中国人请越南人代持买地：法律风险与正确做法

"只借个名，土地实际是我的"——这种看似简单的代持买地安排，是在越外国人最危险的法律陷阱之一。当外国人请人代持土地时，法律如何认定、风险由谁承担、在越南有没有合法拥有不动产的途径？以下分析基于假设情景。

一、假设情景

陈先生（中国国籍，在胡志明市工作）想在隆安买一块宅基地建房长期居住。经"中介"指点，他请越南人阿南（工作上认识的朋友）代持土地使用权证。双方签了一份"手写协议"，写明买地款全部由陈先生出，阿南只是代持，法律允许时再过户回来。
以下情景为假设，仅作说明之用。

既定事实：

F1： 陈先生为外国个人，无越南国籍。
F2： 地块为农村宅基地；权证登记在阿南名下。
F3： 购地款全部由陈先生支付；双方有代持的"手写协议"。
F4： 尚未发生纠纷；阿南目前仍配合。

二、法律问题

Q1： 外国个人能在越南持有土地使用权吗？
Q2： "代持"协议有法律效力吗——"手写协议"能保护陈先生吗？
Q3： 陈先生面临哪些风险，在越南有没有合法拥有住房的途径？

三、分析

3.1 根本原则：谁能拥有土地使用权？

2024年《土地法》延续宪法原则：土地属于全民所有，国家是所有者代表并统一管理。由此，法律对每一类主体如何取得土地——划拨、租赁或确认使用权——作了具体规定，而外国个人不属于可像越南公民一样被划拨土地或确认宅基地使用权的对象（注：土地租赁适用单独的制度——有外资的企业可为投资项目向国家租赁土地，与个人找人代持截然不同；见第五节）。推论： "代持"不是无害的行政技巧——它是在绕过一条法律有意划定的界线。

3.2 代持协议：建在沙上

从实质看，陈先生与阿南的安排是为了掩盖一笔法律不允许的交易：不具备资格的人（陈先生）通过具备资格的人（阿南）实际控制土地使用权。该协议面临2015年《民法典》的两把"无效之刃"：

第123条——违反法律禁止性规定而无效： 目的、内容违反法律禁止性规定的民事交易无效。规避土地使用主体资格的规定，正是违反禁止性规定的内容。
第124条——虚假意思表示而无效： 当事人为掩盖另一交易而虚假设立的交易，可被宣告无效。

"手写协议"（F3）救不了陈先生：为规避法律而签的协议，写得越清楚，越容易被宣告无效。这份协议真正的价值，只是证明……双方一起规避了法律。

3.3 无效的后果——以及现实风险

法律后果（《民法典》第131条）： 交易无效的，双方恢复原状、返还各自所得。也就是说，在法律上阿南是合法的土地使用权人（权证登记其名下），陈先生只剩要求返还出资款的权利——对土地本身没有任何权利。而现实中向代持人追讨资金，是另一场充满风险的硬仗。

陈先生正在承担的现实风险（F4只是暂时的）：

代持人出售/抵押土地： 阿南是权证上的合法权利人，完全可以将土地转让、抵押给第三方。陈先生几乎没有有效的阻止手段。
代持人去世： 土地成为阿南的遗产——陈先生只能向陌生的继承人追讨资金。
代持人家庭纠纷： 阿南的配偶可能主张该地块为夫妻共同财产。
陈先生无法自我保护： 所有土地行政手续都要求权证登记人出面——陈先生对"自己的"土地没有任何办事主体资格。

3.4 合法路径：外国人可以拥有房屋——但只能是房屋，不是宅基地

越南法律并没有对外国人完全关门——但那扇门是房屋，不是宅基地使用权。2023年《住房法》（27/2023/QH15号）规定：

对象（第17条）： 获准入境越南的外国个人可拥有住房。
条件（第18条）： 不属于享有外交、领事特权与豁免的情形。
数量（第19条）： 有数量限制（如一栋公寓楼中外籍业主的户数比例）。
权利（第20条）： 可购买、租购、受赠、继承并拥有住房；所有权期限自发证之日起不超过50年，可续期一次不超过50年（第20条第2款c项）。与在越南居住的越南公民结婚的外国人，享有与越南公民相同的住房所有权。

推论： 与其在隆安找人代持宅基地，陈先生完全可以以自己的名义在获准向外国人销售的项目中购买公寓/住房——合法、有证、受充分保护。

3.5 替代方案比较

方案	内容	评价
按2023年《住房法》购房	在获准项目中以自己名义购买	合法，自住需求最安全的选择
通过外资企业长期租地	设立公司，为投资项目租地	适合投资需求，手续复杂
长期租赁住房	签订长期住房租赁合同	简单，但没有所有权
代持（现状）	维持与阿南的安排	风险极高——应有控制地解除

四、结论与建议

结论： 在F1–F4既定事实下，外国个人不属于可在越南拥有宅基地使用权的对象；"代持"协议极有可能被依据2015年《民法典》第123条和/或第124条宣告无效，后果是陈先生只剩追讨出资款的权利（第131条），对土地本身失去一切权利。"手写协议"保护不了陈先生——它只是规避法律的证据。合法路径是按2023年《住房法》拥有住房（最长50年＋续期一次）。

立即行动：

不再签署任何代持文件；不再向类似交易投入资金。
与律师一起复查与阿南签署的全部文件——评估资金追回的可能性和有控制地解除代持安排的方案，避免纠纷升级。
转向合法方案： 了解获准向外国人销售的住房项目；核对第18、19条关于入境和数量的条件。
今后每一笔不动产交易，在支付定金/签约前都请律师审查——律师费永远比一笔无效交易便宜。

本结论仅在F1–F4假设下成立。改变任一事实（如陈先生有越南国籍，或土地是通过外资企业在工业区租赁的），结论可能完全不同。具体案件需律师单独评估。

五、情景变体

如果代持人是配偶（与越南公民结婚）？ 2023年《住房法》规定，与在越南居住的越南公民结婚的外国人享有与越南公民相同的住房所有权——但宅基地是另一回事，需按夫妻财产制和土地法另行评估。

如果已经"上了车"且代持人不配合？ 起诉请求宣告交易无效并返还资金是诉讼路径；但举证资金流向、面对"钱可能拿不回来"的现实，都需要充分准备。单方面行动前请先咨询律师。

如果是外资企业而非个人？ 有外资的企业可为投资项目向国家租赁土地——这是完全合法的路径，与个人找人代持截然不同。

您的情况与上述不同？ 在外国人不动产领域，"允许"与"规避"之间的界线非常微妙。签约前请联系FLAT律师事务所——热线0988424851——我们为您把关。

参考文献

2024年《土地法》（31/2024/QH15号，2024年8月1日生效）——土地全民所有原则
2023年《住房法》（27/2023/QH15号，2024年8月1日生效）——第17–20条关于外国人住房所有权
2015年《民法典》——第123条（违反禁止性规定无效）、第124条（虚假）、第131条（无效后果）

审核单 v1（作者自查）— 2026-09-27 23:25 +07

状态：已修正——等待独立第二轮审核。中文独立重写。