简短回答：可以。根据第31/2024/QH15号《土地法》（2024年8月1日生效）第4条，外商投资经济组织属于土地使用者类别，可以由国家出租土地以实施投资项目，包括工业区、产业集群以外的位置。需要正确理解的是：在工业区外，企业不是从基础设施开发商转租，而是直接与国家交易——因此程序、租金确定依据乃至征地清场风险，都与工业区内租赁有根本区别。
1. 直接向国家租赁土地的法律依据
依据有三个层次。第一，土地使用者资格：《土地法》第4条将外商投资经济组织列入可由国家划拨、出租土地的对象。第二，使用形式：第120条规定，国家一次性收取全期租金的租赁仅适用于三类项目（农业、林业、水产养殖、制盐生产；工业区、产业集群、高科技园区土地及旅游、办公用商业服务土地；出租型社会住房）——不属于这三类的园区外项目，按逐年缴纳租金方式租赁。第三，项目必须是第143/2025/QH15号《投资法》（2026年3月1日生效）项下的合法投资项目：视规模和行业而定，投资者须先取得投资主张批准，或按第96/2026/ND-CP号议定取得投资登记证，才能申请租赁土地。
2. 园区外直接租地的三种路径
路径一——免拍卖、免招标（第124条）：适用于法律列明的情形，典型包括免缴土地租金的项目、公共投资或PPP项目，以及属于国家收回土地范围且仅有一名投资者符合条件的项目。多数未组织拍卖、招标地区的园区外外资生产项目走此路径。
路径二——土地使用权拍卖（第125条）：适用于国家已收储的“净地”且依法必须拍卖的情形。中标者缴清拍卖款后与国家机关签订土地租赁合同；起拍价按具体地价（第160条）确定。
路径三——招标选择投资者（第126条）：适用于属于国家收回土地情形（第79条）、经省人民议会决定招标，或行业法律要求招标的使用土地投资项目。中标投资者须垫付补偿、扶持、安置资金；自确认中标结果决定之日起36个月内，有权的人民委员会须完成补偿与场地清理并交付土地。
3. 直接租地与园区内租赁的权利差异
直接向国家租赁，企业与国家机关签订土地租赁合同，并获颁土地使用权及地上资产所有权证书。但若为逐年缴租（园区外常见情形），权利受《土地法》第34条限制：不得转让土地使用权，不得以土地使用权出资；只能就其自有地上资产及租赁合同项下的租赁权益进行抵押、出资、出售或出租。相反，一次性缴清全期租金的租赁享有第33条的完整权利：可以转让、转租、抵押并以土地使用权出资。在工业区内，企业仅依据第202条框架与基础设施开发商签订转租合同，与国家没有直接租赁关系，也不会就原宗地取得自己名下的证书。
4. 园区外租赁特有的风险
第一，进度风险：第81条第8款规定，项目用地连续12个月未使用，或使用进度比投资项目载明进度滞后24个月的，只能延期24个月并补缴相应款项；延期届满仍未投入使用的，国家无偿收回（不可抗力除外）。第二，场地风险：园区外土地很少是“净地”，补偿、扶持、安置的成本与时间是最大变量。第三，接入基础设施（电、水、进场道路、排水）须自筹或与地方协商，不同于园区内的“即插即用”。租期依第172条与投资项目经营期限挂钩，最长50年（特殊情形不超过70年）。
常见问题
直接向国家租地能取得土地使用权证书吗？
可以。签订土地租赁合同并履行财务义务后，企业将获颁以自身名义登记的土地使用权及地上资产所有权证书，证书载明租赁形式与期限。
外资企业能租地建房出售给员工吗？
不能按普通生产用地租赁机制办理。住房属于住房建设投资项目，适用住房法律及《土地法》第119、120条项下的有偿划拨或租赁机制；工人宿舍只能按规划在工业区内安排（第202条第7款）。
能否选择一次性缴租以取得完整的转让权？
只有项目属于第120条第1款三类情形时才可以。此外，第30条允许符合一次性缴租条件的逐年缴租承租人，申请转为就剩余期限一次性缴纳，土地价格在作出转换决定时重新确定。
园区外土地租赁最长期限是多少？
依第172条第1款，为实施投资项目而划拨、租赁土地的期限不超过50年；经营期限超过50年的项目不超过70年。续期申请须最迟在土地使用期限届满前06个月提交。
