“中国公民能在越南继承房产吗？”——许多中越混合家庭在亲人去世、留下越南财产时都会问这个问题。简短的回答是：可以继承，但必须区分两类财产——房屋和土地使用权——因为它们的法律制度完全不同。
1. 原则：外国人在越南享有继承权
越南法律并不禁止外国人继承财产。根据2015年《民法典》（第91/2015/QH13号）第609条，个人有权立遗嘱处分自己的财产，依法定继承或遗嘱继承取得遗产。
对于涉外继承，《民法典》第680条规定：法定继承适用被继承人国籍国法律；但在越南的不动产继承权适用越南法律——即不动产所在地法律。要求分割继承不动产的诉讼时效为30年。
2. 关键区别：房屋可以拥有（有期限），土地不行
房屋：可以继承并登记在继承人名下，但有期限。根据2023年《住房法》（第27/2023/QH15号，2024年8月1日提前生效）第17至20条，获准入境越南的外国个人可以拥有住房。继承房屋的：自发证之日起所有权期限不超过50年，可延期一次、不超过50年（第20条）。
土地使用权：外国继承人不能登记。根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号，2024年8月1日生效），外国个人不属于土地使用权主体。因此，对于项目内无房住宅用地、农业用地等其他土地，中国籍继承人只能获得现金价值——通过向有资格的受让人转让或赠与土地使用权来实现。
一句话总结：房屋可以拥有（有期限），土地只能获得现金价值。这是最容易出错的一点——”中国公民可以在越南继承土地”的说法是错误的，”像越南人一样永久拥有”也是错误的（下面有一个例外）。
3. 例外的例外：何时只能拿现金价值，何时享有完整所有权
- 连房屋也只能获得现金价值的情况：房屋数量超过2023年《住房法》第19条的限额，或房屋位于国防安全区域（第16条）——外国继承人不能登记所有权，只能获得价值；
- 像越南公民一样拥有住房的情况：外国个人与在越南居住的越南公民结婚（第20条）——不受50年期限限制。
注意：”定居国外的越南裔”制度不适用于中国公民——这是两个完全不同的主体群体，各有独立的法律制度。
4. 公证流程：材料、15天公示、签署继承声明
遗产继承声明/分割手续在不动产所在地的公证执业机构办理，依据第46/2024/QH15号《公证法》（2025年7月1日生效，取代2014年《公证法》）。申请材料包括：
- 公证申请表；
- 被继承人的死亡证明；
- 遗嘱（如有）；
- 财产所有权/使用权证书；
- 证明继承关系的材料（出生证明、结婚登记证等）；
- 继承人的护照。
公证执业机构将在不动产所在地的乡级人民委员会公示15天。公示期满无人提出异议或举报的，继承人签署遗产继承声明书或遗产分割协议书。
5. 继承人在中国：授权与领事认证
继承人不必亲自前往越南。两种远程办理方式：
- 在越南驻华外交代表机构（大使馆/总领事馆）办理授权委托书；或
- 在中国公证机构办理授权委托书，然后领事认证并翻译公证成越南语。
所有由中国机关出具的文件（死亡证明、亲属关系确认等）在越南使用前都必须领事认证——这是最耗时的环节，建议尽早准备。
6. 财务义务：10%个人所得税和0.5%登记费
- 个人所得税：继承所得按每次超过1000万越南盾的部分缴纳10%（第04/2007/QH12号《个人所得税法》，仍然有效）；
- 登记费：办理房屋所有权/土地使用权过户登记时缴纳0.5%（第10/2022/ND-CP号议定，2022年3月1日生效）——继承人在办理证书过户时仍须缴纳。
常见问题
问：我父亲是越南人，母亲是中国人，我是中国国籍——我能继承父亲在河内的房子吗？
答：可以。您可以自发证之日起拥有该房屋所有权最多50年，可延期一次不超过50年（2023年《住房法》第20条）。
问：继承老家的农业用地呢？
答：您不能登记土地使用权。您只能通过向有资格的人转让土地使用权来获得现金价值。
问：我与越南公民结婚并居住在胡志明市，继承房屋受50年限制吗？
答：不受限制。这种情况下您像越南公民一样拥有住房（2023年《住房法》第20条）。
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