简答： 投资项目履约保证金按项目进度分期退还（获交地及建设许可时退50%；工程验收时退剩余部分及利息）。项目因不可抗力、行政手续或规划变更提前终止的，投资者可被考虑退还。相反，若项目因投资者违法被终止（如未按期使用土地），未退还部分将上缴国库。
1. 什么是项目履约保证金？
根据2025年《投资法》（143/2025/QH15号，2026年3月1日生效）第30条，投资者须缴纳保证金或取得银行保函，以保证实施需国家交地、租地或允许改变土地用途的投资项目。
5种免缴情形：（1）土地使用权拍卖中标者；（2）使用土地的投资项目招标中标者；（3）基于受让已缴保证金或已按进度出资的项目而获交地、租地者；（4）基于受让他人土地使用权或地上资产而获交地、租地、改变用途者；（5）矿产开采权拍卖中标者。
2. 保证金比例是多少？
第96/2026号议定（2026年3月31日生效，取代第31/2021号议定）规定按投资额累进计算：
- 投资额3000亿越盾以下部分：3%；
- 3000亿至1万亿越盾部分：2%；
- 1万亿越盾以上部分：1%。
计算基数不包括上缴国家的土地使用费、土地租金，以及须移交国家的工程建设费用。
3. 按项目进度退还
即使项目正常推进，保证金也按进度分期退还（第96/2026号议定第27条第9款）：
- 获交地、租地或改变土地用途许可，并取得建设许可证或建设批准时，退还50%（或保函金额减少50%）；
- 全部建设工程验收完毕（或按批准进度完成整个项目）时，退还剩余部分及孳息（如有），或终止保函效力；
- 投资额减少：按减少部分相应退还；投资额增加：须补缴相应保证金。
4. 提前终止退还：两种相反情形
这是投资者必须分清的核心内容：
情形一——可被考虑退还： 项目因不可抗力、国家机关行政手续原因，或因规划变更经国家机关要求调整而无法继续。在此情形下，投资者可被考虑退还保证金或终止履约保证义务。
注意”可被考虑”的表述——退还并非自动，由投资登记机关根据《项目履约保证协议》和投资者的证明材料决定。
情形二——保证金上缴国库： 项目因投资者违法被终止——典型如因未使用土地或延迟使用土地被收回土地。此时未退还的保证金将上缴国库。
5. 退还程序
投资者向投资登记机关提交书面申请，并附证明符合退还情形的材料（项目终止决定、不可抗力或规划变更文件等）。登记机关根据已签署的《项目履约保证协议》审核办理退还。具体材料构成和期限按各项目协议执行——投资者应直接对照与投资登记机关签署的协议文本。
6. 实务提示
- 保存完整档案：进度文件、验收纪要、规划变更文件都是日后申请退还的依据；
- 分清终止原因：客观终止（不可抗力、规划）与违法终止在保证金处理上结果完全不同；
- 银行保函：以保函代替现金保证金的，符合退还条件时终止保函效力——减轻投资者现金流压力；
- 特别投资程序项目：退还节点不同——向管委会报送开工通知时退50%；报送竣工验收投入使用纪要时退剩余部分。
常见问题
问：投资者主动退出项目能退保证金吗？
答：法律列举可考虑退还的情形为不可抗力、行政手续或规划变更。主动退出不自动属于此列——须按已签署的保证协议与投资登记机关协商。
问：保证金孳息退还吗？
答：退。退还剩余保证金时，一并退还保证金产生的孳息（如有）。
问：项目进度延迟会没收保证金吗？
答：单纯延迟不会立即没收。但若项目因违法被终止（如因未使用土地被收回），未退还部分上缴国库。
引用来源
- 2025年《投资法》143/2025/QH15号（第30条；2026年3月1日生效）
- 第96/2026号议定（《投资法》实施细则，第26、27条；2026年3月31日生效）
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