越南保障房与商品房租购法律框架

保障房与商品房租购：新的法律框架

对许多年轻家庭和劳动者而言，"买房"是遥远的目标，而"永远租房"又没有安居的感觉。住房租购——边租边逐步付款直至取得所有权——是中间道路；自2024年8月1日起，这一形式的法律框架发生了根本变化，2023年《住房法》、100/2024/ND-CP号政令和2023年《房地产经营法》相继出台。本文汇总租购意向者需要知道的全部内容。

1. 什么是住房租购，与租赁、购买有何区别

住房租购是指承租人在约定期限内支付租金的同时逐步支付购房款；租购期满且按合同付清全款后，承租人被确认为房屋所有权人。与纯租赁——付钱使用、到期交还——不同，租购以取得所有权为目标。与普通分期购买——向银行贷款一次性支付给开发商再还银行贷款——不同，租购是与开发商或房屋管理单位的直接关系，不一定经过贷款。

租购的优点是减轻初期资金压力：租购人起初不需要一大笔钱，而是多年按能力逐步支付，同时立即获得稳定的住所。缺点是承诺期长，如果中途失去支付能力，合同的处理比普通买卖更复杂。

2. 现行法律框架：2023年《住房法》与2023年《房地产经营法》

2023年《住房法》(27/2023/QH15）于2024年8月1日生效，是调整保障房政策的根本大法，包括租购形式。100/2024/ND-CP号政令于2024年7月26日颁布、同年8月1日生效，细化保障房发展与管理，取代100/2015/ND-CP号和49/2021/ND-CP号政令。

对于商品房，2023年《房地产经营法》(29/2023/QH15）于2024年8月1日生效（根据国会2024年6月29日通过的修正法提前生效，取代原定的2025年1月1日），调整期房的出售和租购——其中第23条规定经营原则和定金上限。这两套文书构成了两个租购板块的完整法律框架：保障房（扶持政策）和商品房（市场交易）。

3. 租购保障房：谁可以租购

享受保障房扶持政策的对象，包括租购形式，规定在2023年《住房法》第76条。主要群体包括：革命有功人员；农村和城市地区的贫困户、近贫困户；经常受自然灾害、气候变化影响的农村地区家庭；城市地区的低收入者、贫困户、近贫困户；在工业区内外企业、合作社、合作社联合社工作的工人、劳动者；干部、公务员、事业单位人员；已交还公职住房的人员；各学院、大学、高职、职业学校的在校学生；土地被征收、房屋被拆迁的家庭和个人。

2023年《住房法》相比以往的重要新变化是扩大和明确了对象群体，特别是工业区内的工人、劳动者——住房需求最大的群体。符合政策条件者可根据自身财力选择购买、租购或租赁。

4. 租购保障房的条件：住房与收入

要租购保障房，申请人必须同时满足对象、住房和收入条件。关于住房条件，根据100/2024/ND-CP号政令第29条，申请人须未拥有经确认的住房——具体为本人及配偶（如有）在项目所在省市未登记在土地使用权和地上附着物所有权证书上。已拥有住房但人均建筑面积低于15平方米/人的，经乡级人民委员会确认仍可考虑。

关于收入条件，100/2024/ND-CP号政令第30条规定：单身者实际月收入不超过1500万越南盾；已婚者夫妻双方实际月收入合计不超过3000万越南盾，按工作单位确认的工资表确定。确定期间为提交有效申请之日前连续12个月。

具有转折意义的变化：居住条件已被取消。此前，保障房购买人、租购人须在项目所在地有常住户口或1年以上暂住；自2024年8月1日起，凡符合对象、住房和收入条件者均可申请，不问居住地。这是大城市和工业区数百万外来务工人员的重大利好。

5. 租购保障房的程序

保障房租购的程序在100/2024/ND-CP号政令第37条中详细规定，按建设资金来源区分。对于国家以公共投资资金建设的保障房：申请人向地方建设厅或按分级管理的房屋运营管理单位直接提交1套档案，包括标准租购申请表和证明享受政策对象、条件的证件。租购办理时限自收到完整有效档案之日起不超过10天（适用于越南劳动总联合会的房屋）；其他情形按相应程序办理。

对于企业、合作社以非公共投资资金建设的保障房：申请人直接向项目开发商提交档案。开发商负责接收、核查、编制名单并报省级住房管理机关。一项重要原则：每个家庭、个人只能登记租购一套保障房；审核公开透明，按法定优先顺序进行。

6. 保障房租购价格、期限与租购方的权利

保障房租购价格不是开发商自行决定的，须经国家有权机关审定。对于国家投资的保障房，价格由有权机关决定；对于企业投资的保障房，开发商拟定价格方案报有权机关审定后执行。原则是价格必须保证算准、算足合理成本，利润不得超过允许定额——这正是保障房政策中"扶持"的含义。

关于面积标准，根据100/2024/ND-CP号政令第27条，保障房为公寓，每套使用面积最少25平方米、最多70平方米。租购期满并履行完毕付款义务后，租购方获发房屋所有权证书。但是，保障房转让在法定期限内受限制——租购人如有"炒房"打算，须事先了解清楚。

7. 租购商品房：2023年《房地产经营法》的规定

对于商品房，最常见的租购形式是期房租购——在建公寓。2023年《房地产经营法》第23条规定，房地产项目开发商在满足全部上市交易条件时有权出售、租购期房：土地使用权证件、建设许可或开工通知、分期技术基础设施完工验收文件，以及法律规定的其他条件。

最值得注意的购买人、租购人保护是定金上限：第23条第5款规定，开发商仅可收取不超过售价或租购价5%的定金，且须在房屋已具备全部上市交易条件时；定金协议必须写明售价、租购价。这终结了开发商以"诚意金"、"保留房号"等名义、在项目尚不具备法律条件时违法集资的做法——这种现象多年来已使数千客户受损。

期房租购的付款按进度分多次进行，2023年《房地产经营法》第25条有具体限制：首次付款不超过合同价值的30%（含定金），后续付款须与建设进度相符，交房前向出租方累计付款不超过合同价值的50%。租购人签署前应仔细阅读开发商提供的合同范本并对照法律规定。

8. 保障房与商品房租购比较

9. 常见风险与防范方法

商品房期房租购的最大风险是项目法律手续不全：开发商尚未取得土地使用权、未获建设许可就已向客户集资。防范方法：要求开发商提供完整的项目法律文件，向管理机关核查规划信息，在项目具备上市交易条件前绝不付款——5%的定金上限正是购买人应当使用的"盾牌"。

第二是项目被银行抵押：开发商将整个项目抵押贷款，无力偿还时银行处置抵押物影响租购人权益。应核查抵押状态，要求开发商在签约前解除所租购房屋的抵押。

第三是开发商合同范本有不利条款：迟延付款罚则高而迟延交房罚则低，开发商单方解除条件宽松。租购人有权谈判、修改合同范本——不要因为"大家都这么签"就匆忙签字。

对于保障房，常见风险是条件不符仍提交申请，或花高价请"中介"办手续。保障房租购档案按公开程序审核；任何规定之外的费用都是诈骗信号。

10. 租购意向者检查清单

1. 确定自己属于哪个板块：符合保障房条件还是购买商品房。
2. 走保障房渠道的：准备对象证明、住房状况确认、连续12个月的收入确认。
3. 深入了解项目：法律手续、进度、开发商信誉、价格和付款方案。
4. 核查项目的上市交易条件（期房）。
5. 定金不超过价值的5%，且仅在项目具备条件时支付。
6. 通读合同范本全文，签约前谈判不利条款。
7. 保存所有付款凭证、收据、与开发商的往来文书。
8. 跟踪实际建设进度与合同承诺的对比。
9. 交房时：签署笔录前仔细核查面积、质量、竣工档案。
10. 付清全款后办妥所有权证书手续。

11. 常见问题

租购保障房与购买保障房有何区别？ 购买保障房是一次性（或按进度）付款即取得所有权。租购是在约定期限内边租边逐步支付购房款；租购期满且付清全款后，租购方被确认为房屋所有权人。租购适合暂时无力一次性购买、但有稳定收入可以分期支付的人。

收入多少可以租购保障房？ 根据100/2024/ND-CP号政令第30条，单身者实际月收入不超过1500万越南盾；已婚者夫妻双方实际月收入合计不超过3000万越南盾。收入按向开发商提交有效申请之日前连续12个月确定。

没有项目所在省市的户口可以租购保障房吗？ 可以。自2024年8月1日2023年《住房法》和100/2024/ND-CP号政令生效起，居住条件（在项目所在地有常住户口或长期暂住）已被取消。凡符合对象、住房和收入条件者均可申请，不问居住地。

开发商对期房租购最多可收取多少定金？ 根据2023年《房地产经营法》第23条第5款，开发商对期房仅可收取不超过售价或租购价5%的定金，且须在房屋已具备全部上市交易条件时；定金协议必须写明售价、租购价。

保障房租购方可以将房屋转售吗？ 保障房总体上，包括租购期满被确认为所有权人后，在法定期限内受转让限制，依据2023年《住房法》的规定。购买人、租购人只有在付清全款并遵守法定条件和期限后方可转售；在限制期限内转售仅可向规定对象进行。

住房租购合同必须公证吗？ 保障房租购合同按住房法规的范本和规定执行；商品房期房租购合同按2023年《房地产经营法》执行。法律并未要求所有情形都公证，但各方可约定公证以增强法律安全性。

12. 何时应当寻求律师帮助

租购意向者在以下情形应寻求律师帮助：支付大额定金前核查项目法律状况；审查开发商合同范本以便谈判条款；准备保障房申请档案；就进度、交房质量、违约金发生争议；需要处理开发商违反义务的情形。签约前的一次咨询，可能帮你避开价值数亿越南盾的风险。

FLAT律师事务所提供住房交易全方位咨询：项目法律核查、租购合同审查谈判、保障房档案协助、房地产争议解决。在决定租购自己的房子之前，请致电热线 0988424851。

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