越侨在越南购买房地产

快速摘要：越侨购买房地产

1. 法律上的”越侨”包括哪些人？

越南法律用”定居海外的越南人”指在海外长期居住、生活的越南公民和越南裔人士。其中最重要的法律分界线是国籍状况：保留越南国籍者（包括另有外国国籍但越南仍承认其越南国籍的情形）与已放弃越南国籍或从未拥有越南国籍但为越南裔者。

2008年《越南国籍法》（经历次修订补充）调整国籍的保留、放弃、加入和恢复。实践中，不少越侨不确定自己是否还拥有越南国籍——例如早年加入外国国籍者，或在海外出生、从未办过国籍确定手续的儿童。核实这一点是第一步也是必须的一步，因为它决定了全部的房屋土地权利制度。

2. 与外国人购房的核心区别

最大的区别在于对土地的权利。外国人（无越南国籍、非越南裔）只能拥有房屋，不能取得居住用地使用权，受30%/250套限额和50年期限限制。相反，保留越南国籍的越侨被视为国内公民：可受让居住用地使用权，房屋所有权稳定长期，不受数量限额限制。换言之，”越南血统”不自动等同于公民权利——国籍才是决定因素。

3. 保留国籍的越侨：权利同国内公民

定居海外但保留越南国籍、获准入境越南的越南人，属于2023年《住房法》第18条下可拥有住房的主体，适用稳定、长期的制度——与国内居住的公民类似，不受适用于外国个人的50年限制。

更重要的是，根据第31/2024/QH15号《土地法》，定居海外的越南人属于土地使用者群体之一，可按规定通过受让、继承、受赠取得居住用地使用权。这意味着保留国籍的越侨可购买宅基地、购买附着于居住用地的房屋，并取得同时载明土地使用权和房屋所有权的房产证——这是外国人永远无法获得的。

4. 已放弃国籍或越南裔：适用外国人制度

定居海外但不再拥有（或从未拥有）越南国籍的越南裔人士，在获准入境越南时，属于2023年《住房法》第17条下可拥有住房的外国个人。后果是：只能拥有房屋（无居住用地使用权），期限自房产证签发之日起最长50年，受一栋公寓楼30%套数和相当于乡级行政单位区域内250套独栋住宅的限额限制。

这是最容易产生误解的一点。不少早年加入所在国国籍的越侨理所当然地认为自己”还是越南人”，可以买地。实际上取决于越南国籍是否仍被承认——如已丧失，宅基地交易将无法过户。替代方案是按外国人制度购买商品住房，或在符合条件时考虑申请恢复越南国籍的手续。

5. 办理手续时的身份证明文件

不同身份群体所需身份证明文件不同。保留越南国籍的群体需要：有效的越南护照是最有力的证据；无护照的，可使用有权机关签发的越南国籍确认书。无国籍的越南裔群体需要：外国护照及合法入境文件，以及在需要享受越南裔优惠政策时的越南裔确认书（或证明血缘关系的文件）。

外国机关签发的文件在越南使用前须经领事认证和公证翻译。实践提示：外国护照上的姓名与越南裔原始文件（出生证、旧户口）上的姓名常在声调符号、姓名顺序上不完全一致——应尽早准备情况说明或同一人确认书，避免被多次要求补正。

6. 购买居住用地：受让土地使用权的条件

保留国籍的越侨受让居住用地使用权与国内公民相同：土地须有房产证、无争议、未被查封、在使用期限内；转让合同须公证。需注意土地法的一般限制，如受让水稻种植用地的限额、林地农用地的特殊条件，以及边境海岛区域的规定。

交定金前，应向有权机关核查地块的土地使用规划——处于悬置规划、征收范围内的土地，再便宜也不应购买。

7. 购买附着于土地的房屋：房产证如何登记？

保留国籍的越侨购买附着于居住用地的房屋时，房产证完整载明土地使用权和房屋所有权，登记在买方名下——与国内公民完全相同。申请办证的材料提交给不动产所在地方有权土地机关，附已公证的转让合同、身份证明文件和履行财务义务的凭证。

适用外国人制度的群体（已放弃国籍），房产证只载明有期限的房屋所有权，不载明居住用地使用权。购买公寓时，还需注意楼栋30%的限额——签约前应要求开发商确认外国人持有名额尚有空余，与给外国人购房的提示相同。

8. 从国内亲属处继承、受赠房地产

越侨常通过继承、受赠从在越南的父母、亲属处获得财产。保留国籍的群体继承、受赠土地使用权和房屋与国内公民相同：申报遗产、公证遗产分割文书或赠与合同，然后办理房产证过户。

无国籍的群体继承土地使用权的能力受限——可能通过将遗产份额转让给他人并享有价值，或按外国人住房所有权制度取得房屋，视具体情况而定。这是复杂情形，在起草遗产分割文书前应咨询律师，避免文书已公证却无法过户。

9. 购买与转让时的税费

购买时的财务义务包括按计税价格缴纳0.5%的登记费。转让时，个人所得税按转让价格的2%征收。继承、受赠房地产的，每次按超过1000万越南盾的财产价值部分征收10%。

常被忽略的一点：在越南为非居民个人的越侨，对某些收入类型的个人所得税计算可能与居民个人不同——应为资产全生命周期建模税务义务，而不仅计算购买时的税。

10. 购房款汇入与售房款汇出

越侨将资金汇入越南购房通过银行系统、目的明确；转让时，售房款在完成纳税义务后汇出境外，附证明资金来源合法的材料。一以贯之的原则：所有资金流都必须经过银行并有完整凭证——任何环节的现金支付都可能切断资金来源证明链，导致日后汇出境外时卡壳。

11. 典型风险：请亲属代持

因国籍文件障碍或想”图快”，不少越侨请在国内的父母、兄弟姐妹代为出面买地，私下约定代持。当家庭关系破裂、代持人去世、离婚或财产被查封时，实际出资人将面临充满风险的确权之战——见越南房产代持产权争议。

其他风险包括：购买农用地、无证土地，指望”日后办证”；按不符合主体的土地指标购买；与无处分权人签定金后钱款打水漂（见房地产买卖定金合同争议）。对身在远方、无法实地核查土地的越侨而言，购买前的法律尽调成本永远远低于日后的争议成本。

12. 越侨何时需要律师陪同？

以下情形应在交定金前请律师介入：不确定自己的国籍状况；购买宅基地、高价值附地房屋；从亲属处继承、受赠且有多位共同继承人；无法回越南亲自办理，需境外授权；或在买房的同时有投资经营计划（见越侨在越南投资经营）。

FLAT律所协助越侨核实国籍状况与法律身份、开展房地产法律尽调、审查转让合同、规范材料（含境外文件的领事认证）、代表与公证处及发证机关对接、提供税务咨询和汇款手续。服务总览见外国人与越侨法律服务。

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