2026年1月1日起，按2024年《土地法》制定的新土地价格表在全国正式适用，完全替代按5年周期制定的旧表。这是越南首次颁布年度土地价格表，并取消政府的地价框架——一项根本性变化，直接影响所有土地出让金、土地租金、转让个人所得税、契税和非农用土地税。本文解释2026年价格表如何制定、如何计算，以及企业和投资者现在需要做什么。
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一、文件总览
2026年价格表的法律支柱是31/2024/QH15号《土地法》，2024年8月1日生效，替代2013年《土地法》。三个关键条款：
- 第158条——土地定价原则、依据与方法；
- 第159条——土地价格表，其中第3款要求省级人民委员会制定首次价格表，报同级人民议会决定，自2026年1月1日起公布并适用；
- 第257条（第1款）——过渡条款：按2013年《土地法》由省级人民委员会颁布的价格表继续适用至2025年12月31日。
实施细则是71/2024/ND-CP号政令，2024年6月27日颁布，2024年8月1日生效，替代44/2014/ND-CP和12/2024/ND-CP号政令。该政令现行有效，已被151/2025/ND-CP号政令（地方两级政府权限划分，2025年7月1日生效）和226/2025/ND-CP号政令（2025年8月15日，修订指导2024年《土地法》的各政令）修订补充。
地方层面，河内是首个正式通过新价格表的地方：市第十六届人民议会2025年11月26日通过52/2025/NQ-HDND号决议，规定首次价格表自2026年1月1日起在全市公布并适用。其他省市当时处于起草和征求草案意见阶段。
二、四个重要新变化
与2013年《土地法》相比四个根本性变化：取消政府地价框架、年度价格表替代5年一表、细化到每宗地、五种定价方法法定化。
2.1. 取消政府的地价框架
2013年《土地法》下，政府每5年颁布地价框架，各省的价格表不得超过框架。实际中框架远低于市场成交价，给地方价格表设了“硬顶”，造成国家价格与市场价格的巨大落差。
2024年《土地法》完全取消地价框架规定。取而代之，省级人民委员会按土地定价原则、方法、基准地价和市场实际波动制定价格表。这意味着自2026年起，国家地价将更贴近市场价格——而这个落差的缩小，正是第三节分析的大部分税费影响的来源。
2.2. 年度价格表，2026年1月1日首次适用
这是转折性的新变化。2024年《土地法》第159条第3款规定：
- 首次价格表2026年1月1日起公布并适用；
- 每年，省级人民委员会报省级人民议会决定调整、修订、补充价格表，自下一年度1月1日起公布并适用；
- 必要时，省级人民委员会可报人民议会决定年内调整、修订、补充价格表。
与旧机制——每5年制定一次价格表（2013年《土地法》第114条第1款），仅在政府调整框架或市场价格波动时调整——相比，新机制迫使国家地价定期更新。实际后果：企业和投资者不能再靠一张“稳定5年”的价格表做长期预算——土地相关财务义务可能每年变化。
2.3. 按区域、位置编制，细化到每宗地
第159条第2款规定价格表按区域、位置编制。特别地，在有数字地籍图和价格数据库的区域，价格表按价值区和标准宗地细化到每宗地。这是比以前按路段编制方式的一大进步，让国家地价更准确反映每宗地的具体特征。
内容上，71/2024/ND-CP号政令第12条第1款要求制定价格表时明确每类土地的价格：水稻地、其他一年生作物地、多年生作物地、用材林地、水产养殖地、盐田、农村宅基地、城镇宅基地、工业园区和产业集群用地、商服用地、非农生产设施用地、矿产活动用地、高科技区用地，以及按地方管理需要的其他土地。对外资企业而言，工业园区用地、商服用地和非农生产设施用地是最需要关注的三类。
2.4. 五种土地定价方法法定化
2024年《土地法》第158条第5款首次完整法定化5种土地定价方法（以前规定在政令中）：
- 比较法：调整已在市场上转让或已拍卖土地使用权、用途相同、影响地价因素相似的宗地价格，剔除地上附着物价值（如有）。
- 收益法：单位面积土地年均纯收益，除以省内国有控股超50%的商业银行连续3年12个月期越南盾储蓄存款平均利率。
- 剩余法：按已批准规划的最高最佳利用，估算宗地、区域的开发总收入减开发总成本。
- 价格调整系数法：价格表中的地价乘以价格调整系数——该系数通过比较价格表地价与市场地价确定。
- 其他方法由政府经国会常务委员会同意后规定。
实务中，价格调整系数法是确定年度财务义务（如按年缴土地租金）最常用的方法，因为它直接“锚定”价格表。因此，每次价格表年度调整，这个系数及按其计算的全部义务都可能随之变化。
三、对企业和投资者的实际影响
土地价格表不是市场价格——它是计算财务义务的国家价格。但首先要区分2024年《土地法》并行规定的两个地价层级，因为混淆这两个层级是读新价格表最常见的错误。
第一层——价格表（第159条）：主要直接适用于家庭、个人和重复性收费：家庭、个人被确认宅基地使用权或农用地转宅基地时的土地出让金；按年缴土地租金；土地税；家庭、个人转让土地使用权的所得税；土地管理中的规费；土地领域行政罚款；已投入技术基础设施的宗地、区域土地使用权拍卖起拍价。重要提示：第159条第1款g项——“因土地管理使用造成损害时对国家的赔偿”——是反向赔偿（用地者赔偿国家），与国家收地时的赔偿完全不同。
第二层——具体地价（第160条）：适用于组织、企业：国家不经拍卖交地收土地出让金；国家出租土地一次性收全部租期租金（拍卖除外）；国家收地时的补偿；以及国有企业股份化、延长用地期限等情形。
两层相互衔接：在已有到宗地价格表的区域，具体地价按定价时点的价格表确定（第160条第4款），且用于补偿的具体地价不得低于价格表中的价格（第158条第8款）。因此，当2026年新表比旧表（受框架限制）更贴近市场价格时，具体地价的下限——即企业和投资者实际承担的成本——也被拉高。下面按层级分析影响。
3.1. 土地出让金、一次性土地租金
家庭、个人被确认宅基地使用权或农用地转宅基地时，土地出让金直接按价格表中的地价×面积计算。企业一次性缴全部租期租金的，注意正确的法律依据是具体地价（2024年《土地法》第160条第1款b项）——价格表（第159条）只直接适用于家庭和个人的一次性租金（第159条第1款h项）。但经济影响仍会传导到企业：在已有到宗地价格表的区域，具体地价按定价时点的价格表确定（第160条第4款），因此新表比受框架限制的旧表更贴近市场时，企业的一次性租金呈上涨趋势——尤其在市场价格高的城区和工业区。
对外资企业在工业园区谈判租地须注意：园区基础设施开发商报价的租金通常已包含其应缴国家的土地租金。新表推高开发商的土地租金后，2026年起新签或续签合同中对次级承租企业的转嫁压力难以避免。
3.2. 转让土地使用权的个人所得税
个人转让土地使用权须按转让价格的2%缴纳个人所得税。关键点：计税价格不得低于转让时省级人民委员会规定的价格表中的地价。实务中税务机关比对合同价格与价格表，取高者。
2026年价格表高于旧表时，计税“下限”也随之提高——意味着即使实际成交价不变，应纳税额也可能增加。这是个人房产买卖、项目转让交易自2026年初需要重新测算的点。
3.3. 契税与年度土地税
契税：登记土地使用权、房屋所有权时为0.5%，计税价格对土地按价格表中的地价确定。新表上涨意味着过户、发证成本随之增加。
非农用土地税（2010年《非农用土地税法》）按价格表中的地价计算，税率按超限额面积累进：限额内面积0.03%，超限额不超过3倍的部分0.07%，超限额3倍以上的部分0.15%。这是年度税，新价格表的影响每年重复，而非一次性的。持有大量房产、商服用地的企业应按计税价格已变化的假设编制2026年预算。
3.4. 国家收地补偿与土地使用权拍卖
反过来看，价格表贴近市场也有积极面：国家收地时的补偿按具体地价计算（第160条第1款e项），但法律要求用于补偿的具体地价不得低于价格表中的价格（第158条第8款）。得益于这个“下限”，被收地的用地者有依据获得比以前更贴近实际的补偿——旧表往往远低于市场价。
同理，已投入技术基础设施的宗地、区域土地使用权拍卖起拍价按价格表确定（第159条第1款i项），其余情形按具体地价（第160条第1款d项）。2026年起参与项目用地拍卖的投资者，起拍价可能明显高于以往场次，须相应调整项目财务模型。
四、要做的事与期限
- 查阅项目所在省市已公布的2026年价格表——不要套用全国统一假设。
- 梳理未完成的土地案卷——已提交但未定价的确权、用途转换、交地、租地手续：对照2024年《土地法》第257条过渡条款确定适用哪个价格表。若新表呈大幅上涨趋势，在2025年12月31日前办结手续可能节省可观的财务义务——但要评估手续的可行性，材料不具备条件时不要仓促办理。
- 更新合同和投资计划中的财务义务测算——使用旧表的土地租赁合同、投资合作合同、项目财务模型需要重新测算。即将签订或续签的工业园区土地租赁合同，建议加入价格表年度变化时的调价条款。
- 编制2026年非农用土地税预算——按新价格重新计算，尤其持有大面积超限额土地的企业（0.07%和0.15%税率）。
- 把价格表波动纳入法律尽调清单——买卖、合并有土地使用权资产的企业，或为房地产项目估值时，新价格表是必须更新的输入假设之一。
- 跟踪年内的价格表调整——因为法律允许必要时年内调整，企业应跟踪项目所在省市人民议会的决议，而不是年初查一次了事。
五、需继续关注的未明确点
现行法律框架尚未完全明确的一些点，须谨慎表述：
- 各地颁布进度：除河内通过52/2025/NQ-HDND号决议外，多省市仍在起草和征求2026年价格表意见。不应默认所有地方都能在2026年1月1日按时出台新表——具体适用前须查阅各地的公布决定。
- 各位置的实际涨幅：国家地价的涨幅完全取决于各省颁布的价格表。有的地方涨幅大，有的地方微调；在没有公布决定时预测具体数字缺乏依据。
- 年内调整机制：第159条第3款允许“必要时”年内调整价格表，但何为“必要”、征求意见流程和适用时点如何，取决于各地的执行方式。企业应密切跟踪省级人民议会决议。
- 过渡期案卷：2026年1月1日前已提交但未定价的交地、租地、允许用途转换案卷，适用新表还是旧表属第257条过渡条款范围，须逐案对照，不能机械套用一个通用原则。
- 《土地法》修订草案（2026年9月征求意见）：草案建议改变国家收地补偿的确定方式——按价格表×调整系数×补偿比例计算，而非现行2024年《土地法》的具体地价。这只是草案，尚未生效；企业应跟踪修订法通过后的更新，因为这一变化（如成法）将逆转本文所述的两个地价层级逻辑。
对上述未明确点，审慎的做法是依据地方的正式公布文件开展工作，并在作出有重大财务价值的决定前咨询律师。
六、常见问题
2026年新土地价格表何时适用？
按2024年《土地法》制定并首次公布的土地价格表，按第159条第3款自2026年1月1日起公布并适用。按2013年《土地法》制定的价格表，按2024年《土地法》第257条第1款继续适用至2025年12月31日。
2026年土地价格表如何计算？
省级人民委员会按2024年《土地法》第158条的土地定价原则和方法（比较法、收益法、剩余法、价格调整系数法及政府规定的其他方法）制定，按区域、位置编制，在有数字地籍图和价格数据库的地方细化到每宗地，报同级人民议会决定。价格表内容的细节按71/2024/ND-CP号政令指导。
2026年土地价格表影响哪些税费？
2026年价格表是家庭和个人土地出让金、按年缴土地租金、土地使用权转让2%个人所得税（计税价格不低于价格表）、0.5%契税、农用与非农用土地税（0.03%–0.07%–0.15%）、土地领域行政罚款的计税依据。组织和企业的一次性租金、国家收地补偿适用具体地价（第160条）——但具体地价不得低于价格表，因此仍受新表的间接影响。
2026年还能用旧土地价格表吗？
不能。按2024年《土地法》第257条第1款，按2013年《土地法》制定的价格表只适用至2025年12月31日。自2026年1月1日起，各地适用按2024年《土地法》第159条制定的新价格表。
外资企业在2026年土地价格表生效前应做什么？
查阅项目所在省市已公布的2026年价格表；重新测算合同和投资计划中的土地租金、土地出让金；把价格表波动纳入项目法律尽调清单；若新表呈上涨趋势，考虑在2025年12月31日前办结未完成的土地用途转换手续；并跟踪地方年内的价格表调整。
需要审查贵公司的土地相关财务义务吗？
2026年土地价格表改变了土地出让金、土地租金及一系列相关税费的计算方式。如果贵公司正在推进项目、谈判工业园区租地，或准备涉及土地使用权的转让、合并，及早审查有助于避免预算外成本。联系 FLAT Law Firm，热线 0988424851，获取针对贵公司具体情况的咨询。
参考文献
- 31/2024/QH15号《土地法》（2024年8月1日生效）——第158条（定价原则与方法）、第159条（价格表）、第160条（具体地价）、第257条（过渡条款）。
- 71/2024/ND-CP号政令，2024年6月27日，关于地价（2024年8月1日生效），经151/2025/ND-CP、226/2025/ND-CP号政令修订补充。
- 河内市人民议会52/2025/NQ-HDND号决议，2025年11月26日，关于2026年1月1日起适用的首次价格表。
- 48/2010/QH12号《非农用土地税法》。
- 10/2022/ND-CP号政令，2022年1月15日，关于契税。