2026用地项目投资者招标：新规定

用地项目投资者招标是越南投资—房地产业最重要的竞争性程序之一。自2026年8月21日起，该领域由第274/2026号议定统一调整，该议定合并了此前的两个议定。本文总结新的法律框架、最值得注意的变化以及常见的引用误区。

新法律框架：第274/2026号议定合并两个旧议定

第274/2026号议定（投资者招标）自2026年8月21日起生效。该议定合并第23/2024号议定和第115/2024号议定（第115/2024号议定第69条除外，该条继续有效）——结束了此前须同时查阅两个调整范围重叠文本的局面。

在法律层面，投资者选择受143/2025/QH15号《投资法》第23条调整。须明确区分22/2023/QH15号《招标法》——这才是招标领域的母法；第57/2024号文本仅为修订补充法，不是母法。在投标文件或法律文书中写错法律文号是低级但仍常见的错误。

投资者应直接对照的第274/2026号议定的关键条款包括第4条、第52、53、54条和第75–77条——关于投资者招标的范围、条件、流程和技术内容。

第274/2026号议定规定，投资者招标适用于3类项目组，共有9种投资者招标类型。准确确定项目组和招标类型是第一步也是必须的一步，因为每种类型有不同的条件、招标文件和评审标准。

实务中，投资者需要：

由于每类项目组和每种类型的细节均在议定全文中具体规定，投资者必须直接查阅原文，不得从已被合并的旧文本类推适用。

实务影响最大的变化：根据31/2024/QH15号《土地法》第127条第1款c点，投资者协议取得土地使用权（按规定受让、承租、以土地使用权出资）的，无须进行投资者招标。

该规定为已与土地使用者达成协议的项目开辟了一条重要的合法路径——无须再经过竞争性招标程序。但须注意：

第214/2025号和第349/2026号议定是关于承包商选择，而非投资者选择——不得为投资者招标主题引用。这是两种完全不同的制度（工程施工/货物服务承包商 vs. 实施项目的投资者），误引将导致整个法律依据错误。
“第57/2024号《招标法》”是错误的——母法是22/2023/QH15号；57/2024仅为修订法。
“31/2024/QH18号《土地法》”是错误的——正确文号为31/2024/QH15号。
不得引用第115/2024号议定第69条的内容——该条继续有效，但其内容尚未充分查核；未经对照原文不得引用。

第274/2026号议定（自2026年8月21日起生效）合并第23/2024号议定和第115/2024号议定，第115/2024号议定第69条除外（继续有效）。

根据31/2024/QH15号《土地法》第127条第1款c点，投资者按规定协议取得土地使用权的，无须进行投资者招标。

“m”比率是第274/2026号议定第52条规定的技术指标，用于投资者投标评审。投资者应查阅第52条全文，准确适用于本项目的招标类型。

投资者招标（第274/2026号议定、143/2025号《投资法》）是选择实施用地项目的主体；承包商招标（22/2023号《招标法》、第214/2025号、第349/2026号议定）是选择工程施工、货物/服务供应单位。两种制度完全不同，不得交叉引用。

第274/2026号议定（投资者招标，自2026年8月21日起生效）——合并第23/2024号和第115/2024号议定（第115/2024号议定第69条除外）；第4条、第52、53、54条、第75–77条；
143/2025/QH15号《投资法》——第23条（投资者选择框架）；
31/2024/QH15号《土地法》——第127条第1款c点（协议取得土地使用权→无须招标）；
22/2023/QH15号《招标法》（母法——与承包商制度区分）。

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