外国人在越南购房是真实且日益普遍的需求：在工业区长期工作的专家、扩大业务的投资者，或与越南公民结婚、希望有稳定住所的人。法律自2014年《住房法》起允许外国个人拥有住房，第27/2023/QH15号《住房法》（2024年8月1日生效）延续了这一框架，并作了若干重要调整。
但”允许购买”不等于”像越南人一样购买”。外国人的房屋所有权在三个核心点上受限：只能拥有房屋本身，不包括居住用地使用权；在每个项目、区域内受数量限制；所有权期限最长50年。本文逐一详细分析，并涉及税务、外汇及买方常忽略的实际风险。
快速摘要：外国人在越南购房
| 购买主体 | 获准入境越南的外国个人（2023年《住房法》第17条）。 |
|---|---|
| 可购标的 | 商品住房（公寓、项目内的独栋住宅）；不得取得居住用地使用权。 |
| 限额 | 一栋公寓楼内外国人持有不得超过30%的套数；在人口相当于乡级行政单位的区域内不得超过250套独栋住宅。 |
| 所有权期限 | 自房屋所有权证签发之日起最长50年；可续期一次，不超过50年。 |
| 签约前核查要点 | 项目合法性、是否属于国防安全限制区域、入境证件、婚姻状况及付款资金流。 |
1. 谁可以在越南购房？
根据第27/2023/QH15号《住房法》第17条，获准入境越南的外国个人属于可在越南拥有住房的主体。关键在于”获准入境”一词：买方在交易时和房屋所有权证签发时，需持有有效护照及签证、暂住证、常住证或其他证明合法入境、居留的文件。
实践中，发证机关和公证处通常要求出示附入境章的护照或有效的暂住证。当买方持有暂住证或有明确的停留期限时，资格证明会顺利得多——建议提前与顾问确认，因为各地适用可能存在差异。
2. 可买住房，但不可买居住用地
这是外国人必须掌握的最重要的法律区别。2013年宪法（第53条）和第31/2024/QH15号《土地法》（第4条）确认土地属于全民所有，国家为所有权代表。外国个人不属于国家交地、租地或承认土地使用权的主体。
实际后果：外国人只能拥有房屋——即建筑物——而对房屋所在的居住用地不享有使用权。购买公寓时，所有权附着于公寓面积及按规定对项目土地的共用使用权。因此，任何向外国人兜售”宅基地”、”过户住宅用地红本”的邀约都违反规定，潜藏血本无归的风险。
3. 30%与250套限额：必须知道的数量限制
2023年《住房法》第19条限制外国组织、个人在各区域可拥有的住房数量。具体而言，外国个人在一栋公寓楼内可拥有不超过30%的套数；在项目内或人口相当于乡级行政单位的区域内，独栋住宅不超过250套。
该规定旨在避免外国人在某一区域集中持有。支付定金前，买方应要求开发商提供书面确认，证明该楼栋、项目内外国人持有比例仍在允许限额内——已有案例因楼栋外国人持有名额”已满”，合同在办证环节被卡住。
4. 50年所有权期限与续期权
根据2023年《住房法》第18条，外国个人拥有住房的期限最长50年，自房屋所有权证签发之日起算。期满后，如仍属购买主体并符合规定条件，所有权人可续期一次，期限不超过50年。
如不续期，所有权人须将房屋转让或赠与给在越南有住房所有权主体资格的组织、个人。外国个人去世的，继承人的所有权按继承法解决——制定长期资产规划时需注意。与越南华侨在越南购买房地相比，这是最大的区别：保留越南国籍的越侨享有与国内公民一样稳定、长期的所有权。
5. 哪些区域可买，哪些区域受限？
外国人只能在商品住房建设投资项目内购房，国防安全保障区域除外。国防部和公安部具体确定不允许外国组织、个人拥有住房的区域，该目录公开发布供买方查询。
实践中，沿海项目、国防安全设施附近区域或战略岛屿通常在限制之列。应在了解项目的第一步就核查项目是否属于允许区域，而不是等到提交办证申请时才发现障碍。
6. 买方需准备的文件
基本材料包括：有效护照；证明获准入境、在越南合法居留的文件（签证、暂住证、常住证或入境确认）；如需确定个人财产或共有财产，提供婚姻状况证明。
外国机关签发的文件——如单身证明、结婚证——使用前需经领事认证并公证翻译成越南语。许多交易被拖延，只因婚姻状况证明过期（通常仅6个月有效）或各文件间姓名翻译不一致。
7. 从定金到过户的交易流程
外国人购买商品住房通常经过以下步骤：(1)项目法律审查——开发商合法性、建设许可、销售资格文件、是否属于限制区域、项目内外国人持有比例；(2)签署定金协议或买卖合同；(3)通过银行按进度付款；(4)符合条件时签署公证买卖合同；(5)提交申请办理房屋所有权证。
买卖合同通常采用开发商范本。买方应仔细审查交房进度、违约罚则、转售条件和协助办证承诺。对于期房，第29/2023/QH15号《房地产经营法》对资金筹集条件和定金收取上限有专门规定——签约前应先了解。
8. 需提前计算的税费
购买时，买方按规定计税价格缴纳0.5%的登记费。日后转让住房时，个人所得税按转让价格的2%征收。
此外还有合同公证费、评估费和按地方收费标准缴纳的办证费。购买公寓的，买方还需缴纳共有部分维修基金（按住房法规定为公寓价值的2%），通常在交房时一次性缴纳。
9. 购房款汇入与售房款汇出
外国人支付购房款须通过获准经营外汇业务的商业银行，并提供证明付款目的合法的文件（买卖合同、定金协议）。现金支付或非正规渠道不仅违反外汇管理规定，还会导致买方日后出售、汇出款项时无法证明资金来源。
转让时，外国人在完成越南纳税义务后，可通过银行将所得款项汇出境外，材料包括转让合同、完税凭证和所有权证明文件。从购买之日起保留完整的付款凭证是该环节顺利的前提——也是外国人在越南的居留与资产管理的重要内容。
10. 购房出租：允许，但须申报纳税
法律不禁止外国个人出租其拥有的住房，但租金收入是在越南应税的收入——须按各时期关于个人出租财产的税收规定申报缴纳增值税和个人所得税。实践中，许多外国房东将出租全权委托给越南境内单位，却未明确约定纳税申报义务，导致税务机关核查时被追缴。
11. 外国人常犯的四个昂贵错误
第一，请越南人代持。因不能购买居住用地，一些外国人请越南籍朋友、亲属代为出面买地，私下约定”代为持有”——发生争议时该安排潜藏巨大风险（见越南房产代持产权争议）。
第二，购买宅基地、住宅用地。外国人不属于可取得土地使用权的主体。任何以见证书面、手写字据或变相授权合同形式进行的”买地”交易，都不能创设合法所有权。
第三，购买保障性住房。保障性住房只面向规定的政策对象；外国人不在可购之列。向外国人兜售保障性住房”外交名额”、”内部名额”的是诈骗信号，应避开。
第四，向未达销售条件的项目交定金。开发商只有符合《房地产经营法》条件才能筹集资金。向未达条件的项目交定金，买方面临项目”烂尾”而款项难追的风险（见房地产买卖定金合同争议）。
12. 何时需要律师陪同？
以下情形律师应在交定金前介入：交易金额大；购买期房；买方不在越南常住，需境外授权办理交易；材料涉及婚姻、继承因素；或计划短期内出租、转售。
FLAT律所在住房交易全周期为外国人提供支持：项目与开发商法律尽调、买卖合同审查、个人材料规范（含境外文件的领事认证）、与开发商、公证处及发证机关对接、转让时的税务咨询及售房款汇出手续。服务总览见外国人与越侨法律服务。
常见问题
50年所有权期限从何时起算？
自买方取得房屋所有权证之日起算，依据2023年《住房法》第18条。期满后如仍符合条件，所有权人可续期一次，不超过50年。
50年期满不续期如何处理？
所有权人须将房屋转让或赠与给在越南有住房所有权主体资格的组织、个人。建议在期满前几年主动规划，而不是等到过期。
与越南公民结婚，购房权有何不同？
婚姻期间购买的住房可能属于夫妻共同财产，适用2014年《婚姻家庭法》。此时，越南籍配偶出面登记并按共同财产制度行使对房屋及附着居住用地的权利——范围宽于外国人的个人所有权。但仍需书面明确约定，避免日后争议。
外国人可以买宅基地、住宅用地吗？
不可以。外国人不属于国家交地、租地或承认居住用地使用权的主体。只能依据2023年《住房法》第17-19条拥有房屋（建筑物）。
售房后把钱汇出境外复杂吗？
在越南完成纳税义务后允许汇出境外，通过商业银行办理，需提供证明资金来源合法的材料。前提是整个购买过程——付款、税费——都有完整的银行系统凭证。
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