以下案例研究已匿名化，根据 FLAT 律师事务所处理过的实务情况综合整理。企业名称、地点和部分细节已更改以保护客户保密。
案件背景
A公司（外资，某工业园区5,000平方米厂房的所有者）将厂房出租给B公司（生产企业），租期10年。租金按季度支付。从第二季度起，B公司开始迟延付款；到第四季度，B公司拖欠3个季度租金并停止生产。次年初，法院作出对B公司开始破产程序的决定。
A公司想收回厂房重新出租——但不能简单地"换锁了事"。
目录
1. 为什么不能自行收回？ {#s1}
法院作出开始破产程序的决定后，与丧失清偿能力企业有关的一切民事执行和案件解决活动中止；资产处置纳入统一的破产程序。
后果：厂房所有者在此之后不能自行强制收回场地。一切行动都须在破产程序框架内进行，配合资产管理人和法院。自行锁门、断水断电、搬走承租方资产可能让所有者承担法律责任。
2. 厂房是清算资产吗？ {#s2}
不是。这是对资产所有者有利的关键点：厂房属于出租方（A公司）所有，不是破产企业（B公司）的资产。租赁资产不纳入分配给债权人的清算财产。
所有者有权收回自己的财产——但须按法定程序正确主张：向资产管理人提交申请，出示权属证明文件（土地使用权证、厂房所有权证……），并按法院决定收回资产。
需要区分：承租方留在厂房内的机器设备是破产企业的资产——厂房所有者不得自行处置这些资产。
3. 所欠租金如何处理 {#s3}
B公司拖欠的3个季度租金是破产企业的债务。A公司：
- 按时申报债权，向资产管理人提交租赁合同和对账单；
- 参加债权人会议，保护利益并对处置方案表决；
- 核对清偿顺序：有担保债权优先于无担保债权——普通租金是无担保债权，能否足额回收取决于优先债权清偿后的剩余资产价值。
教训：合同签订时收取的押金/保证金是应对欠租最实际的"缓冲垫"——本案中3个月租金的保证金弥补了部分损失。
4. 租赁合同在破产程序中的命运 {#s4}
租赁合同可由资产管理人审查继续履行还是终止，取决于企业如何处置：
- 如果企业复苏（2025年法律的新程序）：租赁合同可按复苏方案继续履行；
- 如果企业被宣告破产、清算：租赁合同终止，所有者收回厂房。
本案中，A公司的租赁合同有承租方丧失清偿能力时单方终止的条款——这是让A公司在各种情形下都保持主动的重要法律依据。
5. A公司采取的步骤 {#s5}
- B公司首次迟延付款时：发送催款函，保存证据；
- 出现丧失清偿能力迹象时：咨询律师，审查合同终止条款；
- 法院开始程序后：不自行强制执行；向资产管理人提交资产收回申请并附权属文件；
- 按时申报租金债权；参加债权人会议；
- 按程序收回厂房；按资产管理人指引处理B公司遗留资产；
- 重新出租给新承租方，合同已审查并补充保护条款。
6. 给资产所有者的五个教训 {#s6}
- 保证金要足够大：至少3–6个月租金——承租方倒闭时最实际的"缓冲垫"；
- 丧失清偿能力时的终止条款：合同中必须有，明确定义"丧失清偿能力"和通知程序；
- 母公司担保：承租方是子公司的，要求母公司付款担保；
- 定期财务监控：要求财务报告、检查的权利——及早发现问题；
- 及早行动、按程序办事：一有迹象就咨询律师；程序开始后，绝不自行强制执行。
—
问答 {#faq}
问：承租方破产，厂房所有者可以自行锁门收回场地吗？
答：不可以。法院开始破产程序后，企业资产处置纳入统一程序。出租方所有的厂房不是清算资产，但所有者须按法定程序主张收回财产，配合资产管理人和法院——自行强制执行可能带来法律风险。
问：所欠租金在破产程序中如何处理？
答：未付租金是企业的债务。厂房所有者须按时申报债权，参加债权人会议。债务清偿顺序按2025年《复苏与破产法》确定——有担保债权优先于无担保债权。
问：租赁合同中哪些条款在承租方破产时保护资产所有者？
答：关键条款：（1）承租方丧失清偿能力/破产时单方终止权；（2）足以弥补欠租的押金/保证金；（3）母公司付款担保；（4）定期财务检查权；（5）终止时附着物的处理条款。签署前应请律师审查。
问：2025年《复苏与破产法》有哪些新点影响本案？
答：第142/2025/QH15号法律（2026年3月1日生效）取代2014年《破产法》，增加了企业复苏程序。企业可能被复苏而不是清算——租赁合同可按复苏方案继续履行，而不是立即终止。
问：在越南出租厂房的外国资产所有者还需注意什么？
答：除上述外：（1）合同应明确准据法和争议解决机制；（2）有担保资产的登记担保交易；（3）通过定期报告密切监控承租方财务；（4）一有丧失清偿能力迹象，在承租方进入破产程序前就咨询律师。
—
本文为一般法律信息，不代替针对具体事项的法律意见。案例研究已匿名化。
租赁合同咨询——承租方破产处理需要律师？ 联系 FLAT 律师事务所——我们协助起草、审查租赁合同和代理资产收回。热线：0988424851。
<div class="jpv-language-links" lang="zh"> 语言版本：<a href="https://flaw.vn/doi-nha-xuong-khi-ben-thue-pha-san/">Tiếng Việt</a> · <a href="https://flaw.vn/en/recovering-factory-tenant-bankrupt-case-study/">English</a> </div>