情形：一位外国投资者看中越南中部某省一块滨海土地，拟建度假区。该地块靠近涉及国防的规划区域。中介说”先签土地租赁合同，手续以后再说”。投资者问律师：边境、海岛附近项目的国防审查法律如何规定？仓促签约有什么风险？
项目何时”触碰”国防审查？
第143/2025/QH15号《投资法》（国会2025年12月11日通过，自2026年3月1日起施行，取代第61/2020/QH14号《投资法》）设置了两道主要管控关口。第一，根据第24条第9款，申请国家交地、租地、允许改变土地用途且实施地点位于影响国防安全区域的投资项目，须经投资原则批准；根据第25条第3款a项，批准机关为省级人民委员会主席。换言之，只要项目选址位于被确定为影响国防安全的区域且投资者申请交地/租地，项目立即须过原则批准关——不论资金规模大小。
第二，出资、购买股权、购买出资份额的情形：根据第21条第2款b项，外国投资者向经济组织出资、购买股份或出资份额，须按《投资法》及相关法律保障国防安全；根据第21条第3款c项，如经济组织持有海岛、边境地区乡坊特区、滨海乡坊或其他影响国防安全区域的土地使用权证，外国投资者在变更成员、股东前须办理登记手续。因此，即便不设新项目，仅收购持有海岛、边境或滨海土地的公司，外国投资者仍须登记——这一点被很多投资者忽略。
国防审查包括什么？
在法律原则层面——不揣测国家机关内部流程——国防审查是指有原则批准权的机关就项目征求相关机关意见，包括对项目国防安全保障条件的意见。一个现实中的机制例证：2026年10月13日，河内市人民委员会颁布第144/2026/QD-UBND号决定，发布国家管理机关之间就经济社会发展项目国防安全保障条件征求与提供意见的协调规程。根据该规程，提供意见须在经济社会因素与国防安全战略性、长期性要求相结合的基础上综合研究评估；项目实施造成或可能危害国防、国家安全、环境的，坚决不予许可——这与第143/2025/QH15号《投资法》第35条第3款及第96/2026/ND-CP号法令第65条第3款c项一致。
投资者须记住的关键点：”影响国防安全的区域”不是凭感觉自行判断的概念（”滨海土地应该没事”）。其认定权在国家主管机关，依据土地利用规划和国防、安全、土地法规。在对项目选址有明确结论之前，绝不要签长期租地合同、付大额定金或动工。
企图”绕过”的后果
法律备有完整罚则。根据第143/2025/QH15号《投资法》第5条第3款，投资经营活动造成或可能危害国防、国家安全的，投资者的投资经营活动将被责令暂停、停止或终止。更具体地，根据第35条第3款，项目实施造成或可能危害国防、国家安全、环境的，政府总理决定暂停或部分暂停项目运营。一个已投入数千万美元的度假区项目因国防原因被暂停，是任何租地合同赔偿条款都无法弥补的损失。
出钱前必须做的四件事
一是核查选址：查阅土地利用规划，以书面形式直接询问投资登记机关和地方军事机关，地块是否属于影响国防安全的区域。二是如属此列，准备完整的原则批准申请材料，包括项目的国防安全保障方案。三是收购持有海岛、边境、滨海土地公司的交易：在变更成员、股东前按第21条第3款c项办妥出资、购股登记。四是在定金合同、租地合同中把国防审查结果作为先决条件或解除条款——项目若通不过审查，投资者有合同退出通道，而不是白白损失定金。
常见问题
收购持有海岛土地的越南公司，需要办理登记吗？
需要。根据第143/2025/QH15号《投资法》第21条第3款c项，如经济组织持有海岛、边境地区、滨海地区或其他影响国防安全区域的土地使用权证，外国投资者在变更成员、股东前须办理出资、购股、购买出资份额的登记手续。
“影响国防安全的区域”如何确定？
由国家主管机关根据规划、土地利用计划及国防、安全、土地法规确定。投资者不应自行判断；正确做法是在签约前以书面形式询问投资登记机关和地方军事机关。
普通滨海度假区项目会被国防审查吗？
取决于选址。如项目申请国家交地、租地或改变土地用途且位于影响国防安全的区域，则属于第24条第9款情形，须经原则批准。在敏感区域之外普通租地则不触发这一关口。
以国防为由被拒绝，能申诉吗？
关于原则批准的行政决定可按申诉法、行政诉讼法申诉或起诉。但对国防安全风险的评估属于国家机关的专业裁量权；实践中，以该理由推翻拒绝决定的可能性极低。因此，事前防范永远胜过事后补救。
