宣传册里“漂亮”的厂房可能仍然不能用：楼面荷载比您的冲压机低200 kg/m2，或者消防系统是按另一类货物验收的。租赁前的技术尽调要核对三层：结构参数——设备系统参数——验收文件与您实际生产行业的匹配。本文按这一核对顺序梳理各项内容。
1. 楼面荷载、地面与结构
设计楼面荷载（kg/m2）必须从设计/竣工档案中读取，绝不能听销售介绍：轻型生产和仓储的标准厂房，与机械车间或高堆重型仓储的荷载水平明显不同。同时核查：地面构造（钢筋混凝土厚度、防裂钢筋网、环氧或硬化剂表面处理）、设备支脚的点荷载能力、满载叉车行驶的荷载，以及使用高位货架或前移式叉车时的地面平整度。柱网和跨度：长产线需要大柱距；落在平面中间的柱子是永久性的布局成本。出租方关于“地面能承受X吨”的每个说法，都必须要求其出示在合同所附技术文件中。
2. 净高与运营空间
净高是从地面到屋面结构/梁最低点的距离——不是广告中的屋脊高度。核对对象包括：产线高度和桥式起重机（如有）、计划货架高度加上喷淋头的安全间隙、行业的自然/强制通风需求（喷漆、轻化工需要大风量）。装卸门：数量、卷帘门尺寸、装卸平台升降台和防雨棚。厂房若比计划货架系统矮0.5米，整个仓储方案都要重新设计——签约后才发现就太晚了。
3. 电、水与辅助系统
厂房接驳点的现有供电容量（kVA）和扩容可能性：谁承担变电站扩容费用、需要多久——这一项必须书面锁定，因为许多行业（塑料、机械、冷库）远超现成厂房的标准容量。供水：生产和消防所需流量与压力；污水：排放点位置、排入园区系统的允许排放量和园区要求的预处理标准。按行业而定的辅助系统：压缩空气、冷却水、源头废气处理、电动叉车充电区（电池有专门的消防要求）。把产线的辅助需求列成表格，在谈价格之前逐行与厂房现状核对。
4. 消防：不可妥协的法律项
生产厂房和仓库是消防管理的对象；工程投入使用前，必须依第55/2024/QH15号消防与救援法和第105/2025/ND-CP号议定通过消防设计审查和验收。三项强制核对：（一）审查档案中的火灾危险类别（依据QCVN 06:2022/BXD建筑消防安全规程）是否覆盖您的生产行业和仓储货物——把高火灾风险货物存进按轻型生产验收的厂房，从第一天起就违规；（二）现有系统：自动报警、自动灭火（喷淋）或消火栓、消防水池和水泵、疏散通道——是否与已验收档案一致，还是在先前使用中被改动；（三）场所消防管理档案：灭火预案、单位消防队、系统定期维护。承租方自接收厂房之日起对自身经营活动的消防安全负责——不能从出租方的过去继承任何“宽容”。
常见问题
怎么知道宣传册上的楼面荷载是真的？
要求提供竣工档案和经设计/审查单位盖章的结构图纸；设计荷载在结构说明中。若档案缺失或不清楚，签约前委托独立的建筑检验单位核查现状——检验成本与运营中楼板开裂的风险相比微不足道。
我们行业需要的电量超过厂房现有容量，怎么办？
扩容约定必须写入合同：谁投资变电站/线路、完工时间、扩容后的租金调整（若出租方投资）。绝不要凭口头“以后会升”的承诺签约——您的生产进度完全取决于这一项。
厂房已按服装生产通过消防验收，我们做电子元器件仓储，需要重新审查吗？
改变工程内活动的功能或火灾危险类别，可能需要补充消防设计审查并对变更部分重新验收。电子元器件仓储（尤其含锂电池）的火灾特性与服装生产不同——签约前应咨询当地消防警察机关并记录其意见。
技术测量应在付定金之前还是之后？
应在任何“退出即没收”的定金之前。安全顺序是：先档案尽调和现场测量，再谈判和付定金；若市场迫使提前占位，使用附条件的占位协议——技术尽调未达所列最低参数时退还定金。
