每个进入越南房地产行业的企业曾经的第一个问题是”需要多少法定资本”——而自《房地产经营法》29/2023/QH14起，这个问题不复存在。2014年法律的200亿盾法定资本已被取消。但取消法定资本不等于放松：2023年法律以一套与每个项目挂钩的动态条件，取代了设立时点的静态门槛——自有资金占总投资的最低比例、杠杆率上限、销售前信息公开与对购房者的银行保函。按旧框架规划的企业，会在最危险的地方少算资本。
从法定资本到按项目设条件
依2023年《房地产经营法》第9条，从事房地产经营的组织、个人须设立登记有房地产经营行业的企业或合作社，在法定情形下经房地产交易所交易，个人经纪须持经纪执业证书。设立时不再有固定的法定资本数额——代之的是，对项目开发商，财务条件由《96/2024/ND-CP号议定》按项目具体化：开发商自有资金不得低于总投资的20%（用地规模20公顷以下项目）或15%（20公顷以上），并须保持信贷债务与债券对自有资金的法定安全比例。
这一设计改变了企业计算入行资本的方式：公司可以不高的注册资本设立，却不能以象征性自有资金承接50000亿的项目——在被选为开发商之时及整个实施过程中，自有资金占总投资的比例与杠杆上限是须持续维持的条件，而不是登记关口的一张快照。项目的筹资渠道同样被框定：期房销售只能在具备经营条件时进行，出资与借款须在允许比例内，法定渠道外的筹资是被禁止的行为。
销售点的条件：信息公开、定金与付款节奏
把房地产投入经营之前，开发商须依2023年《房地产经营法》第6条在住房与房地产市场信息系统及企业门户上公开房地产信息：项目信息、房产类型、位置、规模、法律状态、公布价格以及所有权与使用权的限制（如有）。这一公开不是营销：它是交易合法的条件，也是发生公布信息与交付现实争议时买方对照的依据。出售尚不具备经营条件的房地产或未公开信息，是建设监察与房地产市场管理重点处罚的违规组。
在与客户的交易上，两组运营限额已被法典化：期房定金上限为售价5%，且只能在房屋具备经营条件时依第23条第5款收取；付款节奏由第25条锁定——首期连同定金不超过合同价的30%，交房前总付款不超过70%（国内买家）或50%（外国组织、个人），发证后总计不超过95%。这些限额意在再平衡项目现金流：开发商不能再把买方预付款当作无限的廉价资金来源，项目财务模型必须从一开始就反映这一点。
银行保函与买方保护义务
2023年《房地产经营法》第26条要求期房销售者持有商业银行的保函，担保开发商在未按承诺进度交房时对买方的财务义务。买方有权要求开发商提供其交易的保函副本；银行一侧，发行项目保函涉及对开发商的评估以及按进度冻结与释放买方付款的机制。对企业而言，保函不是文书成本：保函额度占用开发商在银行的信用能力，从第一天起就是项目融资包中的谈判变量。
总体而言，2023年的条件体系把管理重心从”企业是谁”转向”项目如何融资与销售”。准备入行或新开项目的企业需要四层核查表：法人的资格与经营行业；《96/2024号议定》下每个项目的自有资金与杠杆比例；销售点条件，包括信息公开、定金上限与付款节奏锁定；以及银行保函与售后义务。缺任何一层，风险都不在公司设立被拒——公司照样成立——而在资本已经下地之后，项目被停售、被处罚或失去融资额度的那一刻。
常见问题
1. 房地产经营的最新法定资本是多少？
2023年《房地产经营法》已取消法定资本（2014年法律曾要求200亿盾）。代之的是，项目开发商须依《96/2024/ND-CP号议定》满足按项目的条件：自有资金不低于总投资的20%（用地规模20公顷以下项目）或15%（20公顷以上），并受信贷债务与债券对自有资金比例的限制。
2. 购买期房的定金与付款限额是什么？
定金上限为售价5%，且只能在房屋已具备经营条件时收取（第23条第5款）。付款依第25条：首期连同定金不超过合同价30%；交房前总付款不超过70%（国内买家）或50%（外国组织、个人）；发证后总计不超过95%。
3. 开发商的银行保函义务是什么？
依2023年《房地产经营法》第26条，期房销售者须持有商业银行保函，担保其在未按承诺进度交房时对买方的财务义务。买方有权要求保函副本；保函的发行涉及银行评估及按进度冻结与释放买方付款的机制。
4. 新的项目信息公开要求包括什么？
依2023年《房地产经营法》第6条，把房地产投入经营之前，经营组织须在住房与房地产市场信息系统及企业门户上公开项目与房地产信息（类型、位置、规模、法律状态、公布价格、权利限制）。信息公开是交易的法律条件，不只是宣传。
本文已通过 FLAW AI Legal Council 质量审核