许多父母希望将房屋或土地赠与未成年子女，让子女早日拥有自己的财产。但是，向未成年人赠与不动产在形式、生效时点和法定代理人的作用方面有特殊的法律要求。以下是根据2015年《民法典》、2024年《土地法》和2024年《公证法》整理的5个重要注意事项。
1. 不动产赠与合同必须公证或认证
2015年《民法典》第459条第1款规定，不动产的赠与必须订立经公证、认证或登记的书面文件，如果该不动产依法须登记所有权。2024年《土地法》第27条第3款a点确认，以土地使用权、土地使用权及附着于土地的资产为标的的赠与合同必须公证或认证。因此，”手写字据”或办理司法见证书都不能替代公证、认证——见证书不能替代公证文书。违反形式要件的合同可能被宣告无效。
2. 公证完毕还不够——合同自登记时起生效
一种常见误解是认为签完公证合同，所有权就已经转移给子女。2015年《民法典》第459条第2款规定，不动产赠与合同自登记时起生效。换言之，公证之后，父母（通过子女的代理人）还须办理变更登记——将证书过户到子女名下——权利转移才算完成。根据2024年《土地法》第133条第3款，自发生变更之日起30天内，土地使用者须向主管机关办理变更登记。未成年子女完全可以登记在证书上——土地法对土地使用者不设年龄限制；登记、过户手续由子女的法定代理人以子女名义办理。
3. 未成年人通过法定代理人订立合同——区分三个年龄段
2015年《民法典》第136条第1款规定”父亲、母亲对于未成年子女”是其法定代理人；2014年《婚姻家庭法》第73条也确认父母是未成年子女的法定代理人。子女”同意接受”赠与的意思通过该代理人表达。须依2015年《民法典》第21条区分三个年龄段：(a) 不满6周岁——由代理人代为订立、履行交易；(b) 年满6周岁至不满15周岁——订立、履行民事交易须经法定代理人同意，但为满足与其年龄相符的日常生活需要的交易除外；(c) 年满15周岁至不满18周岁——可自行订立、履行民事交易，但涉及不动产的民事交易须经法定代理人同意。因此，年满15至不满18周岁的子女不得在没有父母同意的情况下自行接受不动产赠与。
4. 父亲或母亲既是赠与人又是子女代理人时的特别注意事项
这是此类交易中最敏感的法律问题。2015年《民法典》第141条第3款规定，一个人可以代理多个不同的人，但不得以被代理人的名义与自己或与自己同时担任其代理人的第三方订立、履行民事交易，法律另有规定的除外。在公证实务中，当父亲（或母亲）既是赠与人又是代子女接受赠与的代理人时，公证员通常要求子女的另一代理人（另一方父母）参与并代子女签署接受赠与，或采取其他确保交易客观性的方案。这个问题应在订立合同前与公证员充分沟通——不应自行断言合同”肯定无效”或”一律有效”。还需说明：2015年《民法典》第59条第2款禁止监护人将被监护人的财产赠与他人——但该规定仅适用于监护人，不能用来得出”父母不得向子女赠与土地”的结论。这是两种完全不同的制度。
5. 签约前核查不动产条件与公证管辖
订立合同前，应核查该宗土地是否符合2024年《土地法》第45条第1款的条件：(a) 有证书（部分特殊情形除外）；(b) 土地无争议或争议已解决；(c) 土地使用权未被查封、未被采取执行保障措施；(d) 在土地使用期限内；(đ) 未被采取临时紧急措施。关于公证管辖，2024年《公证法》第44条规定，公证员只能在其公证执业机构所在地的省、市范围内公证不动产交易——不动产赠与合同不属于例外情形（遗嘱、放弃继承声明书等），因此须在有管辖权的省、市办理公证。
常见问题
向子女赠与房屋土地需要公证吗，手写字据行不行？
必须公证或认证（2015年《民法典》第459条第1款；2024年《土地法》第27条第3款a点）。手写字据、见证书不能替代。
16岁的子女可以自己签署接受土地赠与的合同吗？
不可以。年满15周岁至不满18周岁的人涉及不动产的交易须经法定代理人同意（2015年《民法典》第21条第4款）。第125条第2款关于仅为未成年人创设权利的交易的规定，是法院考量的依据，不是跳过代理程序的”许可证”——仍须履行完整的代理手续。
父母向子女赠与土地会被《民法典》第59条禁止吗？
不会。第59条仅适用于监护人，不适用于普通的父母子女关系。
引用来源
- 2015年《民法典》（91/2015/QH13）：第457条（财产赠与合同）、第459条（不动产赠与）、第21条（未成年人）、第136条（个人的法定代理人）、第141条（代理人的代理范围）、第59条第2款（监护人不得将被监护人财产赠与他人）、第125条第2款（未成年人的民事交易）。
- 2024年《土地法》（31/2024/QH15）：第27条第3款a点（土地使用权赠与须公证或认证）、第45条第1款（行使土地使用者权利的条件）、第133条第3款（变更登记期限）。
- 2024年《公证法》（46/2024/QH15，自2025年7月1日起施行）：第44条（不动产交易公证的管辖）。
- 2014年《婚姻家庭法》（52/2014/QH13）：第73条（子女的代理）。
本文法律内容经 FLAW AI Legal Council审核并提交所有人批准；并非执业律师意见，不能替代针对具体案件的法律咨询。
想向子女赠与不动产，需要协助办理公证、过户手续？联系FLAT律师事务所获取咨询。