购买前必查的房地产项目10类法律文件

购买一套公寓、一块项目内的宅基地，或房地产项目中的任何一个产品，对一个家庭而言往往是最大的一笔财务决策，对企业而言也绝非小额投资。然而现实中，不少人下单付款，依据的只是漂亮的沙盘、销售人员的介绍和几页彩印宣传册。当项目延期、当开发商陷入土地纠纷、当合同被宣告无效，买受人才慌忙去查房地产项目法律文件——那时通常已经太晚。

本文——越南房地产项目法律文件实务指南——列出房地产项目在获准向您销售之前必须具备的10类法律文件，附现行法律依据及每类文件的核查方法。本文也是我们"购买房地产项目法律尽职调查25项清单"的支柱页——该清单深入讲解尽职调查的每一步操作流程。

1. 什么是项目法律审查？哪些人需要关注？
2. 越南房地产项目的现行法律框架
3. 购买前必须核查的10类法律文件
4. 费用、时间与需要记住的关键节点
5. 常见风险与错误
6. 简版核查清单
7. 常见问题（FAQ）
8. 何时应当聘请律师
参考文献

1. 什么是项目法律审查？哪些人需要关注？

本质上，项目法律审查（legal due diligence）就是核实您打算购买的房地产项目，已经有权国家机关批准其存在、批准其建设、批准其销售——通过一串环环相扣的文件来证明，从土地、投资、规划、建设，一直到进入经营的条件。每一份文件都是一个链环；断掉一个环，您所购买产品的整个价值链都会动摇。

需要关注的不只是自住购房者。批量购买、买入转售的投资者更要仔细核查，因为项目一旦涉法，他们承担的是流动性风险。企业购买不动产作为资产，或收购项目继续开发（项目并购），必须全面审查整套文件，因为交易价值直接系于每一份文件的合法性。即使是购买分地块项目中的宅基地，也需要核查，因为不少分地块销售项目实质上并未获准按2023年《房地产经营法》第31条第6款的规定，将已建好技术基础设施的土地使用权转让给个人自建住宅。

反之，本文不替代对项目商业价值的评估（地段、售价、进度）。本文的范围是纯法律层面：项目在法律上是否具备向您销售的条件。

2. 越南房地产项目的现行法律框架

截至2026年9月27日，调整越南房地产项目的主要法律文件如下，且均现行有效：

2023年《房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản 2023，29/2023/QH15号），2024年8月1日起施行，经43/2024/QH15号法律及2024年《城乡规划法》修订。这是核心法律：规定不动产、房地产项目进入经营的条件（第14条）、收款原则与限额（第23条、第25条）、期房销售条件（第24条）及银行保函（第26条）。
2024年《土地法》（Luật Đất đai 2024，31/2024/QH15号），2024年8月1日起施行：土地使用权的基础——交地、租地、颁发证书、土地方面的财政义务。
2023年《住房法》（Luật Nhà ở 2023，27/2023/QH15号），2024年8月1日起施行：调整住房的开发与管理，包括期房。
2025年《投资法》（Luật Đầu tư 2025，143/2025/QH15号），2026年3月1日起施行，替代2020年《投资法》：规定投资主张批准和投资登记证书（第3条、第29条）。
2025年《建设法》（Luật Xây dựng 2025，135/2025/QH15号），2026年7月1日起施行，替代2014年《建设法》：规定施工许可（第43–46条）、开工条件（第48条）及工程验收（第57条）。
2024年《城乡规划法》（Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024，47/2024/QH15号），2025年7月1日起施行：城市及功能区详细规划，1/500比例图纸（第26条、第33条）。
2024年《消防与救援法》（Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024，55/2024/QH15号），2025年7月1日起施行：消防设计审查与验收（第17条、第18条）。
第96/2024号政令（Nghị định 96/2024/ND-CP）（2024年8月1日起施行）细化2023年《房地产经营法》；第103/2024号政令（Nghị định 103/2024/ND-CP）（2024年8月1日起施行）规定土地使用费、土地租金。

关于失效法律的重要提示：2014年《建设法》（50/2014/QH13号）已于2026年7月1日、2025年《建设法》施行之时失效。如果您手中的项目法律文件里，对2026年7月1日之后发生的手续仍援引2014年《建设法》，请要求开发商更新依据——对于过渡期前已颁发的许可，对照2025年《建设法》第95条关于过渡条款的规定核对。

3. 购买前必须核查的10类法律文件

以下10类文件按项目形成的先后顺序排列：从土地使用权、投资决定、规划、建设，一直到获准销售的条件。每一类都包括三部分：这份文件是什么、为什么您必须看、以及如何正确核查。

3.1. 土地使用权文件：土地使用权证书或交地、租地决定

这是根基性文件。一个房地产项目只有在开发商对项目用地拥有合法土地使用权时才合法，体现在以下文件之一：土地使用权证书（俗称红皮书）、交地决定、租地决定及土地租赁合同，或准予改变土地用途的决定。2023年《房地产经营法》第24条完整列举了期房进入经营时可接受的土地使用权文件类型，这一逻辑同样适用于所有项目。

为什么必须看？因为一切土地纠纷——边界重叠、与尚未完成拆迁的住户存在争议、土地被查封执行——都源于此。2023年《房地产经营法》第14条要求进入经营的不动产必须无争议、未被查封以保证执行。如果开发商尚未取得合法土地使用权就向您募集资金，那就是"幽灵项目"或"卖青苗"项目的信号。

如何核查：要求查看原件（不只是复印件），核对土地使用者名称与开发商企业注册证书上的法人名称是否一致；核查土地用途栏记载的是住宅用地、商业服务用地还是仍为农业用地；查看土地使用期限还剩多久；仔细阅读附页，看是否有银行抵押、查封或争议备注。然后，亲自或通过律师到土地所在地的土地登记处查询核实现行法律状态，因为复印件可能早于最新变动。

3.2. 投资主张批准文件

投资主张批准，是指有权国家机关批准项目的目标、地点、规模、进度、实施期限及实施项目的投资者（2025年《投资法》第3条第1款）。对于属于须批准投资主张范围的房地产项目，这是项目的"出生证"：没有它，项目不得启动实施。

为什么必须看？这份文件告诉您：国家批准这个项目做什么、在哪里做、多大规模、进度如何。很多案件中，买受人事后才发现项目实际建设超层、超密度——超建部分日后根本没有法律依据为买受人办理产权证书。把批准文件中的规模与沙盘、买卖合同逐一对照，是不可省略的一步。

如何核查：查看投资主张批准决定的核证副本，记录签发机关、决定编号、签发日期及项目实施期限。根据2025年《投资法》第29条，投资主张批准必须在投资者启动项目之前完成。注意：2025年省级行政区划调整后，批准权限可能已随新的分级管理发生变化——查询时，请按现行区划向项目所在地的省、直辖市财政厅确认。

3.3. 投资登记证书（如项目属于须颁发范围）

投资登记证书是投资登记机关颁发给投资者的文书，记载投资项目的登记信息。根据2025年《投资法》第29条确立的原则，属于须颁发投资登记证书范围的项目，投资者必须在启动项目前办妥颁发手续。

为什么要看，又在什么情况下不需要？需要正确理解的一点是：并非所有房地产项目都必须有这份证书。纯内资投资者的项目、不属于投资主张批准范围的，通常不属于颁发投资登记证书的范围。相反，有外资的项目几乎肯定要有。因此，与其默认索要这份证书，不如先确定项目是否属于须颁发范围——这是非专业买受人最容易混淆的一点，也是我们将其列入清单并加注条件的原因。

如何核查：如果开发商有外资因素，要求查看现行有效的投资登记证书，核对项目的目标、规模、地点、进度及经营期限。核查项目是否在经营期限内，是否被调整、暂停或部分终止。对于纯内资项目，没有这份证书是正常的——不要因此低估项目，但请用第3.2节的投资主张批准文件再确认一遍。

3.4. 已批准的1/500详细规划

详细规划是对项目内每一地块的土地使用指标、技术基础设施、社会基础设施进行划分和确定的规划。根据2024年《城乡规划法》第26条和第33条，城市详细规划及功能区详细规划的内容图纸按1/500比例编制。

为什么必须看？1/500规划是整个项目的法定地图：哪个地块建公寓、哪个地块是公园、内部道路多宽、建筑密度上限多少。购买公寓的需要它来确认所购楼栋的位置、高度是否与批准一致；购买宅基地的需要它来确认地块是否位于可转让部分。曾有不少开发商擅自调整规划，把公共用地改成住宅用地出售——买受人直到去办证时才发现。

如何核查：要求查看1/500详细规划的批准决定及附图，核对项目名称、边界、指标（层数、密度、容积率）与销售资料是否一致。核查此后有无规划调整决定——如有，以最新调整文本为准。另外注意：项目已被有权机关依法终止的，其详细规划即行失效。

3.5. 施工许可（或属于免许可情形的证明文件）

开工前，开发商必须取得施工许可，2025年《建设法》第43条规定的免许可情形除外。施工许可包括三类：新建施工许可；修缮、改造、搬迁工程施工许可；有期限施工许可。对于期房，2023年《房地产经营法》第24条要求具备施工许可及申领档案（须申领的情形），或开工通知及设计文件（免许可情形）。

为什么必须看？施工许可确认了建筑物获准建什么、在哪里建、建多少层、建筑面积多少。购买一栋无证或与许可不符的楼里的房子，意味着您可能永远办不下产权证书。这也是非法集资项目最常缺失的一份文件。

如何核查：查看施工许可原件或核证副本，核对开发商名称、地点、工程规模与实际及1/500规划是否一致。如果开发商称属于免许可情形——例如在已批准1/500详细规划的城市新区、住宅项目内，7层以下的单体住宅（2025年《建设法》第43条第2款g项）——请要求查看开发商已报送地方建设国家管理机关的开工时间通知及设计文件，因为法律仍然强制要求这一通知程序。不要接受口头解释。

3.6. 技术基础设施竣工验收及基础部分验收文件

对于期房、未来形成建筑物，2023年《房地产经营法》第24条要求具备按项目进度完成技术基础设施建设的验收文件；公寓、含住宅的混合用途建筑，还须具备基础部分已竣工验收的证明文件。在工程总体层面，2025年《建设法》第57条规定建设工程验收，第207/2026号政令（Nghị định 207/2026/ND-CP）细化质量管理与工程竣工验收。

为什么必须看？公寓基础部分验收的规定不是走形式的行政手续。它是工程已越过地基风险阶段的技术证据——而很多烂尾项目正是永久停在了这个阶段。一个项目刚打完试桩、甚至还没动工就向您收钱，即违反进入经营的条件。

如何核查：要求查看与项目承诺进度对应的技术基础设施（道路、给排水、供电）分项竣工验收记录，公寓则要有经各相关方（开发商、承包商、监理）确认的基础部分竣工验收记录。核对验收日期与开发商开始签订买卖合同的时间——合同签订早于验收日期的，即为违规信号。

3.7. 消防验收合格文件

根据2024年《消防与救援法》（55/2024/QH15号，2025年7月1日起施行），属于须消防设计审查、审定的工程，投入使用前须接受消防验收工作检查（第17条、第18条）。未取得有权机关消防验收合格文件就投入使用的工程，属违法行为。

为什么买受人要关心一份看似只与运营有关的文件？因为对于公寓和混合用途建筑，没有消防验收就不能合法交房入住——现实中已有不少公寓的业主在消防未验收的状态下搬入，多年办不下产权证，电梯和火灾报警系统也不达标。这是潜伏最深、但造成长期损害最大的风险之一。

如何核查：要求查看有权机关就您所购的楼栋、部位签发的消防验收合格文件。注意自2025年7月1日起，不同类型工程的权限在建设专业机关与公安机关之间有所划分——文件须由现行法规定的有权机关签发。对于在建项目（销售期房），签约时这份文件尚不可能存在，但您需要在合同中写明开发商在交房前完成消防验收的义务。

3.8. 具备销售条件的通知函及国家机关的复函

这是开发商获准向您收款前的最后一道关口。2023年《房地产经营法》第24条第4款规定：销售、租购期房之前，开发商必须向省级房地产经营国家管理机关发出期房具备销售、租购条件的书面通知。机关自收到通知之日起15日内，须核查条件并书面复函开发商，确认期房是否具备销售条件；不具备的须说明理由。

为什么必须看？因为这是管理机关亲自确认项目在当时已具备销售条件——是开发商自行提供文件之外的一层独立保障。很多出事的项目都有一个共同点：大张旗鼓开盘，却从未发出过这份通知，或者发了但被复函不具备条件仍强行销售。

如何核查：要求同时查看两份文件——开发商的通知函和建设厅（省级房地产经营国家管理机关）的复函。核对日期：复函必须早于您签订定金合同或买卖合同的时间。核对范围：复函须明确哪些房号、哪些楼层、哪些楼栋具备条件——对照您所购产品是否在确认名单内。复函笼统确认整个项目、而实际只有部分具备条件的，您必须问清楚。

3.9. 银行保函授信协议及保函

2023年《房地产经营法》第26条规定，开发商在销售、租购期房之前，必须获得在越南合法经营的国内商业银行或外国银行分行同意，就开发商在未按承诺交房时对买受人承担的财务义务提供保函。该财务义务包括开发商已收取的预付款，以及按合同约定在未交房时须返还的其他款项。

为什么必须看？银行保函是开发商"爆雷"时您唯一的救生圈：银行将按保函承诺替开发商向您退款。没有保函，项目倒下时您只是众多无担保债权人中的一员。注意一个很多买受人不知道的要点：签约时，您有权选择是否需要保函——而明智的选择永远是要求有。

如何核查：要求查看银行与开发商签订的保函授信协议，以及银行关于将为每位买受人开立保函的承诺函。签订买卖合同后，开发商须在签订之日起10个工作日内（或各方约定的其他期限）向您提供保函——只有在您收到保函之后，开发商才有权收取您的付款。请仔细阅读保函的担保范围、有效期及要求银行履行义务的条件，因为这些内容由各方约定并载入保函。

3.10. 已履行土地财政义务的证明文件

最后一类，但同样重要：证明开发商已向国家缴纳土地使用费、土地租金的凭证——例如税务机关的缴款通知及缴入国库的收据、凭证。依据是2024年《土地法》（第153条关于土地财政收入）及第103/2024号政令（Nghị định 103/2024/ND-CP，关于土地使用费、土地租金的规定，2024年8月1日起施行）。

为什么必须看？因为一个大型项目的土地使用费可能高达数万亿越盾，不少开发商拖欠多年。后果直接落在买受人头上：开发商欠缴项目土地使用费的，国家机关不会为每套公寓、每块宅基地颁发产权证书。现实中有业主入住十多年仍办不下证，根子就在开发商的财政义务——这个风险本可以在一开始就预见。

如何核查：要求查看税务机关的土地使用费、土地租金缴款通知，以及相应的已缴款凭证（收据、国库缴款书），核对是否覆盖全部或相应分期的项目。如果开发商按政策获准缓缴土地使用费，请查看准予缓缴的决定及缴款期限——因为缓缴期满仍未缴纳的，您的权益照样受影响。对于分期开发的项目，把已履行的财政义务与您所购的分期、楼栋逐一对照。

4. 费用、时间与需要记住的关键节点

法律不规定法律审查服务的收费——那是您与咨询机构之间的约定。但法律对开发商和买受人都必须遵守的金额上限和时间节点规定得非常清楚；掌握这些节点，卖方一做错您就能立刻发现：

定金不超过5%：期房、未来形成建筑物的定金不得超过售价、租购价的5%，且只有在已具备进入经营条件时方可收取（2023年《房地产经营法》第23条第5款）。定金协议必须载明售价。
首付款不超过合同价的30%（含定金）；后续各期按建设进度支付（第25条）。如果到付款时点您仍未获发土地使用权、不动产所有权证书，累计付款不得超过合同价的95%——剩余5%须在取得证书后才支付。
15天：省级房地产经营国家管理机关自收到开发商通知之日起，以书面复函确认期房是否具备销售条件的期限（第24条第4款）。
10个工作日：开发商自签订期房买卖合同之日起，须向买受人提供银行保函的期限，之后才有权收取买受人的付款（第26条实施细则的规定）。
土地使用期限（证书上记载）：住宅用地长期使用与50年租赁用地截然不同——直接影响您日后的价值及抵押、转让能力。

关于聘请律师审查的费用：收费取决于工作范围——审查卖方提供的资料、在国家机关独立查询，还是出具书面风险报告的全面尽调。请在签署任何具有财务约束力的文件之前，通过热线0988424851联系FLAT律师事务所，按具体案件报价。

5. 常见风险与错误

错误1：相信沙盘和宣传册，而不是法律文件。 表现：开盘活动后怕抢不到好房源，立刻下定金。后果：很多项目在尚未满足第24条条件时就开盘，合同有被宣告无效的风险，已付款难以追回。防范：10类文件没看全就不下定金——好房源也不例外。

错误2：只看复印件，不核对原件、不做独立查询。 表现：销售人员拿出一叠复印件就满意了。后果：复印件可能是别的项目的、已失效的，或者复印件之后已有新的变动（抵押、查封）。防范：要求到开发商办公室查看原件，并自行到土地登记处、建设厅查询。

错误3：把名称相近的文件混为一谈。 表现：看到投资主张批准决定就以为是施工许可；看到基础部分验收文件就以为项目已获准交房。后果：误判项目的法律阶段，在风险最高的时点买入。防范：用第6节的10类文件清单逐项打勾，而不是凭感觉评估。

错误4：忽视开发商的土地财政义务。 表现：只查土地文件，不问开发商缴没缴土地使用费。后果：如第3.10节所述——入住十多年没有证。防范：务必索要与您所购分期对应的土地使用费、土地租金缴款凭证。

错误5：不细读具备销售条件复函的范围。 表现：看到开发商晒出建设厅的文件就放心了。后果：复函只确认部分楼栋、部分楼层具备条件，而您买的房子恰恰在不具备条件的楼栋。防范：把您的房号、楼层、楼栋与复函中的确认名单逐一对照。

错误6：放弃银行保函的权利。 表现：按开发商的格式合同签约，没注意保函条款，或者为了小额折扣同意不要保函。后果：项目倒下时失去唯一的救生圈。防范：首付款前务必拿到保函；几个百分点的折扣，不值得拿全部已付款去赌。

错误7：用旧法评估新项目的文件。 表现：拿2014年《房地产经营法》、2014年《建设法》的知识去审2026年项目的资料。后果：漏掉新的违规点（例如定金5%上限，而旧法没有上限），或按已失效的规定索要文件。防范：一切法律对照都必须以核查时点现行有效的文本为准——本文第2节的清单就是起点。

6. 简版核查清单

[ ] 土地使用权文件：土地使用权证书或交地、租地、改变用途决定——开发商名称相符、用途与期限与项目匹配、无抵押、查封、争议。
[ ] 投资主张批准文件现行有效——规模、进度、期限与销售资料相符。
[ ] 投资登记证书——有外资或属于须颁发范围的项目须核查。
[ ] 已批准的1/500详细规划（含最新调整决定）——位置、层数、密度与在售产品相符。
[ ] 施工许可——或按2025年《建设法》第43条属于免许可情形的开工通知。
[ ] 按进度完成的技术基础设施竣工验收记录；公寓须有基础部分竣工验收——验收日期早于买卖合同签订日期。
[ ] 消防验收合格文件（已建成项目）——或合同中约定开发商交房前必须完成。
[ ] 开发商的具备销售条件通知函及省级机关15日内复函——所购产品在确认名单内。
[ ] 银行保函授信协议及保函——付款前先拿到保函。
[ ] 已履行土地财政义务的凭证（土地使用费、土地租金），与所购分期对应。

7. 常见问题（FAQ）

购买期房，开发商至少要具备哪些文件才能销售？

根据2023年《房地产经营法》（29/2023/QH15号，2024年8月1日起施行）第24条，期房只有在已开工、具备土地使用权文件（交地决定、租地决定或土地使用权证书）、取得施工许可（免许可的须有开工通知）、按进度完成技术基础设施验收（公寓须完成基础部分验收），并且开发商已向省级房地产经营国家管理机关发出具备销售条件的书面通知、在15日内收到书面复函确认具备销售条件后，方可进入经营。缺少任何一项条件，买卖合同都潜藏被认定无效或被处罚的风险。

开发商销售期房时，必须提供银行保函吗？

原则上是的。2023年《房地产经营法》第26条规定，开发商在销售、租购期房之前，必须获得在越南合法经营的国内商业银行或外国银行分行同意，就开发商在未按承诺交房时对买受人承担的财务义务提供保函。但是，签订合同时，买受人有权选择是否需要保函。买受人应在付款前要求查阅保函授信协议和保函正本。

购买期房的定金最高不得超过多少比例？

不得超过售价或租购价的5%。2023年《房地产经营法》第23条第5款规定，只有在期房、未来形成建筑物已具备经营条件时，开发商收取的定金才不得超过5%。定金协议必须载明售价、租购价。任何超过该比例的收款，或在项目尚未具备经营条件时收款，均属违法。

如何核实项目土地使用权证书的真实性，并确认土地未被查封？

要求开发商出示证书原件以供核对，同时自行到土地所在地的土地登记处或通过当地土地信息门户查询。核查要点：土地使用者名称是否为开发商名称、土地用途是否与项目相符、土地使用期限还剩多久、附页上是否记载抵押、查封或争议备注。根据2023年《房地产经营法》第14条，进入经营的不动产必须无争议、未被查封以保证执行。

项目没有施工许可，但开发商称属于免许可情形，可信吗？

可能是真的，但必须核实。2025年《建设法》（135/2025/QH15号，2026年7月1日起施行，替代2014年《建设法》）第43条规定了免施工许可的情形，例如在已批准1/500详细规划的城市新区、住宅项目内，7层以下的单体住宅。属于免许可情形的，开发商仍须向地方建设国家管理机关报送开工时间通知及设计文件。买受人应要求查阅该开工通知文件，而不是轻信口头解释。

什么时候应当聘请律师审查房地产项目的法律文件？

应在支付定金或签署任何具有财务约束力的文件之前聘请律师，特别是在以下情形：交易金额大；项目为期房；开发商为新设法人或有负面信息；卖方提供的法律文件存在疑点（复印件来源不明、缺少国家机关的复函）；或买受人为外国投资者，还需核查土地准入条件。联系FLAT律师事务所：0988424851。

8. 何时应当聘请律师

以上10类文件是供您自行初步核查的框架，但在以下情形下，律师的参与已不再是可选项，而是您不愿付出沉重代价就必须满足的要求：

交易金额大，或您以投资者身份购买。 当金额达到数十亿越盾时，法律审查的费用与血本无归的风险相比只是九牛一毛。
项目为期房。 这是法律风险最高的类型：您今天为尚不存在的资产付款，而您的全部保障就系于上述10类文件。
卖方提供的文件存在疑点。 复印件来源不明、缺少国家机关的复函，或销售人员在您问及某份具体文件时闪烁其词——都是红色信号。
您是外国投资者。 除10类通用文件外，外国投资者还须核查土地准入条件、住房持有上限及按2025年《投资法》的投资条件——技术性很强的问题。
您打算收购项目或批量购买后继续开发。 房地产项目并购交易需要按标准流程做25项全面尽调——包括并购交易中的税务尽职调查——远超本文自行核查的范围。

如果您正面临以上任何一种情形，请让FLAT律师事务所的律师从审查文件到签订合同全程陪伴您。联系热线0988424851，获取咨询并按具体案件报价。

参考文献

2023年《房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản 2023，29/2023/QH15号），2024年8月1日起施行。
2024年《土地法》（Luật Đất đai 2024，31/2024/QH15号），2024年8月1日起施行。
2023年《住房法》（Luật Nhà ở 2023，27/2023/QH15号），2024年8月1日起施行。
2025年《投资法》（Luật Đầu tư 2025，143/2025/QH15号），2026年3月1日起施行。
2025年《建设法》（Luật Xây dựng 2025，135/2025/QH15号），2026年7月1日起施行。
2024年《城乡规划法》（Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024，47/2024/QH15号），2025年7月1日起施行。
2024年《消防与救援法》（Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024，55/2024/QH15号），2025年7月1日起施行。
第96/2024号政令（Nghị định 96/2024/ND-CP），2023年《房地产经营法》实施细则，2024年8月1日起施行。
第103/2024号政令（Nghị định 103/2024/ND-CP），关于土地使用费、土地租金的规定，2024年8月1日起施行。

V2/V3评审记录 + 理事会核验 — REVIEW-B2 (2026-09-28)

V1（越南语）：batch-04组长2026-09-27 R1-PASS（无问题）——保留。
V2（英语）：通读en.md。自然的国际律所风格；术语统一（off-plan housing、investment policy approval、IRC、red book、commencement notice）；全部数据与引用与越语版一一对应（5%、30%、95%、15天、10个工作日；《房地产经营法》第14/23/24/25/26条；2025年《投资法》第3/29条；2025年《建设法》第43/48/57/95条）；FAQ 6/6对应；清单10/10对应。非机器翻译。PASS。
V3（中文）：通读zh.md。自然的大陆中文法律商务风格；政令使用规范，议定扫描0命中；数据与引用与越/英版对应；FAQ 6/6对应；清单10/10对应；法律依据9项对应。PASS。
理事会级独立核验（2026-09-28）：2025年《投资法》（143/2025/QH15）：2025年12月11日通过，2026年3月1日施行，替代61/2020/QH14号法 ✓ · 2025年《建设法》（135/2025/QH15）：2025年12月10日通过，2026年7月1日施行，替代50/2014/QH13号法 ✓ · 第207/2026号政令：2026年6月15日颁布，2026年7月1日施行，建设质量管理 ✓ · 2023年《房地产经营法》：第23条第5款（定金≤5%）、第24条（15日复函）、第25条（30%/95%）、第26条（银行保函）✓。
三语QA：YAML正常（越29/英30/中30键）；每版1个H1；标题51/55/18字符；描述155/156/68字符；faq_count 6/6/6；清单10/10/10；三版均有jpv-language-links类；0内部标记；图片brief无人物面部。
发布注意事项：frontmatter中7个URL（2个语内EN/ZH + 4个跨集群 + 1个hub）为待发布状态——上线前须验证HTTP 200；第96/2024号政令可能被第245/2026号政令修订——发布前对照最新文本。
结论：三语PASS——符合READY_FOR_COUNCIL条件。