购买期房：开盘条件与银行保函
购买期房（”纸上”住房）在开发商能力不足或项目烂尾时风险最大。2023年《房地产经营法》（2024年8月1日生效）为购房者构筑了三层保护：严格的开盘条件、强制性银行保函以及定金和付款上限。
本文详细分析购房者在付款前必须核查的条件。
1. 开盘条件：缺一即违规
根据2023年《房地产经营法》第24条，期房只有具备以下全部条件才能上市销售：
- 土地使用权文件（开发商对项目用地的土地使用权）；
- 建设许可证（依法须取得的）；
- 省级房地产经营国家管理机关出具的准售通知书；
- 银行同意为开发商财务义务提供保函的书面文件。
不具备条件就销售——俗称”卖青苗”——属于违规，购房者面临定金、预付款损失的风险。
2. 银行保函：强制性，非可选项
根据2023年《房地产经营法》第26条，开发商在销售期房之前，必须经在越南合法经营的国内商业银行或外国银行分行同意提供保函，担保开发商未按承诺交房时对购房者的财务义务。
保函范围包括：开发商已向购房者预收的款项，以及合同约定未按承诺交房时应支付的其他款项。银行将承诺书发给开发商，开发商在签订合同时须将承诺书复印件交给购房者——购房者有权在签约前查阅。
3. 定金上限5%——堵住”认筹””排号”
根据2023年《房地产经营法》第23条第5款，开发商收取的定金不得超过房价的5%，且仅在住房已具备销售条件时方可收取。
该规定堵住了项目具备条件前以”认筹””排号””诚意金”等名义收钱的做法——这是多年来购房者风险的重要来源。
4. 按进度付款：交房前上限70%
期房购房款按建设进度支付，并受以下限制：
- 首付款不超过合同价款的30%；
- 后续付款与建设进度相符；
- 交房前付款总额不超过合同价款的70%；
- 余款在开发商交房并办完购房者产权证手续后支付。
5. 购房者付款前核查清单
- 要求查看建设厅（省级机关）的准售通知书；
- 要求银行保函承诺书复印件；
- 核查建设许可证、项目土地使用权文件；
- 项目不具备条件时不交定金、不签”认筹协议”——无论中介承诺多大折扣；
- 仔细阅读买卖合同中的交房进度、违约责任和不可抗力条款。
6. 常见问题
问：项目不具备条件时已交10%定金，能要回来吗？
答：超5%或不具备条件时收取定金属于违规；购房者有权要求开发商退还违规收取的部分，并可向国家管理机关投诉，必要时起诉。
问：有银行保函，项目烂尾时一定能拿回钱吗？
答：银行保函是重要保护，但范围以承诺书和保函协议为准。购房者应仔细阅读开发商在签约时提供的承诺书复印件，明确范围和触发条件。
问：购买转让的购房名额（合同转让）注意什么？
答：核查原合同是否可转让、开发商是否确认、剩余财务义务。私下”名额”交易法律风险很大。
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