雄先生支付了1.5亿越南盾定金，购买胡志明市的一栋临街房屋；定金合同约定45天内双方办理房屋买卖公证。距离公证日期还有两周时，他通过土地登记处查询发现，该房屋正处于人民法院的诉讼之中——案件正在审理，尚未有任何生效的判决或裁定。卖方仍催促他按原计划签约。在这种情况下，雄先生的定金能否要回？应如何要回？
简短回答：有法律依据要回定金
买方在发现房屋涉诉（尚无生效判决或裁定）时，有法律依据要求返还定金，主要依据有二：
- 《民法典》（2015年）第328条——收受定金一方（卖方）因房屋法律状态存在瑕疵（过错在卖方）而无法订立或履行合同的，应当返还定金并支付与定金等额的款项，除非另有约定。
- 《土地法》（31/2024/QH15）第45条第1款b项——涉诉未决的土地不符合转让条件；买卖合同有被宣告无效的风险（违反法律禁止性规定，见《民法典》第123条），无效的后果是双方相互返还已受领的财产（第131条）。
1. 依据一：定金规则（《民法典》第328条）
在仅支付定金、尚未签订买卖合同的阶段，适用《民法典》第328条。定金是一方在一定期限内交付的、用于担保合同订立或履行的财产。该条第2款规定：收受定金一方拒绝订立、履行合同的，应当返还定金并支付与定金等额的款项，除非另有约定。
雄先生的情形中，房屋因涉诉而无法合法转让——障碍来自卖方（卖方未能保证房产的法律状态）。因此，买方有依据要求卖方返还定金并支付等额款项，除非定金合同另有约定。
重要提示：法律并未规定买方在任何情况下都能当然获得双倍定金。具体处理取决于双方约定和过错划分——第328条明确写有”除非另有约定”。
2. 依据二：涉诉房屋不符合转让条件
《土地法》（31/2024/QH15）第45条第1款b项规定，土地使用权转让的条件之一是：土地“无争议，或争议已由有权限的国家机关、已生效的法院判决或裁定、已生效的仲裁裁决或决定解决”。
涉案房屋正处于法院审理中、尚无生效判决或裁定，不符合转让条件。若双方仍签订买卖合同，合同有被法院宣告因违反法律禁止性规定而无效的风险（《民法典》第123条）。
无效交易的后果见《民法典》第131条：交易不产生权利义务；双方恢复原状，相互返还已受领的财产；有过错造成损害的一方应当赔偿。若卖方在收取定金时隐瞒了涉诉情况，卖方即为有过错方，应当赔偿买方损失。
3. 对卖方的行政处罚（第123/2024/ND-CP号议定）
转让不符合条件的土地使用权（包括涉诉土地）可能面临行政处罚。根据第123/2024/ND-CP号议定第17条第3款c项：
- 个人罚款3000万–5000万越南盾；
- 组织按个人标准的2倍处罚，即6000万–1亿越南盾（该议定第5条）；
- 补救措施：责令受让方返还土地、上缴违法所得。
该罚则针对转让行为本身；在定金阶段，买方可在与卖方协商时援引该规定以增强谈判筹码。
4. 即将生效的新规定：第03/2026/NQ-HDTP号决议
最高人民法院法官会议第03/2026/NQ-HDTP号决议（关于定金争议解决的指导）自2026年10月15日起生效——在本文写作时（2026年10月14日）该决议尚未生效。主要内容包括：
- 第2条：定金的形式；
- 第6条：定金罚则的处理——法院考量各方过错和客观障碍；若约定的罚则超过一审判决时的合同价值，则罚则上限为合同价值；
- 第7条：地域管辖；
- 第8条：诉讼时效——定金罚则和损害赔偿请求适用《民法典》第429条的3年时效；宣告无效的请求适用第132条；要求返还定金财产的请求不适用诉讼时效（《民法典》第155条第2款）；
- 第9条：本决议对2026年10月15日前已生效的判决、裁定不具有溯及力。
管辖方面：不动产定金争议由人民法院管辖（根据争议金额和涉外因素确定县级或省级法院）；地域管辖适用《民事诉讼法》（2015年）第39条第1款a、b项。
5. 尚不能绝对断言的几点
涉诉房屋定金案件的审判实践中，仍有一些尚未完全统一的观点，买方应正确理解：
- 法院会宣告定金合同无效（按第131条处理后果），还是仅判决返还定金并适用罚则（按第328条）——取决于过错证据和定金合同的内容；
- 在诉讼尚未采取临时紧急措施（未查封、未禁止处分）时，买卖公证实践中仍可能办理——不能断言公证一定会被拒绝；
- 定金合同是全部无效还是仅部分无效——存在两种观点，尚无统一结论。
6. 例外：买方明知涉诉仍支付定金
若买方明知房屋涉诉仍自愿支付定金，过错划分将发生变化：法院将考量各方的过错，买方可能无法获得定金罚则。因此，支付定金前买方应自行核查房产的法律状态，以免陷入被动。
7. 买方实际操作步骤
- 收集证据：定金合同、付款凭证、证明房屋涉诉的材料（案件受理通知书、土地登记处关于地块法律状态的复函）。
- 发出书面函件，要求卖方返还定金及等额款项，明确期限，援引《民法典》第328条和《土地法》（2024年）第45条第1款b项。
- 协商：若卖方配合，制作双方签字的返还协议纪要。
- 提起诉讼：协商不成时向有管辖权的人民法院起诉。注意定金罚则和损害赔偿请求的时效为3年（《民法典》第429条）；要求返还定金财产的请求不适用时效（第155条第2款）。
8. 关于定金上限的说明
《房地产经营法》29/2023/QH15第23条第5款规定，开发商收取的定金不得超过未来形成房屋、建筑物售价的5%，且须已具备经营条件。该规定仅适用于开发商——个人之间的普通房屋土地买卖，法律未规定定金上限。（注：现行《房地产经营法》的正确编号为29/2023/QH15，自2024年8月1日起生效。）
常见问题
发现涉诉后，能否单方解除定金合同？
可以。因卖方过错导致房产无法合法转让时，买方有依据终止定金约定，并依据《民法典》第328条要求返还定金及等额款项（另有约定的除外）。
起诉要回定金的时效是多久？
定金罚则和损害赔偿请求适用3年时效（《民法典》第429条；自2026年10月15日起适用第03/2026/NQ-HDTP号决议第8条的具体指导）。要求返还定金财产的请求不适用时效（《民法典》第155条第2款）。
买方明知涉诉仍付定金会怎样？
过错划分将对买方不利：法院考量各方过错后，买方可能无法获得定金罚则。付款前务必核查房产法律状态。
卖方是公司时，转让涉诉土地的行政罚款是多少？
组织罚款6000万–1亿越南盾（个人3000万–5000万越南盾的2倍），依据第123/2024/ND-CP号议定第17条第3款c项和第5条，并责令返还土地、上缴违法所得。
法律依据
- 《民法典》91/2015/QH13（2017年1月1日生效）：第123、131、132条，第155条第2款，第328、429条——现行有效。
- 《土地法》31/2024/QH15（根据43/2024/QH15号法律，自2024年8月1日起全部生效）：第45条第1款b项——现行有效。
- 《房地产经营法》29/2023/QH15（2024年8月1日生效）：第23条第5款——现行有效。
- 第123/2024/ND-CP号议定：第17条第3款c项、第5条——适用中。
- 最高人民法院法官会议第03/2026/NQ-HDTP号决议：第2、6、7、8、9条——自2026年10月15日起生效（写作时2026年10月14日尚未生效）。
- 《民事诉讼法》92/2015/QH13：第39条第1款a、b项——现行有效。
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