一个FDI项目已获投资主张批准，用地二十公顷，但征地拆迁已拖延两年多，因为数十户居民不接受补偿方案：具体地价远低于周边成交价，多年生作物和附属建筑物被按旧单价计算，几户居民要求安置房用地而不是现金。投资者面临投资登记证的进度压力，地方政府则警告说，如果场地迟迟不能清理，项目本身可能面临被收回的审查。
法律框架：依2024年《土地法》第91条、第95条的收回补偿
第31/2024/QH15号《土地法》自2024年8月1日起施行，其第91条规定了国家收回土地时补偿、补助和安置的原则：被收回土地的使用者，在土地储备允许时可获得相同用途土地的补偿，或按批准方案时决定的具体地价以货币补偿；补偿工作必须民主、客观、公正、公开、及时并符合法律规定。第95条规定了土地补偿的条件，与土地类别、证明土地使用权的法律文件以及当前合法使用状态挂钩。除土地补偿外，方案还包括土地附着财产损失补偿、法定情形下未收回的土地投入成本、生活稳定补助、职业培训转换补助，以及住宅用地被收回家庭的安置安排。
在FDI项目模式中有一个重要的实务要点：投资者通常不是制定补偿方案的主体。土地收回、补偿补助安置方案的批准以及付款组织工作，均属于国家机关和地方补偿组织的职权。投资者按与地方政府的安排预付补偿资金，该预付款可抵扣土地租金或按项目财务规则处理。因此，居民对方案提出申诉时，行政相对方是国家机关；投资者承受的是进度和机会成本方面的间接损失，而不是与每一户居民直接对峙的争议一方。
适用分析：拆迁争议通常在哪几个环节爆发
第一个爆发点是具体地价。该价格由主管机关根据土地评估结果决定，但居民会将其与周边真实成交价比较，并认为定价过低。当相邻地块价格差异悬殊，或者定价时点与付款时点相隔太久、补偿款已买不到同等土地时，争议就会升级。第二个爆发点是清点环节：实测面积与证书不符、收回通知之后建造的建筑物不被计入、多年生作物被按一年生作物单价计算。清点记录中的每一处小错误，都会变成一条独立的申诉线索。
第三个爆发点是安置和补助。住宅用地被全部收回的家庭往往坚持要求安置地块而非现金，而地方的安置土地储备尚未就绪；企业在等待场地的同时，自己并没有与居民协商解决的法律工具，因为强制收回只能由国家机关在满足法定条件时实施。对投资者而言，最有效的自我保护是书面化的进度管理：记录场地交付迟延并非企业过错，申请相应调整项目进度，并保存档案，避免被认定为2024年《土地法》第81条第8款的进度迟延情形。同时，企业可以协助地方宣传补偿方案，并为特别困难的情形提供自愿的额外资助，但这类资助必须透明，避免被理解为破坏统一价格水平。
拆迁因补偿争议停滞时投资者的清单
当场地清理因补偿争议停滞时，FDI投资者应把精力放在真正属于自身职权和利益范围的事项上：
- 要求地方按户组提供拆迁进度：已同意、正在申诉、尚未清点，以便逐个分区预测交付时间，而不是等待整块场地。
- 与地方补偿机构定期举行工作会议并制作纪要，记录迟延环节和新的承诺时间，为项目建立进度证据档案。
- 申请按场地交付迟延相应调整投资登记证中的项目实施进度，避免落入2024年《土地法》第81条第8款的适用范围。
- 核实已预付补偿资金的结算机制：抵扣土地租金的方式、所需凭证和决算时间点，避免与地方财政发生财务争议。
- 不要在批准方案之外与个别居民私下达成付款约定；任何自愿的额外补助都应与地方形成书面文件并透明地入账。
常见问题
征地拆迁补偿不合理怎么办？
被收回土地的使用者应先对照2024年《土地法》第91条和第95条审查补偿方案：具体地价的依据、清点结果和补助项目。如发现错误，可在方案公示期间提出意见、要求重新清点，或对收回决定和补偿方案批准决定提出申诉。对投资者而言，要做的是推动地方复查有依据的申诉，因为只有国家机关有权修改方案。
补偿金额如何计算？
补偿由多个部分构成：土地补偿按方案批准时的具体地价计算，遵循2024年《土地法》第91条的原则和第95条的条件；房屋、建筑物和土地附着财产按残值或省级单价补偿；法定情形下的未收回土地投入成本；此外还有生活稳定补助、职业转换补助，以及住宅用地被收回时的安置安排。并不存在适用于所有情形的统一百分比，每户都根据清点现状单独制定方案。
不同意补偿方案应向何处申诉？
居民可向作出收回决定和补偿补助安置方案批准决定的本人提出申诉，期限为第02/2011/QH13号《申诉法》第9条规定的九十天。对第一次处理结果不服的，可向直接上级申诉或提起行政诉讼。投资者不是申诉的受理方，但应将长期未决的申诉通报地方，以便纳入处理计划。
可以就补偿问题向法院起诉吗？
可以。土地使用者可以依第93/2015/QH13号《行政诉讼法》，就收回决定和补偿决定提起行政诉讼，请求法院审查决定的合法性，包括收回依据、清点程序、定价和方案批准。需要注意的是，起诉并不自动中止收回决定的执行；原告在满足法定条件时，可以请求法院采取临时紧急措施。
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