情景：运营12年后，集团决定把工厂卖给另一位投资者：交易价值包括还剩33年的一次性土地租赁权与土地上的厂房。财务问：企业所得税按什么计、税率多少、成本如何确定？不动产转让是税务机关审查最严的交易之一。本文系统梳理《企业所得税法》67/2025/QH15下的现行框架。
单独确定原则与20%税率
《企业所得税法》67/2025/QH15（自2025年10月1日起施行、自2025纳税期适用）连同第320/2025/ND-CP号议定与第20/2026/TT-BTC号通告，构成不动产转让所得的现行框架。三项基础原则：一是不动产转让所得——包括土地使用权、土地租赁权与地上资产的转让——必须单独核算申报，不能与同一期间的其他生产经营结果抵销（这是投资者最常误解的一点：指望用生产亏损吸收转让收益）；二是适用20%标准税率；三是应纳税所得为转让收入扣除成本与合法转让费用。关于文源，须注意近期变化：第103/2014/TT-BTC号通告中的企业所得税内容已自2026年3月12日起终止——旧文件中一切按第103/2014号通告的不动产转让机制引用，都必须更新至67/2025、320/2025与20/2026框架。
成本：税务计算的心脏
对一次性土地租赁权，成本是该权利在转让时点的剩余价值：为整个期限支付的租金总额，按年直线分摊，扣除已使用期间已分摊的部分。对一并转让的厂房与工程，成本是出售时点折旧后的账面剩余价值。可追加扣除的费用是交易的直接费用：评估、合法中介、公证、登记费、法律咨询——以及交易的各项规费。三个使成本被否决的风险：原始租金凭证历年遗失（尤其在项目多次易主、多次更换会计系统时）；厂房建造成本缺验收与决算档案，账面剩余价值不被接受；以及申报转让价异常低于区域市场地价——税务机关依《税收征管法》108/2025/QH15按市场价重新核定收入，差额成为应纳税所得并加滞纳利息。成本治理必须从项目第一年以土地档案保存纪律开始，而不是从决定出售那天开始。
确认时点、申报与交易结构
转让所得按交易的实际进度确认与申报：不动产转让的申报义务在交易按规定完成时产生（如按进度收款，依第320/2025/ND-CP号议定与第20/2026/TT-BTC号通告的暂缴机制须由税务职能就每个具体结构确认）。结构上，投资者有三种税务后果迥异的选择：出售资产（租赁权 + 厂房）——在出售法人处产生不动产转让税；出售项目公司的股权/出资——属资本转让所得，不动产留在法人内，不直接产生不动产转让税，但买方承继该法人的全部税务历史与风险；以及依《投资法》143/2025/QH15转让投资项目——结合投资手续与与所转让资产性质相应的税务后果。结构选择必须在签框架协议前做税务建模——价格与结构一旦定死，税务优化空间几乎为零。
常见问题
转让租赁土地使用权与厂房要缴多少企业所得税？
不动产转让所得适用20%标准企业所得税率，依据《企业所得税法》67/2025/QH15与第320/2025/ND-CP号议定。核心技术点是：不动产转让所得必须单独确定申报缴纳，不能与同一纳税期内的普通生产经营所得合并。应纳税所得 = 转让收入 − 土地使用权/资产成本 − 与转让直接相关的合法费用。该机制此前位于第103/2014/TT-BTC号通告（企业所得税部分）——该部分已自2026年3月12日起依废止文件第13条第1款第b.11点废止，现直接适用《企业所得税法》67/2025、第320/2025/ND-CP号议定与第20/2026/TT-BTC号通告框架。
转让一次性付租的土地租赁权时，成本如何计算？
租赁权的成本是其在转让时点的剩余价值：取为整个租期一次性支付的租金总额，按时间分摊，扣除已使用期间对应的部分——剩余即为可扣除成本。如资产一并转让，再加上土地上厂房与工程的建造成本（按折旧后剩余价值），以及直接转让费用（评估、公证、登记费、咨询）。企业必须保存多年前支付租金的原始凭证——凭证丢失即成本丢失，税款将几乎落在全部收入上。这正是土地档案与租金付款凭证要作为会计资产保存整个项目生命周期的原因。
向外国卖方付款时，买方必须代扣税款吗？
必须，当卖方是在越南无常设机构的外国组织时：卖方源于越南的交易所得属外国承包商税范围，越南买方作为付款方必须在向境外付款前代扣、申报并缴纳，依据第103/2014/TT-BTC号通告的承包商税机制（该通告的承包商税部分仍然适用；其企业所得税部分已自2026年3月12日起依废止文件第13条第1款第b.11点废止，越南企业自身的所得适用《企业所得税法》67/2025/QH15、第320/2025/ND-CP号议定与第20/2026/TT-BTC号通告）。合同上的后果非常实际：价格必须写明是否包含被代扣的税款，代扣税率与依据必须在付款日前与主管税务机关确认，买方保存代缴凭证以免卖方被重复征税。忽视代扣义务，会使买方——而不是已离开越南的卖方——成为税务机关追缴与处罚的对象。
不动产转让亏损时，可以与其他经营所得抵销吗？
按现行框架，可以——这是《企业所得税法》67/2025/QH15的一个值得注意的新点。该法第7条第3款与第320/2025/ND-CP号议定第6条允许企业把生产经营活动的亏损（包括不动产转让、投资项目转让的亏损）抵销同一纳税期内由其自行选择的有所得活动的应纳税所得。要记住两个例外：不动产转让亏损不得抵销正在享受税收优惠活动的所得；矿产勘探开采投资项目转让及相关权利的所得必须单独确定、不作抵销（第7条第4款）。要与盈利方向区分清楚：不动产转让所得仍必须单独确定申报——抵销机制适用于亏损方向，不免除该交易的单独核算义务。
