工程投入使用几个月就出现墙体开裂、屋面渗漏——谁负责维修、负责多久？答案在建筑工程保修制度中（2025年《建筑法》第64条，详见第207/2026/ND-CP号议定第32条）：承包商承诺在使用过程中对可能出现的损坏和缺陷进行修复。
本文系统梳理各等级工程的最低保修期和投资方应掌握的保修金额。
1. 最低保修期：24个月还是12个月？
保修期自投资方验收之日起算（第207/2026号议定第32条第5款）：
- 不少于24个月：使用公共投资资金、国家预经常性支出、其他国家预算资金的特级和一级工程；
- 不少于12个月：使用上述资金的其余等级（二级、三级、四级）工程；
- 使用其他资金（私人、企业资金）的工程：可在合同中参照上述标准约定。
投资方和承包商可以约定更长的保修期——最低期限只是法律的”下限”，不是”上限”。
2. 设备保修：按合同但不低于厂家标准
工程设备、工艺设备的保修期按建筑合同确定，但不得短于生产厂家的保修期，自设备安装、试运行验收完毕之日起算。这一点对价值较大的工艺设备供货安装标包尤为重要。
3. 最低保修金额：3%和5%
很多人混淆”保修期”与”保修金”——这是两个不同的概念。对于使用公共投资资金、国家预算经常性支出、其他国家预算资金的工程，最低保修金额（第32条第7款）：
- 合同价的3%：特级和一级工程；
- 合同价的5%：其余等级工程；
- 使用其他资金的工程：参照上述标准。
该最低标准适用于最低保修期内（第8款）。如各方约定更长的保修期，须就超出部分的保修金额、退还或以担保财产、保修保函替代另行约定。
4. 可以延长保修期的情形
施工过程中存在质量缺陷或发生事故、已由承包商修复的单位工程，其保修期可以在验收前经投资方与承包商协商延长。这是投资方管理”有前科”单位工程风险的工具。
5. 发现损坏时的处理流程与保修终结
- 保修期内发现损坏、缺陷：投资方、业主或管理使用人通知施工承包商、设备供应商履行保修；
- 保修期届满：承包商编制保修工作完成报告报投资方；投资方书面确认，在检查验收保修工作合格后退还保修金（或解除等额银行保修保函）。
常见问题
问：12/24个月的保修期适用于家庭私人住宅吗？
答：24/12个月的框架强制适用于使用公共投资资金、国家预算经常性支出、其他国家预算资金的工程。使用私人资金的私人住宅，各方在合同中参照上述标准约定——法律不作硬性要求。
问：保修期届满仍有损坏未修复怎么办？
答：承包商有义务完成在保修期内已通知的损坏的保修工作。投资方只有在检查验收保修工作合格后，才确认完成并退还保修金。
问：保修金和保修保函是一回事吗？
答：不完全是。保修金是资金（通常从支付款中扣留）；保修保函是银行作出的等额承诺，可以替代现金扣留——法律允许这种形式。
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