2026年更新：外国人在越南购房限额政策
外国人能不能在越南买房？能——但有限额。这是很多外国客户最关心也最容易误解的问题之一：有人以为外国人只能买公寓，有人以为一个项目最多买30%就万事大吉。本文依据2023年《住房法》，把“30%、250套”这组数字讲清楚，并提醒2026年买房前必须核对的几个关键点。
目录
- 一、2026年现行法律框架
- 二、谁可以买：外国买房人的主体条件
- 三、买多少：30%、250套限额
- 四、买哪里：国防安全区域的禁区
- 五、持有多久：50年所有权期限
- 六、交易实务：买房前必须核对什么
- 七、常见误区
- 八、常见问题
- 需要购房法律支持？
- 语言版本
- 参考文献
一、2026年现行法律框架
- 2023年《住房法》（第27/2023/QH15号）：外国组织和个人在越南购房的核心依据——购买条件、可购买的住房类型、限额、所有权期限（主要见第17条、第19条）。
- 2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）：第28条规定外国组织和个人土地使用权主体的相关内容。
- 两部法律均自2024年8月1日起生效（依第43/2024/QH15号法律提前生效）。
二、谁可以买：外国买房人的主体条件
依2023年《住房法》第17条，允许在越南拥有住房的外国主体包括：
- 在越南投资的外商投资经济组织；
- 在越南设有分支机构、代表处的外国企业；
- 在越南投资的外国投资基金、外国银行分支机构；
- 获准在越南工作、经商的外国个人。
外国个人买房一般须有合法入境越南的证件（护照及入境记录）。每类主体的具体条件适用第17条的详细规定，签约前须逐项核对。
三、买多少：30%、250套限额
这是本文的核心。第19条规定的限额分公寓和独栋住宅两类：
公寓：
- 在一个公寓项目内：外国组织和个人拥有的公寓总数不得超过项目公寓总数的30%（第19条第1款）。
- 在一个坊级区域内有多栋公寓楼或一条街有多处独栋住宅的：仍适用第1款规定的限额（第19条第2款）。
独栋住宅（联排别墅/别墅）：
- 在一个坊级区域内：外国人拥有的独栋住宅不得超过250套（第19条第1款）。
注意：现行2023年《住房法》已不再保留旧法（2014年《住房法》）中独栋住宅10%的限制，统一适用250套上限。
四、买哪里：国防安全区域的禁区
即使满足主体条件和数量限额，位于国防安全保障区域项目中的住房，外国组织和个人不得购买及持有（2023年《住房法》第16条）。哪些项目属于该区域，由政府具体规定——2023年《住房法》的实施细则为第95/2024/ND-CP号法令，具体范围可能随时间调整。看房时如果销售说“这个项目外国人可以买”，务必要求其出示项目不在禁区名单内的依据，并自行向主管部门核实。
五、持有多久：50年所有权期限
外国人购买的商住住房，所有权期限最长50年，自获得粉红书（房屋所有权证）之日起算；有需求时可延长一次，延长期限不超过50年（2023年《住房法》第20条第2款c项）。继承所得的住房适用相应的所有权期限规定。
注意区分两个概念：土地使用权期限（50年）与房屋所有权期限是不同的法律概念，个案中须分别判断。期限届满如何延长、延长条件是什么，适用2023年《住房法》第20条的详细规定——建议请律师直接核对原文后再做长期持有规划。
六、交易实务：买房前必须核对什么
- 核对主体资格：确认自己属于第17条允许的主体，备齐入境证件。
- 核对项目限额：向开发商索要该项目已售给外国人的套数数据，确认未超30%（公寓）或未超250套（独栋住宅，坊级区域内）。
- 核对禁区名单：确认项目不在国防安全保障区域内。
- 核对开发商资质：项目是否具备向外国人销售的合法条件，土地、规划、预售许可是否齐备。
- 合同条款：明确所有权期限、粉红书办理时限与责任、限额超标时的合同处理机制。
七、常见误区
- “外国人只能买公寓”：错。符合条件的外国人也可以购买独栋住宅，只是受坊级区域内250套的限额约束。
- “一个项目30%就够了”：对公寓而言，30%按每栋楼计算（第19条第1款）；坊级区域内有多栋公寓楼的，每栋楼仍适用30%上限（第19条第2款）。2023年《住房法》已无10%的规定。
- “买了就是永久产权”：错。外国人购买的商住住房所有权期限最长50年，可依法延长。
- “借越南人名义买更省事”：风险极高。代持在发生纠纷时可能血本无归，切勿采用。
八、常见问题
外国人可在一个公寓项目买多少套？ 法律允许的上限是项目公寓总数的30%（第19条第1款）。在一个坊级区域内有多栋公寓楼的，每栋楼仍适用30%上限（第19条第2款）。
外国人可在一个坊买多少套独栋住宅？ 上限为一个坊级区域内独栋住宅总数的250套（第19条第1款；2023年《住房法》已取消旧法中的10%限制）。
外国人的房屋所有权期限是多久？ 购买的商住住房，所有权期限最长50年，可依法延长。继承的房屋适用相应的所有权期限规定。
国防安全区域的项目外国人可以买吗？ 不可以。位于国防安全保障区域项目中的住房，外国组织和个人不得购买及持有。
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语言版本
参考文献
- 2023年《住房法》（第27/2023/QH15号）。
- 2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）。