土地租金是许多项目投资结构中的重大成本。土地法为投资项目提供两种优惠：减免土地租金（最长可达整个租期）和降低土地租金——条件与鼓励投资的行业、地区目录紧密挂钩。
本文依据第103/2024/ND-CP号议定，系统梳理2026年投资项目减免土地租金的条件与手续。
1. 法律框架：2024年《土地法》与第103/2024号议定
2024年《土地法》（第157条）规定国家出租土地时减免土地租金的情形。政府第103/2024/ND-CP号议定（2024年7月30日颁布，2024年8月1日生效）细化土地使用费和土地租金，取代第45/2014、46/2014、135/2016、123/2017、35/2017和79/2019号议定。
注意：仍引用旧土地租金议定作为现行依据的档案均已过时。
2. 整个租期免缴——特殊情形
根据第103/2024/ND-CP号议定第39条，某些情形享受整个租期免缴土地租金，包括：使用农业生产用地的少数民族家庭和个人；工业园区工人宿舍项目；铁路专用基础设施和铁路工业工程；机场基础设施；出租型社会住房；PPP交通基础设施项目等。
这是具体列举的清单——并非所有鼓励投资项目都能享受整个租期免缴。
3. 鼓励投资项目的有期限免缴
对于鼓励投资的生产经营项目，免缴机制如下：
- 基本建设期间：按有权机关批准的项目，最长自出租土地决定之日起不超过3年（不适用于商品房项目、商业服务用地）；
- 基本建设期满后：鼓励投资行业项目3年；社会经济条件困难地区项目7年；特别鼓励投资行业项目11年；困难地区的特别鼓励投资项目15年；特别困难地区的特别鼓励投资项目整个租期。
4. 降低土地租金
根据第103/2024/ND-CP号议定第40条：
- 用于目录内鼓励投资行业、地区的PPP投资项目的土地，降低50%；
- 无法确定收入比例的，整个租期内全部出租土地面积的年土地租金降低30%。
5. 关键条件：鼓励投资的行业、地区目录
项目是否符合减免条件，取决于是否属于投资法规定的鼓励/特别鼓励投资行业目录和鼓励投资地区（第143/2025/QH15号《投资法》，2026年3月1日生效）。
企业在准备减免档案前，应将投资登记证/投资主张批准决定与优惠目录进行对照。
6. 申请手续
注意区分：免缴情形的土地使用者无须办理免缴申请手续（2024年《土地法》第157条第3款；第103/2024/ND-CP号议定第41条）。降低情形由税务机关计算减征金额、应缴金额并作出降低决定（组织由税务局局长签发，家庭和个人由税务分局局长签发）。
- 准备档案：申请书（降低情形）或免缴对象信息说明；出租土地决定；投资登记证/投资主张批准决定；证明项目属于鼓励行业/地区目录的资料；
- 通过一站式联办机制提交；土地登记办公室将信息移交单转交税务机关计算土地租金（第103/2024/ND-CP号议定第42、43条）；
- 跟踪减免通知，并与每年应缴土地租金核对。
7. 常见问题
问：商品房项目能免土地租金吗？
答：不能——商品房项目、商业服务用地被排除在基本建设期免缴之外，也不属于整个租期免缴的情形。
问：15年免缴和整个租期免缴有何区别？
答：15年免缴适用于困难地区的特别鼓励投资项目；整个租期免缴仅适用于特别困难地区的特别鼓励投资项目——地区条件更为严格。
问：享受免缴期间转让项目怎么办？
答：优惠附着于项目及其优惠条件；受让方须符合条件并办理重新确认手续——交易前应仔细核查。
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