越南农场与高科技农业投资土地法律手册——从拿地到运营

越南农场与高科技农业投资土地法律手册

流转农地做规模化农场、投资温室与高科技养殖，正在吸引越来越多国内外投资者的目光。但土地是越南最“敏感”的法律领域：土地属于全民所有，投资者拥有的只是土地使用权；不同的拿地方式、土地类型与投资者身份，适用完全不同的法律规则。一个土地环节出错，整个农场项目可能满盘皆输。本手册系统梳理农场与高科技农业投资者必须掌握的土地法框架，依据2024年《土地法》。

目录

• 一、概况与法律框架
• 二、投资者必须记住的土地基本原则
• 三、农场项目的拿地方式
• 四、外国投资者：农地上能做什么、不能做什么
• 五、农地限额
• 六、土地用途转换
• 七、土地利用规划
• 八、在农地上建设
• 九、高科技农业：标准与优惠
• 十、土地方面的财务义务
• 十一、环保与相关许可
• 十二、常见风险与防范
• 十三、常见问题
• 本行业手册相关文章
• 需要农场/高科技农业投资法律支持？
• 语言版本
• 参考文献

一、概况与法律框架

2024年《土地法》（第31/2024/QH15号，依第43/2024/QH15号法律2024年8月1日生效）是农场与高科技农业项目土地问题的核心依据。直接相关的配套法律：

• 2025年《投资法》（第143/2025/QH15号，2026年3月1日生效）：投资审批/登记程序与高科技农业优惠。
• 2020年《环境保护法》：大型养殖场的环评与环保许可。
• 2025年《建设法》（第135/2025/QH15号，2026年7月1日生效）：农业生产设施的建设。
• 2025年《高科技法》（第133/2025/QH15号，2026年7月1日生效）及配套规定：高科技农业的框架。
• 主管机关：农业与环境厅、地方土地管理机关、高科技农业园区管委会（如适用）。

二、投资者必须记住的土地基本原则

1. 土地属于全民所有，国家作为全民所有的代表统一管理。投资者（即使是越南本国投资者）不拥有土地——只拥有有期限、有用途的土地使用权。
2. 用途正确：农地只能按批准的用途使用；改变用途将受处罚，严重的可被收回土地。
3. 符合规划：每个项目都须符合批准的土地利用规划。
4. 有证才安全：土地使用权只有拿到证书（“红本”）才算真正落实；交易无证土地的纠纷风险极高。

三、农场项目的拿地方式

视投资者身份，可通过以下方式取得农地：

• 国家划拨（缴纳或不缴纳土地使用费）：针对法定主体（如限额内直接从事农业生产的个人）。
• 国家租赁（一次性或按年缴纳租金）：经济组织实施投资项目的常见方式，包括外商投资组织。
• 受让土地使用权：个人与本国经济组织可在限额内受让农地；外商投资经济组织不得受让（见第四部分）。
• 租赁/转租土地使用权：向本国个人或组织租赁；在工业区、产业集群、高科技农业园区内转租。
• 以土地使用权出资：本国个人与组织以土地使用权向企业出资实施项目。

实务建议：大型农场项目常采用组合方式——一部分长期向国家租赁（法律地位稳定），一部分从农户手中受让/转租（扩张灵活）。所有交易都须公证/认证并依法办理变更登记。

四、外国投资者：农地上能做什么、不能做什么

这一点必须先讲清楚，避免期望错位：

• 不得受让土地使用权（包括农地）——这是《土地法》对外商投资经济组织的原则性限制。2024年《土地法》第28条列举了外商投资经济组织取得土地使用权的方式：在工业区/产业集群/高科技区内受让、受让以土地使用权价值为内容的投资资本、接受土地使用权出资、国家为住房项目交地、国家出租土地——其中不包括从个人、家庭受让农地使用权。农业与环境部的官方答复（政府新闻，2026年8月31日）亦确认，外商投资企业无依据直接向个人租赁土地使用权。
• 可以向国家租赁土地实施投资项目（一次性或按年缴纳租金）。
• 可以在工业区、产业集群、高科技园区、高科技农业园区内转租土地。
• 在法定情形下，可以接受本国组织和个人以土地使用权出资。

每种方式的细节与适用条件，实施前须请律师直接核对2024年《土地法》原文——已列入本批次法律核查清单。

外国高科技农业投资者的常见做法：在高科技农业园区内租赁土地，或在批准的投资项目下租赁国家土地——既解决法律地位，又享受园区的配套与优惠。

五、农地限额

2024年《土地法》相比2013年《土地法》大幅放宽了限额——这是农地规模化流转的法律基础：

• 分配限额（第176条）：如一年生作物用地、水产养殖与制盐用地——东南地区与湄公河三角洲每类最多3公顷，其他地区2公顷；多年生作物用地——平原最多10公顷，中部/山区30公顷；防护林与生产林用地——每类最多30公顷。
• 个人受让农地使用权的限额（第177条）：不超过上述分配限额15倍（2013年《土地法》下为10倍）。各省人民委员会制定本地具体标准。
• 重要新规：不直接从事农业生产的个人也可在限额内受让、受赠水稻用地使用权——为城市投资者流转水稻田打开了大门。超过第176条限额受让水稻田的，须成立经济组织并经县级人民委员会批准农业用地使用方案（2024年《土地法》第45条第7款）。

注意：上述限额针对的是个人；经济组织通过划拨/租赁取得土地，规模与批准的项目挂钩，不适用上述个人限额。

六、土地用途转换

农场与高科技农业项目常常需要把部分农地转为非农用途（管理用房、冷库、初加工车间、内部道路……）：

• 原则：用途转换须经有权限的国家机关批准（农业用地内部的某些转换除外）。
• 条件：符合土地利用规划；经济组织须有批准的投资项目。
• 财务义务：转为非农用地将产生土地使用费/土地租金——这笔成本须从一开始就计入总投资预算。
• 风险：未经批准在农地上建非农建筑属于违法——将被处罚、责令恢复原状，严重的可被收回土地。

七、土地利用规划

• 项目须符合省级、县级土地利用规划和批准的县级年度土地利用计划。
• 处于“悬置”规划状态的土地（已规划但无年度土地利用计划），转换与报建都很困难——投入资金前务必核查清楚。
• 规划信息可向地方土地管理机关与规划公示平台查询；大面积用地建议取得主管机关的书面答复，不要只看图纸。

八、在农地上建设

• 直接服务农业生产的建筑（温室、大棚、畜舍、农产品仓储、灌溉系统）可能被允许建在农地上——具体条件与程序须核对现行规定。
• 不服务农业生产的建筑（住宅、管理办公、大型加工厂……）原则上须建在已转为非农用途的土地上。
• 所有建设都须符合建设法（2025年《建设法》下的施工许可或免许可情形）、消防与环保要求。

九、高科技农业：标准与优惠

高科技农业是特别鼓励的领域：

• 标准：在农业生产中应用高科技的项目（良种、温室、精准灌溉、物联网、自动化、生物技术……），按主管机关制定的标准认定；可被认定为高科技农业项目，或设在高科技农业园区内。
• 投资优惠：列入投资法鼓励投资目录——依法享受企业所得税优惠、土地租金减免、培训与科研支持等。
• 程序：依《投资法》办理投资审批/登记；外国投资者须满足农业领域的市场准入条件（如有）。

十、土地方面的财务义务

• 土地使用费/土地租金：划拨（缴纳费用）、租赁、用途转换时产生——按省级土地价格表/具体地价计算。
• 农地使用税：农地适用税法规定的农地使用税。
• 规费：土地使用权登记费、评估测绘费……
• 减免：高科技农业项目、困难地区项目可享受一定期限的租金减免——须申请办理，不是自动享有。

十一、环保与相关许可

• 大型养殖场：适用2020年《环境保护法》下的环评或环保许可——养殖废弃物处理是检查重点。
• 取水：大规模开采地下水/地表水须办理水资源许可。
• 食品安全：农场产品上市须符合食品安全规定；供应餐饮连锁/超市的农场通常须按采购方要求取得相关标准认证（如VietGAP、GlobalG.A.P……）。

十二、常见风险与防范

十三、常见问题

外国投资者可以在越南买农地搞农场吗？ 不可以。外商投资经济组织不得受让农地使用权；可通过向国家租赁、转租土地等《土地法》规定的方式拿地——细节须请律师确认。

个人受让农地使用权的限额是多少？ 依2024年《土地法》第177条，不超过个人各类农地分配限额（第176条）的15倍；各省人民委员会制定具体标准。

农地上可以建仓库或厂房吗？ 农地上的建设须符合土地用途与法律规定；直接服务农业生产的建筑可能被允许——其他建设须办理土地用途转换手续。

高科技农业项目有什么优惠？ 高科技农业属于鼓励投资领域；符合条件的项目依法享受税收、土地租金等投资优惠。

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语言版本

参考文献

• 2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）。
• 2025年《投资法》（第143/2025/QH15号）。
• 2020年《环境保护法》（第72/2020/QH14号）。
• 2025年《建设法》（第135/2025/QH15号）。