2025年《建筑法》自2026年7月1日起生效，但您的项目可能此前已获批、已开工甚至正在施工中。关键问题是：在建项目适用哪部法律——旧法还是新法？
2025年《建筑法》第95条以5款过渡条款直接回答了这一问题。本文逐款分析，并为投资方、承包商提供实务清单。
1. 总原则：已批准的不再重新报批（第1款）
第95条第1款规定：2026年7月1日前已获批的建设投资项目、建设设计无须重新报批；尚未实施的后续活动按2025年《建筑法》的规定执行。
因此，在2026年7月1日前合法作出的项目批准、设计批准决定予以”保留”。但自新法生效之日起，每一个后续步骤——选择承包商、开工、施工、验收——都须遵守2025年《建筑法》及配套议定（第206、207、209、210、212、217/2026号）。
2. 调整已评审的设计：无须重新评审（第2款）
按2014年《建筑法》已获建设专业机关评审初步设计之后各阶段设计的工程——在调整该设计时，不要求建设专业机关重新评审。这一规定避免”评审叠评审”，使在建项目不致因按新流程重新报审而停滞。
3. 旧许可遇到新的免办范围（第3款）
第3款处理两种情形（提前自2026年1月1日起生效）：
- 按2014年法律已取得建筑许可、但按2025年《建筑法》属于免办范围的工程——设计变更时无须调整许可；
- 按2014年法律属于免办范围、且在2026年1月1日前具备开工条件的工程，继续免办建筑许可。
4. 已有设计评审结果：免办许可（第4款）
已获建设专业机关通知初步设计之后各阶段设计评审结果符合设计批准条件、且满足按2014年法律（经第62/2020号法律修订）核发建筑许可条件的工程，免办建筑许可。这是重要的”桥梁”条款，适用于已走完评审流程大部、但尚未及时申领许可的项目。
5. 已获许可且可行性研究报告调整已评审的项目（第5款）
第5款（2026年1月1日生效）规定：2026年1月1日前已取得建筑许可的项目所属工程，其调整后的可行性研究报告已获建设专业机关评审并批准的，无须调整建筑许可。按2014年法律评审调整后可行性研究报告并已批准的情形，免办建筑许可。
6. 投资方实务清单
- 核对批准时点：2026年7月1日前作出的项目/设计批准决定→维持不变，无须重办；
- 列出后续事项：自2026年7月1日起尚未实施的一切活动→适用2025年《建筑法》（按第210/2026号议定签订新合同、支付、验收等）；
- 检查现有建筑许可：对照新的8类免办情形（第43条第2、3款）——如现属免办范围，设计变更无须调整许可；
- 注意2026年1月1日时点：第95条第3、4、5款提前生效——有关许可的过渡优惠自2026年初即适用；
- 更新合同：自2026年7月1日起签订的合同或补充协议应援引2025年《建筑法》和第210/2026号议定，避免引用已失效的2014年法律。
常见问题
问：2024年获批、2026年才开工的项目适用哪部法律？
答：2026年7月1日前作出的批准无须重新报批（第95条第1款），但后续步骤——办证（如须办）、签约、施工——按2025年《建筑法》执行。
问：2023年已取得建筑许可的工程现在想变更设计，怎么办？
答：先核对是否属于新的8类免办情形。如按2025年《建筑法》属于免办范围，设计变更无须调整许可（第95条第3款，2026年1月1日生效）。如不属于免办范围，许可调整按现行规定办理。
问：2026年7月1日前签订的建筑合同需要重签吗？
答：不需要。第95条不要求重签已订立的合同。但自2026年7月1日起新产生的补充协议或合同，应遵守2025年《建筑法》和第210/2026号议定。
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