内登记变更。值得注意的是，自2026年7月1日起，根据2025年《个人所得税法》，2%的税率对居民个人和非居民个人统一适用。
1. 外国人可以在越南出售公寓吗？有什么限制？
获准入境越南的外国个人属于可在越南拥有住房的对象（2023年《住房法》第27/2023/QH15号第17条，2024年8月1日生效）——转售权是所有权的当然结果。出售时需注意以下限制：
- 所有权期限：外国个人可按买卖合同约定拥有住房，但自产权证书签发之日起最长不超过50年，如有需要可延期一次、最长不超过50年；期限须在证书中载明——2023年《住房法》第20条第2款c项（条号已与法律原文核对）。买方会根据剩余期限定价，出售越晚，公寓的法律价值越低。
- 项目数量上限：外国组织和个人在一栋公寓楼内拥有住房不得超过30%；独立住宅在相当于一个坊人口规模的区域内不得超过250套（2023年《住房法》第19条）。出售给下一位外国买家时也需重新核对。
- 买方资格：买方可以是越南公民，也可以是其他外国个人或组织——但外国买方同样须满足住房拥有条件（区域、国土安全要求、通过信贷机构付款，见第21条第2款c项）。
2. 出售时的个人所得税：按转让价2%缴纳——亏损也须缴纳
根据2025年《个人所得税法》（第109/2025/QH15号，经第09/2026/QH16号法律修订，2026年4月24日生效）：
- 按转让价统一征收2%，自2026年7月1日起对居民个人和非居民个人同样适用（取代2007年《个人所得税法》按应税所得25%的计税方式）。即使亏损出售，也须按合同载明的售价纳税。
- 应税所得的确定时点见该法第28条——申报时需核对，该时点决定申报纳税义务何时产生。
- 谁申报？通常由卖方在变更登记材料中填报03/BĐS-TNCN申报表并缴纳个税（第101/2024/ND-CP号议定第29条、第37条）——双方可在合同中约定税负承担方，但向税务机关的义务须在过户前履行完毕。
警惕”合同低价”陷阱：若合同价格明显低于市场价，税务机关有权按地价表/市场价核定计税价格。为”避税”而低报价格既无效又有法律风险。
关于免税的重要提示：第109/2025号法律第4.2条对”个人在越南仅有一套住房、唯一住宅用地”的转让所得免税——条文未区分居民与非居民，但目前尚不清楚税务机关将如何适用于外国个人，且暂无细则。本文不肯定外国人可享受该免税；需就具体个案咨询后再测算纳税义务。
3. 过户时的其他税费
- 登记费（买方缴纳）：房屋、土地按0.5%缴纳，见第10/2022/ND-CP号议定第8.1条——过户登记时缴纳。
- 公证费：住房转让合同须公证或认证；公证费按合同价值依现行收费标准计收（2024年《公证法》第46/2024/QH15号，2025年7月1日生效——本文不引用尚未生效的04/2026公证法修订）。
- 其他费用：视个案可能产生档案审核费、测绘费，以及买方日后转售时的税负。
4. 过户手续：先公证，30日内登记变更
- 签署经公证的转让合同：双方在公证机构签署住房转让合同；卖方准备产权证书（红皮书）原件、护照及婚姻状况证明（如有）。
- 申报税费：填报03/BĐS-TNCN个税申报表和登记费申报表；按税务机关通知缴纳税费。
- 登记变更：自转让之日起30日内，向土地登记办公室/一站式部门办理变更登记（2024年《土地法》第133.3条，2024年8月1日生效）。材料包括：11/ĐK变更登记申请表、产权证书原件、经公证的转让合同、税务申报表及完税凭证（第101/2024/ND-CP号议定）。
逾期30日未登记变更可能面临土地行政处罚，且买方尚未被承认为合法所有人——直接影响日后的抵押、转售。
常见问题
外国人出售公寓须缴纳个人所得税吗？
须缴纳。自2026年7月1日起，居民与非居民统一按转让价的2%缴纳；亏损出售仍须按售价纳税。
可以将公寓卖给另一位外国人吗？
可以，但外国买方同样须满足在越南拥有住房的条件（资格、数量上限、区域、通过信贷机构付款）。
外国人适用”唯一住房”免税吗？
尚不明确。第109/2025号法律第4.2条未区分居住身份，但暂无适用于外国个人的指引——需个案咨询，切勿自行适用。
过户需要多长时间？
合同须公证；自转让之日起30日内须登记变更。土地登记办公室的办理时长因地而异，通常为数日至数周。
所有权期限将届满时出售怎么办？
公寓的法律价值随剩余期限递减；卖方可在出售前申请延期一次（最长50年）以提升交易价值。
法律依据
- 2023年《住房法》（27/2023/QH15，2024年8月1日生效）：第17条、第19条、第20条第2款c项、第21条第2款c项。
- 2025年《个人所得税法》（109/2025/QH15，2026年7月1日生效；经09/2026/QH16号法律修订，2026年4月24日生效）：第4.2条、第14.1条、第24.1条、第28条。
- 2024年《土地法》（2024年8月1日生效）：第133.3条。
- 第10/2022/ND-CP号议定：第8.1条（0.5%登记费）。
- 第101/2024/ND-CP号议定：第29条、第37条（变更登记材料）。
- 2024年《公证法》（46/2024/QH15，2025年7月1日生效）。
外国人离境前出售公寓，建议在签署转让合同前先审查文件、剩余所有权期限及税务义务。欢迎通过联系页面联系 FLAT Law Firm 咨询。
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