一家FDI企业租地建厂，却因等待进口设备而闲置了两年。在此期间，周边一些居民在已交付的土地上搭建临时房屋、种树和放牧牲畜；有一户甚至封堵了进场道路，并声称这块地是自家早年开垦的。当公司终于把机械运进场施工时，遭到激烈阻拦。这类发生在现场的争议让许多外国投资者不知所措：究竟该找政府、起诉，还是自行协商。
法律框架：经国家合法出租的土地，其使用权受法律保护
第31/2024/QH15号《土地法》自2024年8月1日起施行，其出发点是：土地属于全民所有，国家是代表所有者；经国家合法交地、出租土地的使用者，其权利受法律保护，包括在依法收回时获得补偿，以及对违反土地法规行为进行申诉、检举和起诉的权利。侵占、占用土地是土地管理使用中被禁止的行为；侵占者可能被处以行政罚款，并被责令恢复土地原状、返还所侵占的土地。罚款和强制执行的权力属于各级人民委员会主席，视面积和情节轻重而定，绝不属于企业自身。
与行政渠道并行，第91/2015/QH13号《民法典》为所有权人和其他财产权利人提供了自力保护和请求法院保护的工具：要求停止侵害行为、要求无法律依据的占有人或使用人返还财产，并就侵害造成的损害要求赔偿。土地使用权争议的民事案件，在法定情形下应先按《土地法》程序经土地所在地乡级人民委员会调解，法院才予受理；如果阻拦行为带有刑事迹象或扰乱公共秩序，企业应立即向当地公安报告，而不是自行对峙。
适用分析：长期侵占会不会让企业失去土地
投资者最担心的问题，是长期侵占者能否把占用的部分“合法化”。答案在于地块的法律来源：土地一旦由国家依据出租决定和合同出租给企业并完成实地交付，企业的土地使用权就是现存的合法权利；他人未经许可进入使用，并不为其创设新的权利，时间流逝本身也不会把项目用地变成侵占者的土地。真正的风险在证据层面：如果企业多年让土地空置，不设围栏、不检查、侵占开始时也不做记录，界址和侵占起始时间的举证会困难得多，一些居民还可能以项目交地之前的使用历史为由，要求考虑其历史利益。
有效的应对通常分两步。第一步走行政渠道：企业携项目法律档案向乡级人民委员会和有处罚权的主管机关提交书面申请，请求检查、记录侵占行为、处以罚款并责令恢复原状、返还土地。第二步在行为持续时走司法渠道：提起民事诉讼，要求停止侵害、返还土地，并依《民法典》索赔，同时申请采取临时紧急措施，禁止改变地块现状。在全过程中，企业绝不能自行拆除侵占者的建筑，也不能让保安人员与之对峙，因为这类自力救济可能使企业从受害者变成违法者，并毁掉已经建立的法律档案。
发现侵占迹象后保护项目用地的清单
一旦发现项目用地出现侵占迹象，企业应按以下顺序采取行动：
- 记录现状，拍摄带时间戳和定位的照片、视频；请乡级人民委员会或工业园区管理公司见证，对照土地交付记录重新测量界址。
- 向侵占者送达正式书面通知，要求其在合理期限内停止行为并拆除侵占建筑，采用保价邮寄方式送达以便证明已通知。
- 向主管机关报告并请求对侵占土地行为作行政处罚，附完整档案：出租决定、土地租赁合同、证书和实地交付笔录。
- 在每次交付后立即完善仍空置区域的围栏和土地权利标识，并保留巡查日志，证明企业持续管理土地。
- 处罚后侵占仍不停止的，依第92/2015/QH13号《民事诉讼法典》准备民事诉讼，要求返还土地、停止侵害并赔偿有凭证的损失。
常见问题
项目用地被侵占时如何保护土地使用权？
企业通过三层工具保护权利：合法的自力保护，如围栏、标识和书面要求停止；行政渠道，请求主管机关检查、处罚并责令侵占者依2024年《土地法》恢复原状、返还土地；以及法院渠道，提起民事诉讼要求停止侵害、返还土地并依《民法典》赔偿损失。贯穿始终的要点是每一步都要有记录和证据，避免在现场直接对峙。
土地侵占行为由谁处理？
处理权属于国家：土地所在地乡级人民委员会负责检查、记录和调解土地争议；各级人民委员会主席视面积和情节轻重处以行政罚款并组织强制恢复原状。当地公安处理扰乱秩序或带有刑事迹象的行为。企业只是提出请求并提供证据的一方，无权自行强制执行或拆除侵占者的财产。
长期侵占会导致失去土地吗？
不会自动失去。国家已合法出租土地且企业租赁期限尚未届满的，侵占行为无论持续多久，都不会为侵占者在该土地上创设土地使用权。但是，多年对侵占置之不理会使界址和时间证据逐渐消失，并可能促使处理机关同时审查居民的历史用地情况。因此企业应在发现侵占后尽早以书面方式作出反应。
可以起诉侵占人吗？
可以。企业可提起民事诉讼，请求法院责令侵占者停止侵害、返还土地，并依《民法典》和第92/2015/QH13号《民事诉讼法典》赔偿损失。请注意，土地使用权争议属于起诉前须先经乡级人民委员会调解的类别；调解不成的记录，是法定情形下起诉档案中的必备文件。
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