简短回答：不可以。个人不得擅自直接在农业用地上建房。如需建造住宅，必须先办理手续，将土地用途由农业用地转为宅基地并事先取得有权机关许可（2024年《土地法》第121条第1款b项）。擅自建设将面临重罚并被强制拆除。
1. 按批准用途使用土地的原则
2024年《土地法》（第31/2024/QH15号，2024年8月1日生效）第5条第1款和第31条第1款规定，土地使用必须符合土地利用规划并按批准用途使用。农业用地只能用于农业生产；将其转为宅基地（非农业用地）属于须经国家有权机关许可的情形（第121条第1款b项）。
2. 建房前：先办理转用手续
合法流程包括以下基本步骤：
- 第一步：核查当地土地利用规划——该地块是否位于允许转为宅基地的区域。
- 第二步：向有管辖权的自然资源与环境机关提交土地用途转用申请材料。
- 第三步：按规定缴纳转用土地使用费。
- 第四步：转用获批、权属证书更新后，再申请施工许可（如需），然后施工。
注意：并非所有农业用地都能转为宅基地——完全取决于已批准的规划。
3. 擅自在农业用地上建房：罚款＋强制拆除
擅自改变用途、在农业用地上建设的行为，依据第123/2024号议定受到行政处罚：
- 第9条（水稻田非法转为宅基地）：按违法面积处2000万至2亿越南盾罚款。
- 第10条（其他农业用地非法转为宅基地）：按违法面积处1000万至1.5亿越南盾罚款。
- 在坊、市镇违法的，罚款加倍（×2）。
除罚款外，违法者还须承担补救措施：强制拆除建筑物、恢复土地原状，并上缴违法所得。
更新说明：第281/2026号议定修订了第123/2024号议定，但未修改第9条和第10条的罚款幅度——上述罚款标准仍然有效。
4. 唯一例外：2014年7月1日前符合规划的违法建设
根据2024年《土地法》第139条第3款，2014年7月1日前已在农业用地上建成且符合土地利用规划的住宅，可按规定予以确权发证。这是唯一的例外——此后未经转用的一切建设都将被处罚。
常见问题
在农业用地上建临时房、四级小房也会被罚吗？
会。法律不区分永久建筑还是临时建筑——未经转用在农业用地上建设即属违法，一律处罚。
居民区内夹杂的小块农业用地转用是否更容易？
能否转用取决于已批准的规划和县级年度土地利用计划。居民应在提交申请前先到乡级人民委员会或自然资源与环境机关查询规划。
法律依据
- 2024年《土地法》（第31/2024/QH15号，2024年8月1日生效）第5条第1款、第31条第1款、第121条第1款b项、第139条第3款。
- 第123/2024号议定第9条、第10条（第281/2026号议定修订但未改动第9、10条罚款幅度）。
需要就土地用途转用手续、农业用地违法建设处理提供咨询？欢迎通过联系我们页面联系 FLAT Law Firm。
以上信息仅供参考，不构成法律意见。
透明度说明：本文由FLAT Law Firm的AI内容生产系统起草，并经内部审核委员会（AI Legal Council QA）审核，尚未经执业律师审阅。
