"外国人在越南能买几套公寓？"——几乎每个服务国际客户的房地产顾问都听过这个问题。关于越南 外国人 拥有 公寓，答案不是一个数字，而是一套限额体系：一栋公寓楼内不超过30%的公寓套数，独栋住宅另有限额，还有主体资格条件和拥有期限限制。
本文回答关于越南 外国人 拥有 公寓最常见的9个问题，依据2023年《住房法》（01/8/2024施行）及配套文件，帮助外国投资者和购房人在掏钱之前了解正确的法律框架。
目录
- 1. 外国人在越南可以拥有多少套公寓？
- 2. 哪些外国人可以在越南购房？
- 3. 外国人拥有住房的条件是什么？
- 4. 外国人拥有住房的期限是多久？
- 5. 50年期限届满后如何处理？
- 6. 外国人可以买别墅、联排别墅吗？
- 7. 可以在国防安全保障区域购房吗？
- 8. 外国人可以出租已购买的公寓吗？
- 9. 定居海外的越南人（越侨）呢？
- 在越南购房前需要详细咨询？
- 参考文件
1. 外国人在越南可以拥有多少套公寓？
简短回答： 越南 外国人 拥有 公寓的限额：一个公寓楼内不超过30%的公寓套数。独栋住宅（别墅、联排别墅）在人口规模相当于一个坊级行政单位的区域内不超过250套。
解释： 这是2023年《住房法》第19条的硬性限额，适用于越南 外国人 拥有 公寓的各种情形：购买、租购、受赠、继承商品房。计算方法须按住房类型正确理解：
公寓的30%限额按一栋楼的公寓总数计算，不是整个项目。一个3栋、每栋200套的项目，外国人每栋最多可拥有60套——即全项目180套，而不是把600套合并算30%再随意分配。该规定旨在防止外国人整栋收购。
独栋住宅（别墅、联排别墅）的250套限额适用于一个相当于坊的区域内。该区域内即使有多栋公寓或沿一条街的多个独栋住宅项目，限额仍适用于整个区域。
实务要点：许多开发商自行跟踪每栋楼的"外国配额"。下定金前，外国购房人应要求开发商书面确认该楼还有足够的外籍配额——配额满了，交易就办不下产权证。
依据： 2023年《住房法》第19条；第95/2024号政令。
下一步： 先确定要买的住房类型（公寓还是独栋），在签定金协议前请开发商书面确认该楼、该项目剩余的外籍配额。
2. 哪些外国人可以在越南购房？
简短回答： 按2023年《住房法》第17条分三类：在越南按项目投资建设住宅的外商投资经济组织；在越南经营的外国组织（外商投资企业、分支机构、代表处、投资基金、外国银行分行）；获准入境越南的外国个人。
解释： 法律明确区分两种拥有方式。第一类——外商投资经济组织——通过在越南实施住宅建设投资项目拥有住房，即做项目开发商。另两类通过向开发商购买、租购商品房、受赠、继承不在国防安全保障区域项目内的商品房，或向已合法拥有住房的外国组织、个人购买。
这在实务中意义重大：外国个人不能"做项目"来拥有住房——只能向开发商或向其他外国人购买商品房。相反，想拥有住房用于转售的外商投资企业，须满足做住宅项目开发商的条件——这是与买套公寓自住完全不同的程序。
依据： 2023年《住房法》第17条。
下一步： 先确定自己属于哪类主体，选择合法的拥有方式——搞错主体类别是导致交易办不下去的常见错误。
3. 外国人拥有住房的条件是什么？
简短回答： 按2023年《住房法》第18条，各类主体条件不同：外商投资经济组织须为住宅项目开发商；外国组织须持有在越南有效的经营许可；外国个人须获准入境且不享有外交、领事特权与豁免。
解释： 各类主体的具体条件：
- 外商投资经济组织（做项目类）：须为按2023年《住房法》及房地产经营法律规定的住宅建设投资项目的投资方——包括资金、土地使用权、经验能力等条件。
- 外国组织（外商投资企业、分支机构、代表处……）：在签署住房交易时须持有投资许可证或在越南设立、经营许可文件且仍在有效期内。许可证过期未延期的，不具备签购房合同的资格。
- 外国个人：须获准入境越南，且不享有外交、领事特权与豁免。实践中，购房人须出示有效护照和合法入境证明。
依据： 2023年《住房法》第18条。
下一步： 签合同前备齐证明条件的证件：护照和入境章（个人）、有效的投资许可证（组织）。缺这些文件，公证员和发证机关会拒绝办理。
4. 外国人拥有住房的期限是多久？
简短回答： 外国个人自产权证颁发之日起最长50年，可延长一次，最长不超过50年。外国组织按其投资许可证记载的期限拥有。
解释： 与越南公民稳定、长期拥有不同，外国人只能有期限拥有。外国个人方面，期限由双方在合同中约定，但自产权证颁发之日起不超过50年；有需要的，可延长一次，最长不超过50年。拥有期限须载明于产权证。
外国组织方面，拥有期限与其投资许可证记载的经营期限挂钩（包括延长期）。投资许可证到期未延期的，住房所有权也须相应处理。
特殊情形：与越南公民或与越南裔海外定居者结婚的外国个人，拥有住房稳定、长期，权利等同越南公民——不受50年限制。
依据： 2023年《住房法》（外国组织、个人住房拥有期限规定）；第95/2024号政令。
下一步： 购房时仔细核对合同草案和产权证上的拥有期限；至少在期限届满前1–2年规划处理方案（延期或转让）。
5. 50年期限届满后如何处理？
简短回答： 在届满前主动处理：向符合条件的对象出售或赠与住房，或办理延长拥有期限的手续。不要等到届满才处理。
解释： 拥有期限届满未延期的，处分资产将遇到困难：不能再合法署名拥有，出售、赠与、抵押都办不下去。实务处理方案包括：
- 延期：外国个人有需要并符合政府规定条件的，可延长一次，最长50年。应尽早启动手续，因为行政流程需要时间。
- 转让：向国内组织、个人，或向仍符合条件且有配额的其他外国人出售。转让价值通常受剩余期限影响——期限越短，价格越被压。
- 赠与、继承：按住房赠与、继承法律规定办理。
关于新草案的提示：2026年《住房法》修订草案还建议增加届满后的处理机制——外国组织可授权出售、赠与；不处理的，住房可被国家收回拍卖。这还是草案，但显示出届满后管理趋严的倾向。
依据： 2023年《住房法》；第95/2024号政令。
下一步： 如果所拥有的住房剩余期限不足5年，立即评估延期或转让方案，并就住房所在地的地方具体手续咨询律师。
6. 外国人可以买别墅、联排别墅吗？
简短回答： 按现行2023年《住房法》可以，在相当于一个坊的区域内不超过250套。但2026年修订草案建议取消这一权利。
解释： 2023年《住房法》第19条允许外国组织和个人通过购买、租购、受赠、继承拥有独栋住宅——包括别墅、联排别墅，在相当于一个坊的区域内不超过250套。这与区域内许多限制外国人拥有带地独栋住宅的国家大不相同。
但政策可能变化。建设部的2026年《住房法》修订草案建议取消外国人拥有独栋住宅的规定，只允许拥有公寓。给出的理由是落实中央第21-NQ/TW号决议关于不允许外国人以任何形式受让土地使用权（越南裔海外定居者除外），并保证与《土地法》统一。
这意味着：在修法生效前完成的别墅、联排别墅交易（如获通过）仍适用现行法律；但购房人做长期规划时须考虑政策风险，特别是完成周期长的交易。
依据： 2023年《住房法》第19条；2026年《住房法》修订草案（征求意见中——非现行法律）。
下一步： 如有购买别墅、联排别墅的计划，密切跟踪修法进程，加快办完法律手续；就定金合同中防范政策变化风险的保护条款咨询律师。
7. 可以在国防安全保障区域购房吗？
简短回答： 不可以。外国组织和个人只能在不属于需国防安全保障区域的项目中拥有商品房。
解释： 这是2023年《住房法》的原则性限制：外国人的住房所有权不适用于需国防安全保障的区域。具体区域清单由国防部、公安部确定并公布；政府细则规定区域要求、人口折算标准和外国人住房拥有管理。
实践中，风险在于购房人难以自行判断一个项目是否属于限制区域。防范措施：要求开发商提供书面确认，证明项目不属于需国防安全保障区域，或提供有权机关批准在该项目向外国人售房的文件。一些地方已公开允许向外国人售房的项目清单——这是可靠的对照来源。
依据： 2023年《住房法》（第16、17条）；第95/2024号政令。
下一步： 下定金前务必要求开发商书面确认项目对外国购房人的法律地位；如地方有公开清单，注意对照。
8. 外国人可以出租已购买的公寓吗？
简短回答： 可以。出租是住房所有人的权利之一，但须履行完税和居留管理义务。
解释： 2023年《住房法》不限制外国所有人的出租权。但出租会产生附随义务：
- 纳税义务：租赁收入按税法缴纳个人所得税。外国人出租公寓须申报纳税——这是税务机关日益收紧管理的领域。
- 居留管理：须按居留法为承租人申报暂住；按旅游住宿模式短租的，还须遵守地方住宿经营规定。
- 楼宇规约：许多高档公寓有租赁管理规约（向管理处登记、短租客规定）。违反规约可能引发与业委会的争议。
依据： 2023年《住房法》（所有人权利）；个人所得税法；居留法。
下一步： 出租前了解纳税申报义务和楼宇管理规约；如不常驻越南，考虑委托专业管理公司。
9. 定居海外的越南人（越侨）呢？
简短回答： 越南裔海外定居者享受完全不同的制度：可以拥有与土地使用权相连的住房，权利等同国内公民，不受30%限额、250套限额或50年期限限制。
解释： 法律明确区分"外国人"与"越南裔海外定居者"。按2024年《土地法》与2023年《住房法》，越南裔海外定居者可以拥有与土地使用权相连的住房——即房地都可以署名，土地使用期限和处分权等同国内越南公民。
关键条件是证明自己是"越南裔"：证明曾有越南国籍的文件、出生证，或按规定证明有越南血统的其他文件。实践中，证明血统是最容易卡住的环节——许多越侨已不保留原始文件，须向有权机关办理确认手续。
注意区分：已放弃越南国籍、又无血统证明文件的越南裔外国人，可能被归入普通"外国个人"，承受本文所述的全部限制。
依据： 2024年《土地法》；2023年《住房法》（关于越南裔海外定居者的规定）。
下一步： 有购房意向的越侨应尽早准备血统证明材料；文件遗失的，先办确认、补发手续再交易。
在越南购房前需要详细咨询？
在越南 外国人 拥有 公寓时，30%限额、主体条件、50年期限、国防安全区域和政策变化风险——每个因素都可能决定一笔交易的成败。FLAT律师事务所协助外国客户做法务尽调、核查外籍配额、起草谈判买卖合同、办理产权证手续。欢迎致电热线0988424851咨询。
参考文件
- 2023年《住房法》第27/2023/QH15号，01/8/2024施行。
- 第95/2024号政令（《住房法》实施细则），01/8/2024施行。
- 2024年《土地法》第31/2024/QH15号，01/8/2024施行。
